Das Vorkaufsrecht bei Immobilien: Ein umfassender Leitfaden
Rechtsanwälte Liebert & Röth | Immobilienrecht in Berlin & bundesweit
Als Immobilieneigentümer oder potenzieller Käufer ist es wichtig, die rechtlichen Aspekte zu verstehen, die den Erwerb und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden beeinflussen können.
Ein besonders relevanter Aspekt ist das Vorkaufsrecht. Dieser Artikel erklärt, was das Vorkaufsrecht ist, welche Arten es gibt, wie es ausgeübt wird und welche rechtlichen Konsequenzen damit verbunden sind.
Was ist ein Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Das Vorkaufsrecht ist ein rechtliches Privileg, das einer bestimmten Person das bevorzugte Recht zum Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks unter festgelegten Bedingungen einräumt, sobald diese zum Verkauf stehen.
Einfach ausgedrückt: Hat jemand ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück, muss dieser Person bei einem geplanten Verkauf Vortritt gewährt werden – der Eigentümer muss dem Berechtigten vor Vertragsabschluss also zunächst den Kaufvertrag vorlegen.
Aufgrund eines dinglichen Vorkaufsrechts kann sein Inhaber das belastete Grundstück zu denselben Bedingungen erwerben, zu denen es zuvor der Verpflichtete, also der Grundstückseigentümer, an einen Dritten verkauft hat.
Hierfür muss er sein Vorkaufsrecht geltend machen.
Besitzen Sie ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie, werden Sie beim Verkauf als potenzieller Käufer bevorzugt. Ein Vorkaufsrecht vereinbaren Sie mit dem Eigentümer. Wenn es zum Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses kommt, werden Sie als Vorkaufsberechtigter gefragt, ob Sie die Immobilie erwerben wollen.
Von besonderer Bedeutung ist, dass Sie von Ihrem Vorkaufsrecht allerdings erst Gebrauch machen können, wenn der jetzige Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat. Die gesetzliche Grundlage bildet § 463 BGB.
Die gesetzliche Grundlage des Vorkaufsrechts
Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 – 1104 BGB geregelt. Dabei wird auch auf die Vorschriften zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht verwiesen, das in den §§ 463 – 473 BGB normiert ist.
Nach § 1094 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück "in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist". Das bedeutet, dass der Berechtigte das Recht hat, in einen Kaufvertrag einzutreten, wenn der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten verkaufen möchte.
Die gesetzlichen Regelungen sichern dabei die Interessen aller Beteiligten:
- Sie definieren die Rechte und Pflichten des Vorkaufsberechtigten
- Sie legen fest, wie und wann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann
- Sie bestimmen die Fristen, innerhalb derer gehandelt werden muss
- Sie regeln die Rechtsfolgen bei Missachtung des Vorkaufsrechts
Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts
Es gibt drei Hauptarten des Vorkaufsrechts, die sich in ihrer rechtlichen Wirkung und Durchsetzbarkeit unterscheiden:
1. Das dingliche Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für Grundstücke. Darauf befindliche Immobilien sind nicht einbezogen. Geregelt ist das Vorkaufsrecht in den §§ 1094 - 1104 BGB. Es handelt sich dabei um ein dingliches Recht, d.h. es wirkt gegenüber jedermann und ist im Grundbuch eingetragen.
Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich auf Grundstücke, nicht jedoch auf die darauf erbauten Immobilien. Es wird im Grundbuch vermerkt und kann sogar dann noch in Kraft treten, wenn der Kaufinteressent bereits in das Grundbuch eingetragen wurde. So kann der Vorkaufsberechtigte weiterhin auf die Übertragung des Grundstücks bestehen.
Besonderheiten des dinglichen Vorkaufsrechts:
- Es wird im Grundbuch eingetragen und ist für jeden Dritten erkennbar
- In einer Vielzahl der Fälle endet das dingliche Vorkaufsrecht erst mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten
- Es kann nur dann vererbt oder verschenkt werden, wenn auch dieser Umstand im Grundbuch hinterlegt wurde
- Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch verankert, bleibt es erst einmal bestehen
2. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht umfasst Grundstücke und Immobilien. Es ist nicht mit einem Grundbucheintrag verbunden und wird ausschließlich vertragsrechtlich geregelt. Dieses persönliche Vorkaufsrecht wirkt nur zwischen den Vertragsparteien.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist weit verbreitet. Es gilt für bewegliche wie nicht bewegliche Dinge. Juristisch gesehen sind nicht bewegliche Dinge Grundstücke. Bewegliche Dinge sind alles außer Grundstücke. Die rechtliche Grundlage finden Sie in den §§ 463 - 473 BGB.
