Der Verbraucherbauvertrag - eine Einführung

Liebert & Röth: Baurecht für Berlin & Bundesweit

Zum 1.1.2018 hat der Gesetzgeber im Rahmen der großen Baurechtsreform mit dem Verbraucherbauvertrag einen neuen Vertragstypen in das deutsche Recht eingeführt.
Nach drei Jahren praktischer Erfahrung mit dem Verbraucherbauvertrag ist es Zeit für einen Überblick über den erreichten Verbraucherschutz und einen Ausblick was selbst ergänzend geregelt werden sollte.

Hintergrund

Vor dem Jahr 2018 gab es im deutschen Baurecht faktisch keinen wirksamen Verbraucherschutz.
Das führte zu dem merkwürdigen Ergebnis, dass ein Verbraucher bei dem Kauf einer Jeans im Internet besser rechtlich geschützt war, als beim Bau eines Einfamilienhauses. Dies, obwohl die Investitionen für ein Haus viel höher sind und man eine solches Bauvorhaben typischerweise nur einmal pro Generation anpackt.
Der Wissensstand über derartige Geschäfte ist daher bei Verbrauchern deutlich geringer und das Wissensgefällle zwischen Verbraucher auf der einen und seiner Vertragspartner (Bauunternehmer, Fertighaushersteller, Architekten etc.) auf der anderen Seite ist gewaltig.

Zum 1.1.2018 hat der Gesetzgeber das Bauvertragsrecht insgesamt reformiert (hier finden Sie die Grundlagen der Baurechtsreform) und dabei einen eigenen Vertragstyp neu geschaffen, den Verbraucherbauvertrag (mehr zu den gesetzlichen Grundlagen des Verbraucherbauvertrag).

Was ist ein Verbraucherbauvertrag

Der Gesetzgeber hat in § 650i BGB den Verbraucherbauvertrag definiert:

Verbraucherbauverträge sind Verträge, mit denen Unternehmer von Verbrauchern zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet werden.

Verbraucher ist eine natürliche Person, die den Bauvertrag nicht im Rahmen Ihrer beruflichen Tätigkeit, sondern zu privaten Zwecken abschließt (vgl. § 13 BGB).

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen neben Neubauten nur erhebliche Umbaumaßnahmen unter die Neuregelung fallen, wie etwa ein kompletter Neubau hinter einer wieder verwendeten historischen Fassade. Nicht ausreichend soll zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Haus sein. Das wäre weiterhin ein normaler Werkertrag, die zusätzlichen Regelungen des Verbraucherbauvertrags würden nicht gelten. Typischer Anwendungsbereich des Verbraucherbauvertrags ist damit der Neubau eines Einfamilienhauses.

Vertragspartner ist der klassische Bauunternehmer, sowie die Anbieter von Fertighäusern (z.B. Bien-Zenker, Hanse Haus, FischerHaus, Haas Fertigbau, Kampa, ScanHouse Marlow, SchwörerHaus, Streif-Haus, WeberHaus, Haas Fertigbau, Streif Haus, etc.) und die Anbieter von Massivhäusern (z.B. Massivhaus, Town & Country Haus, Baumeister Haus, Viebrockhaus, ARGE-HAUS, HELMA Eigenheimbau, Kern-Haus, Heinz von Heiden).

Anders ist die Situation übrigens, wenn das Unternehmen auf eigenem Grundstück baut und z.B. Reihenhäuser oder Eigentümer bereits in der Planungs- oder Ausführungsphase verkauft. Dann spricht man von einem Bauträger oder einem Bauträgervertrag (mehr zum Bauträgervertrag finden Sie auf unserer Themenseite Bauträgerrecht)

Schutz durch den Verbraucherbauvertrag

Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, ergeben sich aus dem Gesetz eine Reihe verbraucherschützender Regelungen. Die wichtigsten sind:

Informationspflichten des Unternehmers vor Vertragsschluss

Zum Schutz des Verbrauchers treffen den Unternehmer besondere Informationspflichten. Vor Vertragsschluss hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Der Unternehmer muss dem Verbraucher frühzeitig, d. h. deutlich vor Vertragsschluss, eine Baubeschreibung zukommen lassen, nach Art. 249 EGBGB (mehr zum Mindestinhalt der Baubeschreibung beim Verbrauchervertrag).
Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen.

Formvorschrift

Der Verbraucherbauvertrag muss wenigstens in elektronischer Form (vgl. § 126b BGB) abgeschlossen werden. Eine mündliche Absprache reicht daher nicht, E-Mail oder Fax oder auch ein PDF reichen dagegen aus.

