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Maklerprovision, Maklercourtage & Maklerlohn

Neuregelung zum Maklerprovison 2020 | Rechtsanwaltssozietät Liebert & Röth

Liebert & Röth: Maklergebühren erklärt

Maklerprovision, Maklergebühren, Maklercourtage -oder wie es das Gesetz formuliert- Maklerlohn, meint stets das Gleiche. Gemeint ist immer die Vergütung des Maklers für seine Arbeit. 

Dabei ist zu beachten, dass der Maklervertrag streng erfolgsorientiert ausgerichtet ist. Soll heißen, der Makler wird nicht für seine Tätigkeiten oder für seine Mühen bezahlt, sondern stets nur dafür, dass das von ihm vermittelte Geschäft (Hauptvertrag) tatsächlich zustande kommt, seine Arbeit also erfolgreich war.

Im Sommer 2020 wurden wichtige Neuregelungen im Maklerrecht beschlossen, die zum 23.12.2020 in Kraft treten. Die Neuregelungen im Maklerrecht finden Sie in dem Artikel Neues Maklerrecht 2020

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe des Maklerlohns gibt es grundsätzlich nicht. Auch die Frage, wer den Makler zu bezahlen hat und somit die Maklerprovision schuldet, ist in den meisten Fällen einer Vereinbarung zugänglich und damit verhandelbar. 

Wie hoch ist die Maklerprovision

Wie schon ausgeführt, gibt es keine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision.

 In § 653 BGB steht zum Maklerlohn Folgendes.

§ 653 Maklerlohn

(1) Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

(2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

Es handelt sich in beiden Fällen um eine gesetzliche Vermutung. Beide Vermutungen kommen aber erst dann in Betracht, wenn es keine ausdrückliche Regelung über die Höhe des Maklerlohns zwischen dem Makler und seinem Kunden gegeben hat.

Im Zweifel kann davon ausgegangen werden, dass die Tätigkeit des Maklers nicht kostenlos sein soll, zumindest dann, wenn bei dem Makler entsprechende Aufwendungen (Anzeigen, Fahrtkosten etc.) angefallen sind.


Übliche Provisionshöhe

Eine Taxe (gesetzliche Regelung) für den Maklerlohn existiert seit langem nicht mehr. Daher muss, wenn die Parteien keine ausdrückliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision getroffen haben, auf den üblichen Maklerlohn zurückgegriffen werden. Darunter ist die verkehrs- und ortsübliche Vergütung, wie sie der allgemeinen Verkehrsgeltung bei den beteiligten Kreisen entspricht, zu verstehen. Dabei ist bei dem Begriff „üblicherweise“ insbesondere auf die Ortsüblichkeit abzustellen.

Bundesweit einheitliche Provisionssätze gibt es nicht. Im Gegenteil weichen die ortsüblichen Provisionssätze ganz erheblich voneinander ab. Sogar innerhalb des gleichen Bundeslandes kann es unterschiedlich hohe Provisionssätze geben. In der folgenden Tabelle sind übliche Provisionssätze für Immobilien nach Bundesländern angegeben:

Ortsübliche Maklerprovision und Verteilung zwischen Käufer & Verkäufer bis 22.12.2020
BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0,00% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0,00% 7,14%
Bremen 7,14% 3,57% 3,57%
Hamburg 6,25% 0,00% 6,25%
Hessen 5,95% 0,00% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen 7,14 % o. 4,76 - 5,95 % 3,57 % o. 0 % 3,57 % o. 4,76 - 5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

Die Angaben erfolgen ohne Gewähr.


Berechnungsart der Maklerprovision

Typischerweise wird die Maklerprovision in Prozentpunkten des vom Kunden des Maklers zu leistenden Vertragsentgeltes bestimmt. Andere Berechnungsmöglichkeiten sind aber grundsätzlich zulässig, teilweise sogar gesetzlich geregelt.

So ist es nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz bei Maklertätigkeiten, die auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichtet sind, zwingend vorgeschrieben, dass auf die vereinbarte Monatsmiete abzustellen ist. Für die Wohnungsvermittlung ist die Höchstgrenze bei zwei Monatsmieten netto anzusetzen, soweit der Wohnungssuchende die Provision zu tragen hat.

Bei Immobilien aus dem Niedrigpreisbereich ist es durchaus auch nicht unüblich eine Festprovision, also einen bestimmten konkreten Satz festzulegen.


Wer zahlt die Maklerprovision

Von der Höhe der Maklerprovision ist die Frage zu trennen, wer die Maklerprovision zu tragen hat. Auch dies ist grundsätzlich Verhandlungssache. In unterschiedlichen Regionen und Bundesländern haben sich daher unterschiedliche Regelungen herausgebildet. In der Tabelle oben ist daher auch angegeben, wer üblicherweise die Maklerprovision zu tragen hat.

Da Grundeigentum und insbesondere Immobilien und Wohnungen aber in vielen Regionen Deutschlands ein kostbares Gut sind, haben sich vielerorts übliche Vorgehensweisen herausgebildet, die stark zulasten der Miet- bzw. Kaufinteressenten gingen. So war es in Berlin & Brandenburg lange üblich, dass alleine Käufer bzw. Mieter die Maklerprovision zu zahlen hatten.

Der Gesetzgeber hat daher innerhalb von wenigen Jahren mit neuen Regeln in den Markt eingegriffen. 

Vermietung von Wohnraum

Für Maklertätigkeiten im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz, hier hat im Jahre 2015 der Gesetzgeber das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Derjenige, der erstmalig den Makler mit Nachweis oder Vermittlungstätigkeiten beauftragt, hat den Makler auch zu bezahlen. 

Kauf von Wohnimmobilien

Seit dem 23.06.2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten gilt daher seit dem 23.12.2020 für Maklerverträge, in denen es um die Nachweise oder die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus (auch mit Einliegerwohnung) geht, dass in der Regel die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zumindest hälftig zu teilen ist. Die Details uu dieser neuenRegelungen finden Sie in dem Artikel Neues Maklerrecht 2020.

Weiterhin zulässig wäre auch ist auch, dass der Verkäufer vollständig die Maklerkosten übernimmt. 


Sittenwidrigkeit der Maklerprovision

Eine Provisionsvereinbarung ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistungen ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage seines Kunden. 

Maßgeblich als Ausgangspunkt ist für die Beantwortung der Frage nach dem auffälligen Missverhältnis zunächst immer die Gegenüberstellung der vereinbarten und der üblichen Maklerprovision. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Maklerprovision als sittenwidrig und für unwirksam erklärt, die das fünffache der üblichen Provision erreicht hat. Das Landgericht Berlin hat aber auch schon entschieden, dass eine Provision, die mehr als doppelt so hoch als der ortsübliche Satz war. Es handelt sich hier aber immer um Einzelfallentscheidungen, bei denen immer alle Aspekte des Geschäftes zu betrachten sind. 

Mehr zum Thema Immobilienrecht finden Sie auf unserer Website unter Rechtsgebiete: Baurecht und Rechtsgebiete: Immobilienrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert  finden Sie unter RA Martin Liebert.

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