Wichtige Aspekte des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts:
- Vorkaufsberechtigter und Eigentümer können eine Kaufpreisbegrenzung festlegen.
- Geht der Eigentümer insolvent, verliert der Vorkaufsberechtigte sein Recht.
- Es gelten dann die Regelungen im Kaufvertrag und der Vorkaufsberechtigte muss sein Vorkaufsrecht ausüben, bevor der neue Käufer oder die neue Käuferin der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird.
- Wird die vorkaufsberechtigte Person beim Immobilienverkauf jedoch übergangen, besteht ihrer- oder seinerseits Anspruch auf Schadenersatz.
3. Das gesetzliche Vorkaufsrecht
Mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht regelt der Gesetzgeber das Vorkaufsrecht von Mieterinnen und Mietern. Es dient dem Schutz vor einer Mieterhöhung und vor einem möglichen Verlust der Wohnung. Darüber hinaus gibt es weitere gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa für Miterben oder Gemeinden.
Die wichtigsten gesetzlichen Vorkaufsrechte:
- Mieterinnen und Mieter: Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB für Mieterinnen und Mieter dient dem Mieterschutz und greift, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. In diesem Fall hätten Mietende die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu erwerben, statt diese abtreten zu müssen.
- Erbengemeinschaft: Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft haben gemäß § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miterbe oder eine Miterbin seinen oder ihren Anteil an Dritte verkaufen möchte. Der Vorkauf soll verhindern, dass fremde Personen in die Erbengemeinschaft eintreten.
- Öffentliche Hand: Städte und Gemeinden haben in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, um städtebauliche Entwicklungen zu steuern oder öffentliche Interessen zu wahren. Dieses Recht ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht in der Praxis?
Der Ablauf bei Ausübung eines Vorkaufsrechts folgt einem bestimmten Schema, unabhängig von der Art des Vorkaufsrechts:
- Zunächst ist ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten zwingend erforderlich. Dieser muss von beiden Parteien unterschrieben sein und Rechtsgültigkeit haben.
- Der Verkaufsberechtigte wird über den bestehenden Kaufvertrag informiert. In der Regel übernimmt dies der Eigentümer.
- Nun beginnt die vereinbarte Frist. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Vorkaufsberechtigte sich für oder gegen eine Immobilie oder ein Grundstück entscheiden. Bei einem Grundstück liegt die gesetzliche Frist bei zwei Monaten. Handelt es sich um eine Immobilie, hat er eine Woche Zeit für seine Entscheidung.
- Macht der Vorkaufsberechtige von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, übergibt er dem Eigentümer eine Vorkaufserklärung. Darin teilt er dem Eigentümer mit, dass er das Grundstück oder die Immobilie zu den Konditionen, die mit dem Dritten vereinbart wurden, kaufen wird. Das Schriftstück ist formlos, aber unwiderruflich.
- Der Vorkaufsberechtigte wird nun zum Käufer. Mit ihm schließt der Eigentümer einen Kaufvertrag ab.
- Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte gegen die Ausübung, teilt er sie formlos gegenüber dem Eigentümer mit oder lässt die Frist verstreichen.
Spezielle Vorkaufsrechte: Mieter, Miterben und Gemeinden
Vorkaufsrecht für Mieter
Mieter besitzen seit einer Änderung des BGB im Jahr 1993 ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung nach § 577 BGB.
Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung verkauft werden soll. Wird mit einem Dritten ein Kaufvertrag abgeschlossen, muss dies dem Mieter unverzüglich mitgeteilt werden. Der Kaufvertrag wird ihm ebenfalls überstellt. Entscheidet sich der Mieter für seine Wohnung, übernimmt er die Bedingungen aus dem Kaufvertrag und zahlt den darin vereinbarten Kaufpreis.
Wichtige Einschränkungen:
- Das Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nur bei einem Erstverkauf und nur einmalig
- Es gilt nicht, wenn die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung war und nun vermietet wird
- Es gilt nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Hausstandes verkauft
- Wird ein Mehrfamilienhaus veräußert, greift das Vorkaufsrecht für den Mieter ebenfalls nicht
Vorkaufsrecht bei Erbengemeinschaften
In einer Erbengemeinschaft haben die Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen und ein Erbe verkauft seinen Anteil, steht den übrigen Erben der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht zu (§ 2034 BGB). Damit soll verhindert werden, dass sich Dritte in den Kreis der Erbengemeinschaft einreihen.
