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Neues Baurecht - Teil 3

Der neue Architektenvertrag & Bauträgervertrag erklärt: Zur Novellierung des BGB

Liebert & Röth: Baurecht für Berlin & Bundesweit

Der Architekten-, Ingenieur- und Bauträgervertrag

Im März 2017 hat der Bundestag die Reform des Werk- und Bauvertragsrechts verabschiedet, die Zustimmung des Bundesrates folgte wenige Tage später. Somit kommt zum 1.1.2018 eine bedeutsame Reform des Werkvertragsrechts und die erstmalige Normierung des Bauvertrags und weiterer mit dem Bau in Verbindung stehender Vertragsformen (Architektenvertrag, Bauträgervertrag) auf uns zu. In der fast 120-jährigen Geschichte des Bürgerlichen Gesetzbuches ist dies mit Abstand die größte Reform in diesem Rechtsgebiet.

Im dritten Teil der Aufsatzreihe zur Reform des Werk- und Bauvertragsrechts soll es zunächst um den neu ins Gesetz aufgenommenen Architekten- und Ingenieurvertrag und anschließend um den Bauträgervertrag gehen.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Der Architekten- und Ingenieurvertrag schafft es erstmals ausdrücklich ins BGB. § 650 p BGB enthält eine Legaldefinition, die beiden Absätze der Norm differenzieren danach, ob die Leistungsziele bereits feststehen und vereinbart wurden (Abs. 1) oder ob dies noch nicht der Fall ist (Abs. 2).
Die Architekten und Ingenieure sind dazu verpflichtet, die zur Erreichung der vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele erforderlichen Leistungen zu erbringen.

Darunter sind aber nicht die zu erbringenden Architekten- und Ingenieurleistungen oder deren Leistungsumfang zu verstehen, sondern konkret die Festlegung des Objektes (Gebäude, eine Freianlage oder eine Verkehrsanlage) und die auszuführende Maßnahme (Neubau, Umbau oder Instandsetzung) sowie die Beschaffenheit im Übrigen.

Nach § 650 p Abs. 1 BGB sind nur die „nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung“ des Objekts erforderlichen Leistungen zu erbringen. Dies dürfte im Wesentlichen der aktuellen Rechtsprechung des BGH entsprechen, wonach keine Vermutung für eine Weiterbeauftragung des Architekten oder Ingenieurs über den konkreten Leistungsstand hinaus besteht. Damit wird auch vom Gesetzgeber der Versuch unternommen, das sogenannte „Vorpreschen“ des Architekten zu unterbinden. Auch dies liegt auf einer Länge mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Der Architekt darf auch bei einer Vollbeauftragung immer nur diejenigen Leistungen erbringen, die jeweils nach dem Stand der Planung tatsächlich erforderlich sind.

Wird dagegen der Planervertrag bereits geschlossen, ohne dass die Parteien darin konkrete Planungs- und Überwachungsziele festgelegt haben, etwa weil der Besteller bislang nur sehr vage Vorstellungen von dem Vorhaben hat, ist der Planer nach § 650 p Abs. 2 BGB verpflichtet, „zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen“.

Er legt dem Besteller diese Planungsgrundlage „zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor.“
In dieser Vorphase (auch Leistungsphase 0 genannt) soll der Planer wohl noch keine konkrete Planung, sondern allenfalls Skizzen sowie z. B. Angaben zum Zweck des Gebäudes, zur Art des Daches, zur Zahl der Geschosse und ähnliche Grundlagen vorlegen. Die Kosteneinschätzung stellt wohl lediglich eine grobe Prognose dar.

Ziel dieser Regelung ist es, spätere Änderungen der Planungsziele – die der Auftraggeber anordnet und die sich dann entsprechend auf die Vergütung des Planers auswirken – leichter von der bloßen Konkretisierung des ursprünglichen Planungszieles abzugrenzen. Nach der amtlichen Begründung soll der Begriff der „Planungsgrundlage“ verdeutlichen, dass es sich insoweit noch nicht um die eigentliche Planung handelt und die Kosteneinschätzung soll dem Besteller lediglich die Möglichkeit der groben Einschätzung der zu erwartenden Kosten geben.

