Bauturbo und Gebäudetyp E
Liebert & Röth Rechtsanwälte, wir machen Baurecht in Berlin & bundesweit
Wie passt das zusammen und was kommt da auf uns zu?
Die Wohnraumknappheit in den deutschen Ballungszentren – gerade auch in Berlin – hat in den vergangenen Jahren weitreichende Reformen im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht ausgelöst.
Unter dem Schlagwort des „Bauturbo“ haben die Gesetzgeber auf Bundes- und Landesebene mittlerweile Instrumente geschaffen, die darauf abzielen, die zeitlichen und administrativen Hürden für den Wohnungsbau signifikant zu senken.
- 246e BauGB ermöglicht seit dem 30. Oktober 2025 die weitreichendste Abweichung vom Bauplanungsrecht in der Geschichte der Bundesrepublik– befristet bis Ende 2030 können Behörden mit kommunaler Zustimmung von sämtlichen BauGB-Vorschriften zugunsten des Wohnungsbaus abweichen. Parallel hat Berlin mit dem Schneller-Bauen-Gesetz (SBG) im Dezember 2024 das Berliner Landesbaurecht reformiert.
Ergänzend dazu arbeitet die Bundesregierung am Gebäudetyp-E-Gesetz, das die zivilrechtlichen Voraussetzungen für einfacheres und kostengünstigeres Bauen schaffen soll.
Dieser Beitrag versucht die neue Rechtslage auf Bundes- und Landesebene knapp zu erläutern und die Verbindung zum Gebäudetyp E herzustellen. Der gebotenen Kürze halber müssen viele Details unberücksichtigt bleiben.
Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten. Artikel 1 des Gesetzes enthält die Änderungen des BauGB, deren Kern vier neue oder geänderte Vorschriften bilden, die ein abgestuftes Instrumentarium zugunsten des Wohnungsbaus schaffen sollen.
§ 246e BauGB – die befristete Sonderregelung
- 246e Abs. 1 BauGB gestattet bis Ende 2030 mit Zustimmung der Gemeinde die Abweichung von den Vorschriften des BauGB und den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Erfasst sind drei Vorhabenkategorien: die Errichtung von Wohngebäuden (Nr. 1), die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude zur Schaffung neuer Wohnungen (Nr. 2) sowie die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken (Nr. 3).
„Die Reichweite der Norm ist erheblich“
Die Reichweite der Norm ist erheblich: Sie erfasst sämtliche Vorgaben des BauGB einschließlich der BauNVO, Bebauungspläne und Erhaltungssatzungen. Nicht abgewichen werden kann hingegen von Vorschriften außerhalb des BauGB. Denkmalschutzrecht, Landesbauordnungsrecht und Wasserrecht bleiben unberührt.
Im Außenbereich ist die Anwendung auf Vorhaben beschränkt, die im räumlichen Zusammenhang mit § 30- oder § 34-Gebieten stehen.
§ 36a BauGB – Zustimmung statt Einvernehmen
Die neu eingefügte Vorschrift des § 36a BauGB ersetzt für die neuen Instrumente das bisherige Einvernehmen nach § 36 BauGB durch ein qualifiziertes Zustimmungserfordernis.
Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Zustimmung kann an Bedingungen geknüpft werden, etwa die Einhaltung städtebaulicher Anforderungen wie Sozialwohnungsquoten.
„Der zentrale Beschleunigungsmechanismus liegt in der Zustimmungsfiktion“
Der zentrale Beschleunigungsmechanismus liegt in der Zustimmungsfiktion: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert (Abs. 1 Satz 4).
§ 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB – unbefristete Erweiterungen
Die Neufassung des § 31 Abs. 3 BauGB erweitert die Befreiungsmöglichkeiten von Bebauungsplanfestsetzungen zugunsten des Wohnungsbaus erheblich. Anders als die Vorgängerfassung gilt die Norm nun bundesweit – nicht mehr beschränkt auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB.
Der neue § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht mit Zustimmung der Gemeinde die Abweichung vom Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Neuerrichtung von Wohngebäuden. Dies eröffnet etwa die Bebauung in zweiter Reihe, Innenhofbebauung und Nachverdichtung im unbeplanten Innenbereich. Beide Vorschriften sind unbefristet.
Die drei Instrumente bilden ein Stufenverhältnis, das der Berliner Leitfaden der Senatsverwaltung ausdrücklich empfiehlt: Im beplanten Bereich ist zunächst § 31 Abs. 2 BauGB (klassische Befreiung), dann § 31 Abs. 3 BauGB (erweiterte Befreiung) und erst zuletzt § 246e BauGB (umfassende Abweichung) heranzuziehen.