Es gibt eine Erbengemeinschaft. Es sind also mehrere Personen vorkaufsberechtigt. Damit muss das Vorkaufsrecht als Gemeinschaft ausgeführt werden (§ 472 BGB). Hier gilt das Prinzip: „Alle oder keiner". Die Frist, ein Veto einzulegen, beginnt erst, wenn auch der Letzte der Erbengemeinschaft von der Veräußerung erfahren hat.
Vorkaufsrecht der Gemeinden
In diesem Fall hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht und darf in begründeten Fällen davon Gebrauch machen, wenn es dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dient.
Möchte eine Gemeinde vom Vorkaufsrecht für Immobilien Gebrauch machen, gelten besondere Voraussetzungen. Das regeln §§ 24 – 28 BauGB. Das Grundstück muss bestimmte Bedingungen erfüllen:
- Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen
- In einem Umlegungsgebiet
- In einem Sanierungsgebiet
- Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
Zudem muss das Vorkaufsrecht der Gemeinde dem Wohle der Allgemeinheit dienen (§ 24 Absatz 3 BGB).
Fristen und Verfahren bei der Ausübung des Vorkaufsrechts
Die Einhaltung bestimmter Fristen ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechts von entscheidender Bedeutung:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch eine Erklärung gegenüber dem Verpflichteten gemäß § 464 Abs. 1 BGB. Diese Erklärung ist formfrei, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.
Die gesetzlichen Fristen betragen:
- Bei einem Grundstück liegt die gesetzliche Frist bei zwei Monaten
- Handelt es sich um eine Immobilie, hat er eine Woche Zeit für seine Entscheidung
Diese Fristen können durch vertragliche Vereinbarungen angepasst werden. Verstreicht die Frist ohne Reaktion des Berechtigten, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen konkreten Verkaufsfall.
Wann gilt ein Vorkaufsrecht nicht oder wann erlischt es?
Das Vorkaufsrecht ist nicht in allen Fällen anwendbar und kann unter bestimmten Umständen erlöschen:
Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht bei einer Immobilie ist ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten. Besteht kein Kaufvertrag, kann der Vorkaufsberechtigte nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. In den folgenden Fällen gilt daher ein Vorkaufsrecht nicht:
- Schenkungen
- Erbschaftsauseinandersetzungen
- Tauschgeschäften
- Zwangsvollstreckung
Ein Vorkaufsrecht kann aus folgenden Gründen erlöschen:
- Zeitablauf: Wenn das Vorkaufsrecht auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist, erlischt es nach Ablauf dieser Frist.
- Nichtausübung innerhalb der Frist: Wenn der oder die Berechtigte das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Frist von zwei Monaten ausübt, erlischt das Recht.
- Vorkaufsrechtsverzichtserklärung: Wenn der oder die Berechtigte (z. B. die Gemeinde) ausdrücklich gegenüber dem Grundbuchamt auf den Vorkauf verzichtet, erlischt das Vorkaufsrecht. Der Antrag auf Verzicht muss schriftlich erfolgen und ist verbindlich.
- Tod von Vorkaufsberechtigten: Bei einem persönlichen Vorkaufsrecht erlischt das Recht mit dem Tod des oder der Vorkaufsberechtigten, es sei denn, es wurde testamentarisch vererbt und der Erbe tritt an seine oder ihre Stelle.
Auswirkungen eines Vorkaufsrechts auf den Immobilienwert und Verkauf
Die Gewährung eines Vorkaufsrechts sollte allerdings gut überlegt sein:
Scheinbar kostet es nichts, doch beim Weiterverkauf stört es, da es den Grundstückswert mindern und die Suche nach einem geeigneten Käufer erschweren kann.
Das Vorkaufsrecht bietet wichtige Schutzfunktionen und Vorteile, vor allem für Mieter, Miterben und die öffentliche Hand. Gleichzeitig kann es jedoch auch Herausforderungen und Nachteile für Verkäufer und nicht vorkaufsberechtigte Käufer einer Immobilie bedeuten:
- Es verlangsamt den Verkaufsprozess, da Verkäufer den oder die Vorkaufsberechtigte vorab informieren müssen, um die Möglichkeit einzuräumen, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
- Es birgt für potenzielle Käufer das Risiko, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, weil ein Vorkaufsberechtigter sein oder ihr Recht ausübt.
Auch die Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten wird mitunter komplizierter: Banken bewerten das Vorkaufsrecht als Vorlast mit rund 3 % des Verkehrswerts.