Fertigstellungszeitpunkt

Der Verbraucherbauvertrag muss auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, wenigstens zur Dauer der Bauausführung enthalten.
Enthält der Verbraucherbauvertrag hierzu keine Angaben, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags

Erstellen von Planungsunterlagen

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird.

Widerrufsrecht des Verbrauchers

Dem Verbraucher steht ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu belehren. Die Widerrufsfrist beginnt erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung zu laufen. Sie endet spätestens nach 12 Monaten und 14 Tagen. Mit anderen Worten, belehrt der Unternehmer den Verbraucher nicht ordnungsmäßig, hat der Verbraucher ein Jahr und zwei Wochen Zeit, den Verbraucherbauvertrag noch zu widerrufen.

Beschränkung von Abschlagszahlungen

Die Abschlagszahlungen, die der Unternehmer verlangen kann, sind im Verbraucherbauvertrag auf 90 Prozent des im Verbraucherbauvertrag vereinbarten Preis begrenzt. Abschlagszahlungen sind Zahlungen, die der Unternehmer nach Baufortschritt verlangen darf. Er darf also jeweils für das, was bereits gebaut wurde jeweils über eine Zwischenrechnung eine Zahlung fordern.
Das gilt grundsätzlich im gesamten Baurecht. Im Verbraucherbauvertrag dürfen diese Abschläge aber insgesamt nicht mehr als 90 Prozent des Gesamtpreises umfassen.

Sicherheitsleistung für rechtzeitige und mangelfrei Herstellung

Der Verbraucher hat Anspruch auf eine Sicherheitsleistung für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent des Werkslohns durch den Unternehmer.
Der Unternehmer hat ein Wahlrecht, ob er diese Sicherheit als Einbehalt vom ersten Abschlag gewährt (der Verbraucher zahlt also bei der ersten Rate 5 Prozent weniger vom gesamten Werklohn) oder mit einer Bürgschaft leisten will (dann muss der Unternehmer dem Verbraucher eine entsprechende Bürgschaftsurkunde aushändigen).

Sicherheiten zugunsten des Bauunternehmers

Der gesetzliche Anspruch auf Sicherheit für den Werklohn ist im Verbraucherbauvertrag ausgeschlossen. Der Unternehmer kann aber auf eine entsprechende Regelung im Vertrag hinwirken. Die neue Regelung zieht hier Grenzen; bis zu 100 Prozent des Werklohnes sind nur dann absicherbar, wenn keine Abschlagszahlungen verlangt werden.

Erstellen von Planungsunterlagen

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Unternehmer diejenigen Planungsunterlagen zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt werden wird (es sei denn der Verbraucher hat selbst den Planer beauftragt).

Herausgabe von Bauunterlagen

Beim Verbraucherbauvertrag ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher bestimmte Unterlagen herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt.
Vor Beginn der Arbeiten muss der Unternehmer dem Verbraucher diejenigen Planungsunterlagen herausgeben, die für den Nachweis notwendig sind, dass bei dem Bauvorhaben die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Hierdurch soll es dem Verbraucher auch ermöglicht werden, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der Bauphase von einem Sachverständigen prüfen zu lassen.
Spätestens mit der Fertigstellung kann der Verbraucher diejenigen Unterlagen verlangen, die er zum Nachweis benötigt, dass das Bauvorhaben tatsächlich den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend ausgeführt worden ist. Die Pflicht zur Herausgabe von Bauunterlagen gilt auch dann, wenn Dritte, etwa die Bank, entsprechende Nachweise verlangt (mehr zum Unterlagenherstellungs- und –herausgabeanspruch)

Keine Abweichungen zu Lasten des Verbrauchers

Von den vorgestellten Vorschriften zum Schutz des Verbrauchers (§§ 650 h – 650 k BGB und § 650 n BGB) kann nicht zu Lasten der Verbraucher abgewichen werden. Diese Regelungen sind zwingendes Recht, egal was im Vertrag steht.
Nur von den Regelungen über Abschlagszahlungen (§ 632a und § 650m BGB) könnten die Vertragsparteien durch Individualvereinbarung abweichen. Da die Unternehmer aber in aller Regel den Verbrauchern vorformulierte Verträge vorlegen, findet hier zumindest eine Kontrolle über das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) statt.

