Aktuelle Rechtsprechung des Kammergerichts zum Maklerrecht
Richter- und Anwaltschaft im Dialog
Liebert & Röth: zu einer Forbildungsveranstaltung zum Maklerrecht am Kammergericht Berlin
Am 12.11.2021 fand in der Veranstaltungsreihe „Richter- und Anwaltschaft im Dialog“ mit der Richterin am Kammergericht Katrin Elena Schönberg erneut eine Veranstaltung zum Maklerrecht statt. Frau Schönberg ist seit vielen Jahren im Spezialsenat des Kammergerichts für Maklersachen tätig. Für Kollegen, die sich in Berlin mit dem Maklerrecht beschäftigen, somit die erste Adresse, um Einblicke in die aktuelle Berliner Rechtsprechung zum Thema zu erhalten. Die Veranstaltung fand im mittlerweile durchaus erprobten Onlineformat statt.
Maklerrechtsreform
Die zum 23.12.2020 in Kraft getretene Reform des Maklerrechts, mit dem neu eingeführten Halbteilungsprinzip beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, ist naturgemäß noch nicht beim Kammergericht angekommen und war insofern auch kein Thema des Vortrags.
Immobilienmaklerrecht
Neben drei Fällen aus dem Arbeitsgebiet der Versicherungsmakler und einem besonders exotischen Fall, bei dem es um die Vermittlung von Privatschulverträgen ging, war vorwiegendes Thema die klassische Maklertätigkeit bei Immobilienkäufen. Thematisiert wurden die Klassiker des Rechtsgebietes, auf einige soll hier näher eingegangen werden.
Zustandekommen/Bestehen eines Maklervertrages
Frau Schönberg betonte, dass bis heute der Großteil der Fälle, die am Kammergericht verhandelt werden, immer noch solche auf der Grundlage eines konkludenten Vertragsschlusses sind.
Also Fälle, in denen gerade kein ausdrücklicher Vertragsschluss in Schriftform vorliegt, ungeachtet der Tatsachen, dass auf Grund der stark gestiegenen Immobilienpreise auch die Maklerprovisionen erheblich gestiegen sind.
Statt eines schriftlichen Vertrages ist der Normalfall laut Frau Schönberg immer noch der Vertragsschluss durch eine Reaktion auf eine Anzeige in einer Zeitung bzw. moderner durch eine Anzeige des Maklers auf einer der vielzähligen Internetplattformen.
Weil sich derartige Anzeigen naturgemäß an einen unbestimmten Kreis an potenziellen Interessenten wenden, werden diese bis heute als sogenannte invitatio ad offerendum angesehen.
Frau Schönberg betonte in diesem Zusammenhang die Bedeutung des Grundsatzurteils des BGH vom 3.5.2012 (BGH NJW 2012, 2268), in dem der Bundesgerichtshof klargestellt hat, dass eine Provisionsabrede zwar stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden kann, eine solche aber nur anzunehmen ist, wenn der Makler entsprechend eindeutig und ausdrücklich sein Provisionsverlangen in der Anzeige formuliert hat.
Die Inanspruchnahme von Maklerdiensten kann somit als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages angesehen werden, wenn der Makler vorher entsprechend eindeutig und ausdrücklich auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit hinweist.
Eine neuere Entscheidung des BGH vom 19.11.2020 (BGH NJW-RR 2021, 177) zeigt eine ähnliche Situation bei umgekehrter Situation. Wer sich mit einem Suchauftrag an einen gewerbsmäßigen Makler wendet, macht in aller Regel ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages. Einer ausdrücklichen Annahmeerklärung seitens des Maklers bedarf es dann nicht; es reicht, wenn der Makler seine Suchtätigkeit aufnimmt.
Allerdings betont der BGH in dieser Entscheidung auch, dass ein Suchauftrag nur dann vorliege, wenn der Interessent davon ausgehen muss, dass der Makler den Auftrag nicht bereits mit Objekten aus seinem eigenen Bestand abdecken kann.