Wie sich diese Neuregelung in der Praxis bewährt und zum System der HOAI und der dort enthaltenen Leistungsphasen passt, wird abzuwarten sein. Die Neuregelung wirkt widersprüchlich, denn damit überhaupt eine Aussage zu den Baukosten getroffen werden kann, müssen bereits bestimmte Grundleistungen der Leistungsphasen 1 und 2 erbracht werden.
Damit dürfte es sich bei den „Planungsgrundlagen“ deshalb meist um wesentliche Teile der Vorplanung handeln (Leistungsphase 2), die „Kosteneinschätzung“ dürfte im Regelfall eine Kostenschätzung nach DIN 276 sein, die ebenfalls eine Grundleistung in der Leistungsphase 2 darstellt.

Sonderkündigungsrecht

Mit der Vorlage der Planungsgrundlage (Zielfindungsphase) ist zugleich ein Sonderkündigungsrecht für den Besteller verbunden. Nach § 650 r BGB kann der Besteller innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der geforderten Unterlagen den Vertrag kündigen.

Zielsetzung der Vorschrift nach der amtlichen Begründung ist es, „insbesondere Verbraucher vor den Rechtsfolgen eines häufig übereilt abgeschlossenen, umfassenden Architektenvertrages, der alle neun Leistungsphasen der HOAI beinhaltet, zu schützen“. Allerdings gewährt die Norm dieses Sonderkündigungsrecht jedem Besteller, nicht nur Verbrauchern. Handelt es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher, erlischt das Kündigungsrecht nach zwei Wochen allerdings nur dann, wenn er bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die einzuhaltende Frist und die Rechtsfolgen der Kündigung des Vertrages unterrichtet worden ist. Ohne entsprechenden Hinweis erlischt das Kündigungsrecht des Verbrauchers also nicht, nach der amtlichen Begründung soll der Hinweis auch nicht nachholbar sein. Somit dürfte also das Sonderkündigungsrecht für den Verbraucher bis zur Abnahme der Leistungen aus dem Planervertrag weiter bestehen.

Umgekehrt kann der Planer seinerseits dem Auftraggeber eine angemessene Frist für die Zustimmung zu den Planungsgrundlagen und der Kosteneinschätzung setzen. Verweigert der Auftraggeber die Zustimmung oder erteilt er sie nicht fristgerecht, kann der Planer kündigen. Wird das Sonderkündigungsrecht nach § 650 r BGB von einer der Parteien ausgeübt, kann der Planer nur die Vergütung verlangen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang noch, dass die bisherige Abgrenzungsproblematik zwischen Akquisition und Zielfindungsphase weiter bestehen bleiben dürfte. Damit dürfte sich aus der neuen Norm kein genereller Anspruch auf Abrechnung eines Honorars für die Zielfindungsphase ableiten lassen. Vielmehr muss der Planer wie auch bisher nachweisen, dass seine Leistungen nicht mehr Teil von Akquisitionshandlungen waren, sondern eine Beauftragung und damit ein Vertragsschluss bereits vorlagen.

Weitere anwendbare Vorschriften

Nach § 650 q BGB gelten die allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts (§§ 631–650 BGB) grundsätzlich auch für Planerverträge. Hinzu kommen einzelne Regelungen aus dem Bauvertragsrecht. Insbesondere zählen hierzu die Vorschriften zum Leistungsänderungs- bzw. Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650 b BGB), teilweise die Regelungen zur Vergütungsanpassung bei Änderungsanordnung (§ 650 c BGB), die Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650 e BGB), die Bauhandwerkersicherung (§ 650 f BGB), die Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme und das Erfordernis der Schlussrechnung (§ 650 g BGB) sowie das Schriftformerfordernis für eine Kündigung (§ 650 h BGB).