Was der Gesetzgeber nicht geregelt hat

Durch die neue gesetzliche Regelung sind die Verbraucher im Rahmen eines Verbraucherbauvertrags relativ gut geschützt. Die Erfahrungen der ersten drei Jahre zeigen, dass sich die rechtliche Position der Häuslebauer gegenüber den Bauunternehmern deutlich verbessert hat.
Gleichwohl gibt es noch typische Probleme, an die man bei dem Abschluss eines Bauvertrages denken und -wenn möglich- vertraglich regeln sollte. Zwei dieser Problembereiche seien hier noch als Beispiel genannt.

Vertragsstrafe für verspätete Fertigstellung

Wie oben bereits dargestellt, muss der Verbraucherbauvertrag einen verbindlichen Fertigstellungszeitpunkt oder wenigstens eine verbindliche Bauzeit enthalten. Ist dieser Zeitpunkt oder der errechnete Zeitraum überschritten, schuldet der Unternehmer dem Verbraucher Schadensersatz für den Zeitraum des Verzugs.
Dieser Schadensersatzanspruch ist aber häufig schwierig zu berechnen und noch schwerer zu beweisen. Manchmal ist er, je nach den Lebensumständen des Verbrauchers, auch nicht ausreichend hoch, um ein echtes Druckmittel gegen den Unternehmer darzustellen.
Im professionellen Bereich werden daher meist Vertragsstrafen als Druckmittel und zur Pauschalisierung des Verzugsschadens vereinbart. Eine solche Vertragsstrafe zu Lasten des Unternehmers sollte auch ein Verbraucher versuchen zu verhandeln und in den Vertrag mit aufzunehmen.

Sicherheit für die Gewährleistungsphase

Nach der Abnahme hat der Verbraucher einen Anspruch auf Beseitigung von Mängeln für fünf Jahre. Das ist eine erfreulich lange Frist. Die Gewährleistungsphase von fünf Jahren ist aber auch gerechtfertigt, weil sich viele Baumängel tatsächlich erst nach einigen Jahren zeigen.
Die Gewähreistungsrechte nutzen dem Verbraucher aber nichts, wenn es den Vertragspartner des Verbraucherbauvertrages nicht mehr gibt (beispielsweise aufgrund einer Insolvenz) oder der Unternehmer nicht mehr erreichbar ist.
Im professionellen Baubetrieb werden deshalb sehr häufig für die Gewährleistungsphase sogenannte Gewährleistungssicherheiten (meist ein Einbehalt vom Werklohn oder eine Bürgschaft) vereinbart.
Auch als Verbraucher sollte man daran denken, mit dem Unternehmer eine derartige Sicherheit für die Gewährleistungsphase zu vereinbaren.

Fazit und Ausblick

Drei Jahr nach Einführung des Verbraucherbauvertrages lässt sich festhalten, dass der Gesetzgeber sein Ziel der Besserstellung & Absicherung der Verbraucher im Baugeschäft durchaus erreicht hat.
Das angesprochene Wissensgefälle bleibt aber erhalten. Im Zweifel verhandelt der Verbraucher immer mit einem Gegenüber, der einen erheblichen Wissensvorsprung in technischer aber auch in rechtlicher Hinsicht hat. Dieses Ungleichgewicht kann der Gesetzgeber auch nicht ausgleichen.
Hinzu kommt, dass die Unternehmer in der Regel ihre Vertragsformulare in die Verhandlungen einbringen und sich unterzeichnen lassen. Dies gibt dem Unternehmer erhebliche Gestaltungsmacht.
Immer noch werden uns Vertragsentwürfe zur Prüfung vorgelegt, die die mittlerweile nicht mehr ganz neuen gesetzlichen Regelungen des Verbraucherbauvertrages vollständig ignorieren, oder aber wichtige Rechte wie den Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Bausumme nicht erwähnen. Sprich der Verbraucher muss seine Rechte kennen, um sie auch einfordern zu können.

Hinzuziehung eines Bausachverständigen

In technischer Hinsicht muss daher dringend zur Hinzuziehung eines Sachverständigen geraten werden. Dieser sollte vor Vertragsschluss den Bauentwurf prüfen, die Bauphase überwachen und vor allem bei der Abnahme die Qualität des geschaffenen Werks auf Herz und Nieren prüfen. Im Rahmen der Gewährleistungsphase sollte der Sachverständige nochmals mit einer Begehung -mindestens ein Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist- beauftragt werden.

Rechtliche Beratung und Begleitung

Die gleiche Empfehlung wie zu den technischen und praktischen Fragen gilt auch in rechtlicher Hinsicht. Lassen Sie sich vor Abschluss eines Verbrauchbauvertrages anwaltlich beraten und in der Bauphase sowie Gewährleistungsphase anwaltlich vertreten.

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