Nachträglicher Vertragsschluss
Auch ein nachträglicher Vertragsschluss, nachdem der Makler bereits wesentliche Tätigkeiten entfaltet hat, ist durchaus denkbar. So etwa wie im Fall des BGH vom 3.4.2014 (BGH NJW-RR, 2014, 1272), in dem sich der Makler eine Objektnachweisbestätigung, die einen hinreichend deutlichen Provisionsanspruch enthielt, vom Interessenten unterzeichnen hat lassen.
Zwar trägt in diesem Falle der Makler das hohe Risiko, dass der Interessent von den preisgegebenen Informationen profitiert, ohne nachträglich einen Maklervertrag zu schließen. Tut er dies aber doch, so steht der nachträgliche Vertragsschluss dem Provisionsanspruch nicht entgegen (zwei veröffentlichte Entscheidungen des Kammergerichts: KG NJW 2000, 282; KG NJW 2002, 817).
Inhalt des Maklervertrages
Der Inhalt des Maklervertrages ergibt sich regelmäßig aus der Bezugnahme auf die geschaltete Anzeige. Das heißt, der Maker kann aus der Bezugnahme auf die Anzeige auf ein Angebot des Interessenten zum Abschluss eines Maklervertrages schließen, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in einem Inserat hinreichend deutlich geäußert hat.
Das OLG Hamm hatte zwischenzeitlich problematisiert, dass bei bloßer Angabe einer Provisionsforderung und der Höhe unklar sei, von welcher Vertragspartei des Hauptvertrages die Provision verlangt werde, während der Maklersenat des Kammergerichts eine allgemeine Darstellung als ausreichend anerkannte. Denn weshalb sollte ein Makler in einem Inserat auf Provisionspflicht und Provisionshöhe hinweisen, wenn er diese nicht vor Interessenten, sondern vom Käufer erhalten würde? Diese Divergenz zwischen den Oberlandesgerichten ist mittlerweile durch den BGH entschieden. Grundsätzlich genügt die Anzeige gegenüber den Kunden, die sich auf die Anzeige melden.
Makleralleinauftrag
Hingewiesen wurde auf zwei Entscheidungen des Maklersenats zum Makleralleinauftrag. Eine formularmäßige Verweisungsklausel, wonach der Verkäufer sämtliche Kaufinteressenten an den Makler verweisen muss, ist unzulässig.
Eine individuelle Abrede über die Vertragslaufzeit ist grundsätzlich zulässig. Ein unbefristeter qualifizierter Alleinauftrag ist allerdings auch beim individuell ausgehandelten Vertrag wegen Verstoßes gegen § 138 BGB nichtig (KG Az: CW 22/21, Beschluss vom 14.4.2021).
Beendigung eines Maklervertrages
Frau Schönberg wies auf die Bedeutung des Widerrufsrechts des Verbrauchers nach §§ 312 g I, 355 BGB und der Zwei-Wochen-Frist hin bzw. der Frist von 12 Monaten und 14 Tagen gem. § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB, wenn eine ordnungsgemäße Unterrichtung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht nicht stattgefunden hat.
Neben dem Widerruf stellt die faktische Beendigung von Maklerverträgen regelmäßig ein vor Gericht diskutiertes Problem dar. Käufer und Verkäufer geben ihre Absicht auf, es kommt zunächst kein Hauptvertrag zustande, später werden allerdings die Verhandlungen wieder aufgenommen und der Hauptvertrag geschlossen. Hierbei stellt sich immer die Frage, inwieweit aus dem Maklervertrag noch ein Provisionsanspruch hergeleitet werden kann.
Die Anfechtung des Maklervertrages nach § 123 BGB oder § 138 BGB werden zwar in der Praxis häufig dem Provisionsanspruch entgegengehalten, zeitigen aber selten einen Erfolg vor Gericht.
Hauptvertrag
Voraussetzung für die Maklerprovision ist natürlich der Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages. Wobei der Maklerprovisionsanspruch verdient ist, wenn der schuldrechtliche Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Zum Eigentumserwerb des Käufers muss es dagegen nicht mehr kommen (BGH NJW 1990, 2744).