Der Gebäudetyp E: Zivilrechtliche Flankierung der Baubeschleunigung
Während der Bauturbo die planungsrechtlichen Hürden für die Standortaktivierung senkt, adressiert ein zweites Reformvorhaben des Bundes die bautechnischen und zivilrechtlichen Kostentreiber des Wohnungsbaus.
Unter dem Stichwort „Gebäudetyp E“ (E wie einfach/experimentell) arbeiten das Bundesministerium der Justiz (BMJ) und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) an einem Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus, das die vertragliche Abweichung von Komfort- und Ausstattungsstandards rechtssicher ermöglichen soll.
Begriff und rechtliche Einordnung
Der „Gebäudetyp E“ ist gerade kein bautechnischer Begriff im Sinne einer neuen Gebäudeklasse der Landesbauordnungen.
„Gebäudetyp E bezeichnet ein Planungs- und Vertragskonzept“
Er bezeichnet vielmehr ein Planungs- und Vertragskonzept: Bauherr und Unternehmer sollen gezielt von nicht sicherheitsrelevanten Standards – insbesondere Komfort- und Ausstattungsnormen – abweichen können, ohne dass dies automatisch als Sachmangel im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB gewertet wird. Die Initiative geht auf die Architektenschaft, insbesondere die Bayerische Architektenkammer, zurück und wird von einer breiten Allianz aus Bund, Ländern und Fachverbänden getragen.
Der rechtspolitische Ausgangspunkt ist die stetig gestiegene Normdichte im Baubereich: Mehrere Tausend baurelevante Regeln und eine große Zahl von DIN-Normen führen dazu, dass in der Praxis faktisch nach einem „Goldstandard“ gebaut wird, der über die reine Gefahrenabwehr weit hinausgeht.
Der Gebäudetyp E will dabei eine strikte Trennung vornehmen:
- Sicherheitsrelevante Anforderungen (Standsicherheit, Brandschutz, elementarer Gesundheitsschutz): Diese bleiben als Kernbestandteil des öffentlichen Baurechts unberührt und sind einer vertraglichen Disposition entzogen.
- Komfort- und Ausstattungsstandards (erhöhter Schallschutz, Anzahl der Steckdosen, spezifische Innentemperaturen): In diesen Bereichen soll künftig rechtssicher von den anerkannten Regeln der Technik (aRdT) abgewichen werden können.
Gesetzgebungschronologie und aktueller Stand
Das Gesetzgebungsverfahren hat eine wechselvolle Geschichte. Die Bayerische Architektenkammer brachte das Konzept bereits ab 2022 in den fachpolitischen Diskurs ein. Im Juli 2024 veröffentlichte das BMJ einen ersten Referentenentwurf, das Vorhaben scheiterte zunächst aufgrund der vorgezogenen Bundestagswahl 2025. Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD aus dem Mai 2025 sieht die Wiederaufnahme vor.
Im November 2025 legten BMJ und BMWSB ein neues gemeinsames Eckpunktepapier vor, im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen des Bundestags wurde ein Referentenentwurf für das Frühjahr 2026 in Aussicht gestellt, der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens wird für Ende 2026 angestrebt.
Geplante Neuregelungen im BGB
Das Gesetzgebungsvorhaben betrifft ausschließlich das private Bauvertragsrecht (§§ 650a ff. BGB). Vorgesehen sind im Wesentlichen drei Regelungsbereiche:
- Änderung des § 650a BGB: Ein neuer Absatz 3 soll regeln, dass technische Normen und Regeln, die lediglich Komfort- und Ausstattungsmerkmale abbilden, ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht mehr automatisch Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sind.
Der Entwurf unterscheidet dabei zwischen sicherheitsrelevanten Normen (bei denen die aRdT-Vermutung greift) und reinen Ausstattungsnormen (für die diese Vermutung nicht gelten soll). Anknüpfungspunkt sollen die Technischen Baubestimmungen der Länder sein. - Neuer § 650o BGB (Verträge zwischen Fachkundigen): Für Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern soll ein Abweichen von den aRdT dann keinen Sachmangel begründen, wenn die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes durch eine gleichwertige Ausführung gewährleistet ist und der Unternehmer dem Besteller die Abweichung vor Ausführung angezeigt hat.
- Verbraucherschutz: Bei Verbraucherverträgen soll eine nach Baubereichen gegliederte Hinweispflicht gelten. Ohne ausdrückliche Vereinbarung bleiben die üblichen Standards Vertragsinhalt.