Anspruch auf Teilabnahme

Nach § 650 s BGB kann der Planer „ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers oder der bauausführenden Unternehmer eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen“. Nach dem bisherigen Recht gibt es im BGB keinen Anspruch auf eine Teilabnahme (anders § 12 Abs. 2 VOB/B). Er muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. In allgemeinen Geschäftsbedingungen vom Planer wurden solche Regelungen aber als problematisch angesehen.

Mit der gesetzlichen Neuregelung für Planerverträge soll der Überdehnung der Haftung der Architekten und Ingenieure in zeitlicher Hinsicht entgegengewirkt werden. Gerade bei der (Mit-)Vereinbarung der Leistungsphase 9, die erst mit Ablauf der Verjährungsfristen gegenüber den ausführenden Firmen abgeschlossen ist, können Architekten bisher erst danach eine Abnahme ihrer eigenen Werkleistung verlangen und erst dann beginnen die Verjährungsfristen zum Planervertrag zu laufen. Selbst bei der Übertragung nur der Leistung aus der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) kann die Abnahme des Planervertrages mit derjenigen der letzten Bauleistung stark auseinanderfallen, da die Schlussrechnungsprüfung häufig zu einem deutlich späteren Zeitpunkt als die Abnahme der Werkleistung des ausführenden Unternehmers erfolgt.

Mit der Neuregelung kann der Planer erreichen, dass er nicht wesentlich länger als die ausführenden Firmen haftet. Allerdings muss die Teilabnahme natürlich vom Planer gegenüber dem Besteller auch geltend gemacht werden.

Reduktion der gesamtschuldnerischen Haftung mit den bauausführenden Unternehmen

Nach § 650 t BGB kann der Planer seine Inanspruchnahme aus einer gesamtschuldnerischen Haftung mit dem ausführenden Bauunternehmer wegen eines Überwachungsfehlers verweigern, solange der Auftraggeber den ebenfalls für die Baumängel haftenden Unternehmer noch nicht erfolglos zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat.

Hintergrund der Regelung ist, dass bei einem Baumangel, der sowohl auf eine fehlerhafte Bauausführung des Bauunternehmers als auch auf eine unzureichende Objektüberwachung des Planers zurückzuführen ist, Bauunternehmer und Planer dem Auftraggeber als Gesamtschuldner haften. Der Auftraggeber hat dabei bislang das Wahlrecht, ob er den Bauunternehmer auf Nacherfüllung oder den Planer auf Schadenersatz in Anspruch nimmt.
Die Planer werden bisher recht schnell in Anspruch genommen, weil auf Grund der Verpflichtung, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, hinter den Planern meist eine solvente Haftpflichtversicherung zu finden ist.

In Zukunft steht dem Planer ein Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn der Besteller gegenüber dem gleichfalls haftenden bauausführenden Unternehmer den Vorrang der Nacherfüllung noch nicht ausgeschöpft hat. Bleibt der Bauunternehmer allerdings untätig oder verweigert er die Nacherfüllung, hat der Auftraggeber wieder das Wahlrecht, wen er von den Gesamtschuldnern in Anspruch nimmt.

Bauträgervertrag

In § 650 u BGB wird erstmals auch der Bauträgervertrag ausdrücklich ins BGB aufgenommen. Es handelt sich um die wörtliche Übernahme einer Formulierung, die bisher in § 632 a BGB unter der Überschrift „Abschlagszahlungen“ im Werkvertragsrecht zu finden war. Danach ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der „die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat“ verbunden mit der Verpflichtung des Unternehmers, Eigentumsrechte oder ein Erbbaurecht am Grundstück mitzuübertragen.

