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Der Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirates einer WEG, kurz zusammengefasst von Rechtsanwalt Martin Liebert Berlin. Weitere Themen sind die Bestellung des Verwaltungsbeirates, die Aufwandsentschädigung für Beiräte und das Problem der Haftung.

 

GLIEDERUNG:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann aus ihrer Mitte durch Beschluss mit einfacher Mehrheit in einer Eigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat wählen, der den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen soll.

Wahl des Verwaltungsbeirates

Die Details sind in § 29 Abs. 1 WEG geregelt. Der Verwaltungsbeirat besteht grundsätzlich aus drei Wohnungseigentümern. Wird ein Verwaltungsbeirat gewählt, in dem sich Nichtwohnungseigentümer befinden oder der aus einer anderen Zahl von Personen besteht, verstößt der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen das Gesetz und ist zwar nicht nichtig, wohl aber anfechtbar.

Unterstützung des Verwalters

Laut § 29 Abs. 2 WEG ist es Aufgabe des Verwaltungsbeirates den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Es handelt sich somit nicht um ein umfassendes Kontrollorgan wie etwa der Aufsichtsrat bei einer Aktiengesellschaft.
Der Verwaltungsbeirat ist auch nicht verpflichtet, die laufende Verwaltung zu überwachen. Er ist aber berechtigt, die Ordnungsmäßigkeit einzelner Maßnahmen des Verwalters zu überprüfen.

Kontrollfunktion

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge sollen gem. § 29 Abs. 3 WEG, bevor über sie die Gemeinschaft in der Versammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden.
Der Beirat hat die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung und die angewandten Verteilungsschlüssel zu überprüfen. Daneben hat er die sachliche Richtigkeit der Abrechnung durch stichprobenartige Belegprüfungen zu kontrollieren.

Einberufung Wohnungseigentümerversammlung

Weigert sich das Verwalter pflichtwidrig die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen oder fehlt er möglicherweise ganz, kann die Versammlung auch von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Vertreter einberufen werden. Dies ergibt sich aus § 24 Abs. 3 WEG. Dieses Einberufungsrecht ist das einzige Sonderrecht des Beirates.

Unterzeichnung Versammlungsprotokoll

§ 24 Abs. 6 WEG bestimmt, dass neben dem Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer auch der Vorsitzende oder dessen Vertreter das Versammlungsprotokoll der Eigentümerversammlung zu unterschreiben hat. Dies setzt natürlich voraus, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder sein Stellvertreter auf der Versammlung anwesend waren.

Übertragung weiterer Aufgaben

Grundsätzlich ist es zwar möglich dem Beirat weitere Aufgaben durch eine Vereinbarung der Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss zu übertragen. Allerdings muss dabei stets beachtet werden, dass die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters aus § 27 WEG nicht eingeschränkt werden dürfen.
Durch Beschluss sind die Kompetenzen des Verwaltungsbeirates nur eingeschränkt zu erweitern. Insbesondere Regelungen, die auch für zukünftige Beiräte gelten sollen oder solche, die die Kompetenzverteilung ändern (z.B. Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen durch Verwaltungsbeirat anstatt durch die Gemeinschaft durch Beschluss in der Versammlung) fehlt es in der Regel bereits an der Beschlusskompetenz.

Ersatz von Aufwendungen

Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Beirat besteht ein Auftragsverhältnis und deshalb hat nach § 670 BGB jedes Mitglied des Beirates einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen (Telefonkosten, Portokosten etc.).
Die Gemeinschaft kann auch beschließen, dem Beirat seine Aufwendungen in Form von Pauschalen zu ersetzen.
Ein aktiver und gegenüber der Verwaltung kritischer Verwaltungsbeirat kann für eine Eigentümergemeinschaft sehr wertvoll sein. Insofern ist es dringend empfehlenswert, bei der Aufwandsentschädigung zu Gunsten des Verwaltungsbeirates eine großzügige Regelung zu finden.

Haftung

Die Beiräte haften (auch wenn sie unentgeltlich tätig sind) grundsätzlich für jede schuldhafte Pflichtverletzung. Sogar einfache Fahrlässigkeit reicht bereits aus. Dies ergibt sich wiederum aus dem oben bereits angesprochenen Auftragsverhältnis. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft haften die Beiräte als Gesamtschuldner.
Die teilweise recht strenge Rechtsprechung gegenüber ehrenamtlich tätigen Verwaltungsbeiräten ist nicht unproblematisch und hält viele Eigentümer davon ab, sich in den Verwaltungsbeirat wählen zu lassen.
Eine Gemeinschaft ist somit gut beraten entweder eine Haftungsbeschränkung für die konkreten Mitglieder des Verwaltungsbeirates durch Beschluss oder noch besser eine generelle Haftungsbeschränkung für alle Beiräte durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung niederzulegen.

Noch einmal sei betont, wie wichtig ein Verwaltungsbeirat für eine funktionierende Eigentümergemeinschaft sein kann.

Haftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte

Daneben gibt es auch die Möglichkeit eine Haftpflichtversicherung für die konkreten Mitglieder des Beirates zu beschließen oder generell den Abschluss einer solchen Versicherung in der Gemeinschaftsordnung zu verankern.
Empfehlenswert ist es, bereits in der Gemeinschaftsordnung die Haftung des Beirates auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu beschränken und daneben den Abschluss einer entsprechenden Haftpflichtversicherung zu Gunsten der Beiräte vorzusehen.

Mehr zum Thema WEG-Recht finden Sie auch auf unserer Website in der Kategorie Wohnungseigentumsrecht.
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