Kritik des VII. Zivilsenats des BGH
Hervorzuheben ist die früh artikulierte Kritik des VII. Zivilsenats des BGH (zuständig für das Bauvertragsrecht) am Referentenentwurf. In einer Stellungnahme (BauR 2024, Heft 12, S. 1725 ff.) meldete der Senat „durchgreifende Bedenken“ an: Der Entwurf verkenne den Sachmangelbegriff des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB und sei zur Erreichung seines Ziels nicht geeignet. Anknüpfungspunkt für Vereinfachungen seien nicht die aRdT, sondern die Beschaffenheitsvereinbarung, die bereits nach geltendem Recht möglich sei.
Öffentlich-rechtliche Flankierung: § 67 MBO und Landesbauordnungen
Die zivilrechtliche Reform wird öffentlich-rechtlich flankiert. Die Bauministerkonferenz hat bereits 2023 und 2024 Änderungen an der Musterbauordnung beschlossen. Der neu gefasste § 67 MBO ermöglicht es den Bauaufsichtsbehörden, Abweichungen als Soll-Vorschrift zuzulassen, insbesondere für Vorhaben, die der Erprobung neuer Bau- und Wohnformen dienen.
Mehrere Länder haben bereits Experimentierklauseln in ihre Landesbauordnungen aufgenommen, in Berlin wurde im Rahmen des 6. Änderungsgesetzes zur BauO Bln (in Kraft seit 30. Dezember 2023) eine neu gefasste Abweichungsregelung in § 67 BauO Bln eingeführt. Die amtliche Begründung verweist ausdrücklich auf den „Gebäudetyp E“ und ermöglicht Abweichungen insbesondere für die Erprobung neuer Bau- und Wohnformen.
Synergien zwischen Bauturbo und Gebäudetyp E
Die beiden Reformvorhaben adressieren unterschiedliche Regelungsebenen, verfolgen aber dasselbe Ziel der Baukostensenkung und Wohnraumschaffung. Die praktische Bedeutung beider Konzepte liegt in ihrer Kombination.
Auf der Planungsrechtsebene ermöglicht § 246e BauGB schnelle Baugenehmigungen ohne Bebauungsplan. Die bauordnungsrechtliche Flexibilität über § 67 BauO Bln erleichtert Abweichungen von Detailanforderungen.
Auf der Vertragsrechtsebene soll das Gebäudetyp-E-Gesetz die Kostensenkung durch standardisierte Abweichungen von Komfortnormen ermöglichen.
Parallel zu diesen bundesrechtlichen Entwicklungen hat Berlin eigene Beschleunigungsinstrumente geschaffen. Wie sich diese Synergien konkret auf Berliner Landesebene niederschlagen, zeigt das Schneller-Bauen-Gesetz.
Das Berliner Schneller-Bauen-Gesetz und seine Umsetzung
Auf Berliner Landesebene bildet das Schneller-Bauen-Gesetz (SBG) aus dem Dezember 2024 das Kernstück der Berliner Beschleunigungsstrategie. Im Folgenden nur die wichtigsten Änderungen im Landesrecht.
Änderungen der Bauordnung für Berlin (BauO Bln)
Die Änderungen der BauO Bln durch Artikel 3 SBG betreffen sechs zentrale Vorschriften:
- 47 BauO Bln senkt die lichte Raumhöhe für Aufenthaltsräume von 2,50 m auf 2,40 m ab, was die landesübergreifende Anerkennung von Typengenehmigungen erleichtert.
- 48 BauO Bln enthält neue Absätze 5–7 mit Erleichterungen für Umnutzungen zu Wohnraum in Bestandsgebäuden und für Dachgeschossausbauten sowie Aufstockungen – insbesondere geringere brandschutztechnische Anforderungen.
- 58 Abs. 1a BauO Bln führt eine neue Bauantragskonferenz ein, die der Bauherr vor Antragstellung bei Wohnungsbauvorhaben ab 50 Wohneinheiten, Schulen, Kitas sowie gewerblichen Vorhaben von gesamtstädtischer Bedeutung (Geschossfläche über 3.000 m²) verlangen kann.
- 63 BauO Bln erweitert das Prüfprogramm im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren unter anderem um Abstandsflächen, Artenschutz und Entwässerung.
- 68 BauO Bln verlangt nunmehr die Vorlage der Grundstückseigentümerzustimmung bei Bauanträgen.
- 69 BauO Bln normiert Fristenmechanismen für die Fachbehördenbeteiligung: eine Vier-Wochen-Frist für die Vollständigkeitsprüfung und eine Einvernehmensfiktion nach einem Monat bei vollständigen Unterlagen.