Damit besteht der Maklerprovisionsanspruch auch dann, wenn der rechtswirksam geschlossene Kaufvertrag später nicht vollzogen wird. Der Maklerlohnanspruch entfällt auch nicht wieder, wenn der Hauptvertrag nicht durchgeführt, aufgehoben oder aufgrund des Eintritts einer auflösenden Bedingung nicht erfüllt wird.
Dagegen ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH keine Provisionspflicht gegeben, wenn Umstände vorliegen, die einen wirksamen Abschluss eines Hauptvertrages verhindern oder ihn als unwirksam erscheinen lassen (etwa Formnichtigkeit, Gesetzes- oder Sittenwidrigkeit und Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung).
Inhaltliche und persönliche Kongruenz
Die Vergütung steht dem Makler allerdings nur zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt worden ist, tatsächlich zustande kommt. Führt dagegen die Tätigkeit zum Abschluss eines Vertrages mit einem anderen Inhalt, entsteht gerade kein Vergütungsanspruch.
Frau Schönberg hat sich allerdings dafür ausgesprochen, hier auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zu achten. Die Vertragsinhalte müssen also gerade nicht völlig identisch sein.
Neben der wirtschaftlichen Kongruenz ging Frau Schönberg auch auf die persönliche Kongruenz ein. Erwähnenswert sind hier insbesondere die Fälle, in denen der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande kommt, der allerdings mit dem Auftraggeber in einer festen, auf Dauer angelegten (in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtlichen) Beziehung steht. Hier erfolgte der Hinweis auf zwei Entscheidungen des Senates zu den Aktenzeichen 10 O 181/14 und 10 O 58/14. Auch diese sind allerdings leider nicht veröffentlicht.
Provisionshöhe
Frau Schönberg wies darauf hin, dass nach wie vor die Maklerprovisionen regional sehr unterschiedlich ausgeprägt sind. Relevant ist dies deswegen, weil nach der Auslegungsregel des § 653 Abs. 2 BGB mangels Angaben im Vertrag die übliche Provision zu zahlen ist. Wenn in anderen Bundesländern und Regionen teilweise nur 3 % des Kaufpreises als üblich gelten, sind es in Berlin für Häuser und Wohnungen nach wie vor 7,14 %.
Verwirkung
Letztes größeres Thema des Vortrags war die Verwirkung des Maklerlohnes nach § 654 BGB. Frau Schönberg wies hier darauf hin, dass eine Verwirkung des Maklerlohnanspruches Strafcharakter hat. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- oder Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen. Vielmehr ist vor allem subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern, der Makler muss sich seines Lohnes als unwürdig erwiesen haben.
Hier gab es nochmals Hinweise auf die Berliner Praxis. In der Entscheidung zum Aktenzeichen 10 U 186/14 ging es um Falschangaben zur Bebaubarkeit eines Grundstückes. In der Entscheidung zum Aktenzeichen 10 U 68/11 (veröffentlicht in Beck RS 2011, 26872) um die falsche Darstellung eines Notweges als zur Wohnung gehörender Dachterrasse.
Es folgten noch einige Hinweis zu prozessualen Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Maklerrecht, wie die Stufenklage auf Auskunft und Zahlung.
Fazit
Insgesamt scheint das Maklerrecht wenig wirklich neue Fragen in den letzten Jahren aufgeworfen zu haben. Die typischen Problemfelder sind die altbekannten geblieben.
Dennoch zwei angenehme Stunden zur Thematik. Für die Reihe „Richter- und Anwaltschaft im Dialog“ mit ihren typischerweise zweistündigen Veranstaltungen ist die Durchführung als Onlineveranstaltung gut geeignet. Eine schöne Möglichkeit, den eigenen Kenntnisstand durch berufene Munde auffrischen zu lassen.
Mehr zum Thema Maklerrecht & Immobilienrecht finden Sie auf unserer Website unter Rechtsgebiete: Immobilienrecht.
Mehr zum Autor Rechtsanwalt Martin Liebert finden Sie unter RA Martin Liebert.