Die vertragliche Gestaltung eines Vorkaufsrechts
In einem Vorkaufsrechtsvertrag sind alle Einzelheiten aufgeführt, die zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Dabei gibt es gesetzliche Vereinbarungen, die stets gelten, jedoch auch einige, die als individuelle Absprachen zwischen Vorkaufsberechtigen und Eigentümer gelten.
Zum Inhalt eines Vorkaufsrechtsvertrages gehören:
- Name und Anschrift beider Parteien
- Name/ Bezeichnung des Gegenstandes
- Zeitraum und Beginn des Vorkaufrechts
- Ob es sich um ein dingliches oder schuldrechtliches Vorkaufsrecht handelt
- Klausel, die Vorkaufsrecht auch bei Erbschaften garantiert
- Erklärung, dass Eigentümer den Berechtigten schnellstmöglich über einen Verkauf plus Konditionen unterrichtet
- Individuelle Frist das Vorkaufsrecht auszuüben
- Eventuell Vertragsstrafen, falls die Vereinbarungen nicht eingehalten werden
- Unterschrift beider Parteien
Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht für eine Immobilie ist eine notarielle Beglaubigung nicht zwingend erforderlich. Wer allerdings auf Nummer sicher gehen möchte, sollte auf eine Beurkundung des Vertrages nicht verzichten. Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist keine Beglaubigung notwendig. In diesem Fall wird das Dokument offiziell, wenn das Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen wird.
Aktuelle Rechtsprechung zum Vorkaufsrecht
Die Rechtsprechung zum Vorkaufsrecht wird kontinuierlich durch neue Entscheidungen ergänzt. Hier sind einige wichtige aktuelle Entscheidungen:
BGH-Entscheidung zur Umwandlung Wohnraum in Teileigentum
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai 2025 ( BGH VIII ZR 201/23) entschieden, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters von Wohnraum auch dann besteht, wenn der Wohnraum nicht in Wohneigentum, sondern in Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) umgewandelt wird.
Eine direkt Anwendung des § 577 BGB kommt wegen des eindeutigen Wortlauts nicht in Betracht. Wegen des Schutzzwecks wendet der BGH die Norm aber analog auf diesen Fall an.
BGH-Entscheidung zur Umwandlung von Vorkaufsrechten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Januar 2025 (BGH V ZB 10/24) entschieden, dass ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht nicht im Wege einer Rechtsänderung in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden kann.
Der BGH begründet seine Ansicht mit § 1103 Abs. 1 BGB. Danach kann ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden. Eine Umwandlung, wie sie hier gewünscht war, würde aber eine solche Trennung darstellen und sei daher mit § 1103 Abs. 1 BGB nicht vereinbar.
Die gewünschte Umwandlung könne daher nur durch Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts und damit nicht rangwahrend erfolgen. Das bedeutet, das neu bestellte Recht könnte in der Rangordnung im Grundbuch einen niedrigeren Rang erhalten als das ursprüngliche.
BGH-Urteil zur notariellen Beurkundung
Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts musste nach der bisherigen ständigen Rechtsprechung notariell beurkundet werden (BGH XII ZR 11/89).
Mit seinem Urteil aus dem Jahr 2016 (BGH V ZR 73/15) hat der BGH diese Rechtsprechung aufgegeben. Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gem. § 873 BGB erforderliche Einigung muss, anders als das Verpflichtungsgeschäft, nicht notariell beurkundet werden.
Fazit: Das Vorkaufsrecht als rechtliches Instrument
Das Vorkaufsrecht ist ein wichtiges rechtliches Instrument im Immobilienrecht, das verschiedene Interessen schützen kann:
- Es kann langfristigen Mietern Sicherheit beim Erwerb ihrer Wohnung bieten
- Es ermöglicht Gemeinden, städtebauliche Planungen umzusetzen
- Es schützt Erbengemeinschaften vor dem Eindringen fremder Dritter
- Es gibt Nachbarn oder anderen Berechtigten die Möglichkeit, bevorzugt ein Grundstück zu erwerben
Gleichzeitig muss die Einräumung eines Vorkaufsrechts gut überlegt sein, da es den Verkaufsprozess verkomplizieren und den Wert einer Immobilie mindern kann.
Als Eigentümer oder potenzieller Käufer einer mit einem Vorkaufsrecht belasteten Immobilie sollten Sie sich daher frühzeitig rechtlich beraten lassen, um Ihre Rechte und Pflichten zu kennen und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
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