Die Denkmalschutznovelle
Die Änderungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin (DSchG Bln) durch Artikel 8 SBG gehören zu den politisch umstrittensten Neuerungen. § 10 DSchG Bln verengt den Umgebungsschutz auf Bereiche von „wesentlich“ prägender Bedeutung für das Erscheinungsbild des Denkmals.
- 11 DSchG Bln definiert das öffentliche Interesse bei denkmalrechtlichen Genehmigungen näher und nennt ausdrücklich die Versorgung mit preiswertem Wohnraum, energetische Sanierung, erneuerbare Energien und Barrierefreiheit als abwägungsrelevante Belange.
- 12 Abs. 1a DSchG Bln führt erstmalig Verfahrensfristen ein: vier Wochen für die Vollständigkeitsprüfung und drei Monate Entscheidungsfrist – allerdings ohne Genehmigungsfiktion.
- Die gravierendste Änderung betrifft § 12 Abs. 3 DSchG Bln: Im Baugenehmigungsverfahren wird das bisherige Einvernehmen zwischen Bauaufsicht und Denkmalschutzbehörde durch ein bloßes Benehmen ersetzt. Die Bauaufsichtsbehörde ist damit nicht mehr an die Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde gebunden. Bei Dissens erfolgt eine abschließende Entscheidung der obersten Denkmalschutzbehörde innerhalb eines Monats (§ 12 Abs. 3 Satz 3 und 4 DSchG Bln).
Praxisbilanz: Ernüchterung trotz steigender Genehmigungszahlen
Die Statistik zeigt zunächst ein positives Bild: Im Jahr 2025 wurden in Berlin 14.079 Wohnungen genehmigt – ein Anstieg um 44,1 Prozent gegenüber dem Tiefstand von 9.772 im Vorjahr. Gleichwohl bleibt die Zahl weit entfernt vom Koalitionsziel von 20.000 neuen Wohnungen jährlich. Ob die Beschleunigungseffekte die Genehmigungspraxis tatsächlich erreichen, bleibt abzuwarten.
Ausblick: Zwischen Regelungslücken und zweiter Novelle
Der Bauturbo im weiteren Sinne – bestehend aus dem Berliner SBG, dem Bundesgesetz und dem angekündigten Gebäudetyp-E-Gesetz – bildet das ambitionierteste Beschleunigungsinstrumentarium, das Bund und Land Berlin im Bauwesen in den letzten Jahrzehnten geschaffen haben.
Während § 246e BauGB und das SBG die planungs- und bauordnungsrechtlichen Hürden betreffen, soll das Gebäudetyp-E-Gesetz die zivilrechtliche Lücke schließen, die bislang innovative und kostengünstige Bauweisen mit erheblichen Haftungsrisiken belastet.
Berliner Perspektive
Die Wirksamkeit des Gesamtpakets in Berlin hängt von mehreren Faktoren ab: unter anderem der personellen Ausstattung der Berliner Bezirksämter, der einheitlichen Auslegung durch die zwölf Bezirke, der Bereitschaft zur aktiven Nutzung der Zustimmungsinstrumente, der kommenden Rechtsprechung zur Reichweite der Abweichungsmöglichkeiten und – nicht zuletzt – dem zeitnahen Abschluss des Gebäudetyp-E-Gesetzgebungsverfahrens, damit die zivilrechtliche Absicherung mit der planungsrechtlichen Flexibilität Schritt hält.
Das Programm „EinfachBauenBerlin“ befindet sich in der Verbändebeteiligung und soll bauliche und technische Lösungen zur Kostensenkung identifizieren – ein Vorhaben, das inhaltlich eng mit dem Gebäudetyp E verknüpft ist. Berlin hat zudem zum 1. Januar 2026 den Vorsitz der Bauministerkonferenz für zwei Jahre übernommen. Ein Mustereinführungserlass der Fachkommission Städtebau und des BMWSB wird derzeit erarbeitet. Die angekündigte zweite BauGB-Novelle könnte weitere Änderungen bringen.
Arbeit für die Anwaltschaft
Für die anwaltliche Beratung ergibt sich eine ambivalente Lage: Das neue Recht eröffnet Bauherren erhebliche Möglichkeiten, schafft aber gleichzeitig beträchtliche Rechtsunsicherheit.
Bis zur Konsolidierung durch Verwaltung und Rechtsprechung und bis zum Inkrafttreten des Gebäudetyp-E-Gesetzes werden die sorgfältige Vertragsgestaltung und Dokumentation zu entscheidenden Faktoren – sowohl für die Bestandskraft erteilter Genehmigungen als auch für die zivilrechtliche Absicherung innovativer Bauweisen.
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