Weshalb hier nochmals eine neue Begrifflichkeit eingeführt wird, anders als im Bauvertrag („Herstellung eines Bauwerks“ § 650 a BGB) und im Verbraucherbauvertrag („Bau eines neuen Gebäudes“ § 650 i BGB), bleibt unklar. Auch was mit „ein vergleichbares Bauwerk“ gemeint sein soll, ist noch zu klären. § 650 u Abs. 1 BGB stellt weiter klar, dass hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus eines Hauses das Werkvertragsrecht sowie ergänzend das Bau- und Verbraucherbauvertragsrecht Anwendung findet.

Bei dem Neubau von Eigentumswohnungen ist immer die Abnahme des Gemeinschaftseigentums besonders problematisch. Die allgemeinen Bestimmungen über die Abnahme (§ 640 BGB n. F.) gelten vom Grundsatz her auch weiterhin beim Bauträgervertrag. Die Abnahmefiktion ist somit ebenfalls einschlägig. Beim Verbraucher-Bauvertrag ist allerdings die Ergänzung zu beachten, dass ein vorheriger Hinweis nach § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB (n. F.) notwendig ist. Eine Klärung der Problematik der Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat der Gesetzgeber somit nicht vorgenommen. Nach § 650 u Abs. 1 BGB findet hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbrechts die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

Der Bauträgervertrag ist somit definiert als gemischter Vertrag. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung, die auch bisher Kaufrecht und Werkvertragsrecht bei Bauträgerverträgen nebeneinander angewendet hat, im Hinblick auf weitere Bestandteile des Vertrages eventuell noch Geschäftsbesorgungsrecht. Hier ändert sich somit nichts. Die Streitfragen der Abgrenzung zwischen Kaufrecht und Werkvertragsrecht bei der Altbausanierung hat der Gesetzgeber nicht aufgegriffen.

Keine Anwendung auf Bauverträge finden nach § 650 u Abs. 2 BGB die gesetzlichen Regelungen zur freien Kündigung des Bestellers, das Anordnungsrecht des Bestellers sowie die Bauhandwerkersicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherung. Auch das Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag (§ 650 l BGB) ist unanwendbar. Soweit ersichtlich, finden sich hier keine Überraschungen. Die gesetzliche Regelung in § 650 u Abs. 2 BGB entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtsprechung zum Bauträgervertrag.
Auch die Obergrenze für Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag (§ 650 m BGB) ist wegen der angemessenen Ratenregelung in § 3 Abs. 2 MaBV nicht einschlägig.

Abschlagszahlungen im Bauträgervertrag

Die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) definieren auch weiterhin den Rahmen für die zulässigen Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen. § 650 v BGB regelt Folgendes: „Der Unternehmer kann vom Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes des Bürgerlichen Gesetzbuches vereinbart sind.“ Diese Verordnung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Im Wesentlichen hat der Gesetzgeber bei den Architekten- und Ingenieurverträgen und beim Bauträgervertrag versucht, die großen Linien der Rechtsprechung in Normen umzusetzen. Erkennbar wurde der Versuch unternommen, die ausufernde Architektenhaftung etwas zurückzunehmen. Erkennbar ist auch der Versuch, Besteller – und hier insbesondere Verbraucher – davor zu schützen, vor Festlegung klarer Planungsziele bereits an vollumfängliche Architektenverträge gebunden zu werden.

Für die Architekten mag das „ewige“ Kündigungsrecht von Verbrauchern zum Problem werden, wenn die neuen gesetzlichen Anforderungen an die Hinweispflichten ignoriert werden.
Bei den Bauträgerverträgen scheinen zunächst am wenigsten Änderungen zu erwarten zu sein. Streitfragen, wie die exakte Abgrenzung zwischen Kaufrecht und Werkvertragsrecht, hat der Gesetzgeber nicht aufgenommen. Ebenso wenig das Problem der Abnahme bei Eigentumswohnungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums.

Der Artikel ist im Oktober 2017 ursprünglich im Berliner Anwaltsblatt erschienen.

Weiter zum Teil 4 unseres Spezials zur Reform des Baurechts.

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