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WEG-Reform 2020

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft und das Corona-Virus - WEG-Recht Rechtsanwälte & Fachanwälte für Wohnungseigentumsrecht

Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & Bundesweit

Update:
Die WEG-Reform tritt nunmehr am 1.12.2020 in Kraft. Das Reformgesetz wurde am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I 2020, S. 2187) veröffentlicht.

Es tut sich etwas in Sachen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes. Die seit längerem diskutierte Modernisierung des WEG-Gesetzes wurde umgesetzt. Die neuen Vorschriften bringen erhebliche Veränderungen mit sich, die im Artikel im Überblick dargestellt werden.

Gesetzentwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechtes

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzesentwurf für eine umfassende Reform des WEG-Rechts beschlossen und wird diesen in den deutschen Bundestag zur weiteren Beratung und für die Beschlussfassung einbringen. Geplant war die Reform noch vor der Sommerpause des Bundestages zu verabschieden. Ob dieser Zeitplan aufgrund der Corona-Krise eingehaltene werden kann, bleibt allerdings abzuwarten.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stammt aus dem Jahre 1951 und blieb jahrzehntelang fast unverändert. Die letzte große Reform stammt aus dem Jahr 2007. Nunmehr soll eine weitere große Reform umgesetzt werden.

Der vorgelegte Gesetzesentwurf enthält im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht:

Vereinfachte Sanierung und Modernisierung

Die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen soll vereinfacht werden. Hierzu sieht der Entwurf mehrere Änderungen am WEG-Recht vor. Etwa soll jeder Eigentümer einen Anspruch darauf erhallten, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, Aus- und Umbaumaßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit, sowie den Einbau von Einbruchschutz einbauen zu können. Zusätzlich hinzugekommen ist der Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen sollen.

Vereinfachte bauliche Veränderungen

Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen soll vereinfacht werden. Diese soll künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von der Maßnahme beeinträchtigter Eigentümer ankommt.

Gemeinschaft als Träger der Verwaltung

Die schwierige Unterscheidung, ob im Einzelfall die Gemeinschaft (Verband) oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, soll beseitigt werden. Hierzu ist geplant, dass die Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung ausgestattet werden soll, die durch ihre Organe handelt. Die Eigentümerversammlung wäre dann das Willensbildungsorgan, während die Verwaltung als Vertretungsorgan auftritt.

Zusätzliche Befugnisse für Verwaltung

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des von der Gemeinschaft bestellten Verwalters sollen erweitert werden. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums soll so effizienter gestaltet werden können.

So soll der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Inwieweit eine Beschlussfassung geboten ist oder nicht, soll sich aus der Bedeutung der Maßnahmen für die Gemeinschaft ergeben. Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Es sollen im Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungserträgen hier zugehören und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

Im Weiteren soll der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und nicht beschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings auch weiterhin die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einzuschränken.

Vereinfachte Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

Vorgesehen ist die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen und die Nutzung der Möglichkeiten, die sich aus der Digitalisierung des Alltagslebens ergeben. So sollen die Eigentümer die Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Allerdings sieht der Gesetzesentwurf bisher nicht die Möglichkeit vor, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zu Gunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen.
Weiter soll eine Eigentümerversammlung künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. den vertretenen Miteigentumsanteilen beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden können.

Auch soll die Einberufungsfrist zur Eigentümerversammlungen von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigentümer dem Entwurf zufolge künftig auch in Textform -also etwa als Email stellen- können. Derzeit fordert das Gesetz noch die Schriftform. Auch soll es den Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats nicht möglich ist.

Umlaufbeschlüsse sollen künftig auch in Textform, anstatt in Schriftform möglich sein. Dadurch soll die Möglichkeit eröffnet werden auch elektronische Kommunikationsmittel wie Email, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.
Auch soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach der Beendigung der Versammlung erstellt werden muss.

Modifizierte Beschlusssammlung

Die im Jahre 2007 mit der letzten Reform eingeführte Verpflichtung eine gesonderte Beschlusssammlung zu führen, soll in Zukunft entfallen. Statt dessen soll an die Stelle der bisherigen Beschlusssammlung die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen, also sowohl die in Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse, als auch die Umlaufbeschlüsse sowie Urteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll in Papierform, aber auch elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung betreffen, sollen besonders hervor gehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglichen soll.
Damit soll Wohnungseigentümern ein schneller Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile der Gemeinschaft ermöglicht werden.

Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen

Ein Einsichtsrecht jedes Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen soll ausdrücklich gesetzlich normiert werden.

Flexiblere Regelungen über Kostentragung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassend über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kostenpositionen oder bestimmte Kostenarten beschließen zu lassen.

Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten

Die gesetzliche Regelung zum Verwaltungsbeirat soll ebenfalls angepasst werden. So sollen die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Um mehr Eigentümer zu motivieren eine Position im Verwaltungsbeirat zu übernehmen, soll die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.

Abberufung des Verwalters vereinfacht

Eigentümergemeinschaften sollen sich in Zukunft einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig gemacht werden müssen. Auch soll die Möglichkeit den Verwalter abzuberufen, nicht beschränkbar sein. Für die Vergütung im Falle einer Abberufung soll die Vereinbarung im Verwaltervertrag maßgeblich sein.

Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft

Der Gesetzesentwurf will die Regelungen zur Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage neu ausgestalten. Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft (Verband) sein soll, sollen sich derartige Klagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft selbst richten und nicht mehr, wie dies nach aktueller Rechtslage noch der Fall ist, gegen die restlichen Wohnungseigentümer.

Keine Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr

§ 49 Abs. 2 WEG, der es den Gerichten ermöglicht die dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten aufzuerlegen, soll vollständig gestrichen werden. Hierzu heißt es in der Begründung, die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch

Beschlüsse, die Vereinbarungen zwischen den Eigentümern verändern und auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst wurden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne, dass sie im Grundbuch eingetragen werden, gegenüber Käufern von Sondereigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen. Damit sollen Erwerber vor Überraschungen geschützt werden.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu beseitigen, sieht der Gesetzesentwurf vor, dass eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher und somit als eine Art Ein-Mann-Gemeinschaft entstehen soll. Ersterwerber von Wohnungseigentum sollen schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können. Damit soll die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur werdender Wohnungseigentümer auch im Gesetz Niederschlag finden.

Erweiterung Sondereigentumsfähigkeit

Die Möglichkeit Sondereigentum zu schaffen, soll auf Freiflächen erweitert werden. Damit könnten etwa auch Stellplätze oder Terrassen zum Sondereigentum erklärt werden. Zur Begründung heißt es in dem Entwurf, dass die von der Praxis angewandten Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu Rechtsunsicherheit führen.

Inhalt und Gegenstand der Jahresabrechnung

Das Recht zur Jahresabrechnung soll neu geregelt werden. So soll sich die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung lediglich auf die Abrechnungsspitzen beschränken. Das Rechenwerk selbst soll dagegen nicht mehr Beschlussgegenstand sein.

Außerdem sollen Verwalter verpflichtet sein nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Dieser soll die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandshaltungsrückstellung oder Instandhaltungsrücklage soll den neuen Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern tatsächlich verfügbares Vermögen handelt.

Entziehung des Wohnungseigentums

Der Reformentwurf sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen können. Dies kann etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.

Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen

Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies sollen sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch weitere Pflichtverletzungen umfassen.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Des Weiteren sieht der Gesetzesentwurf vor, dass zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sein sollen, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Zudem ist hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem Eigentümer als Vermieter und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das Wohnungseigentumsrecht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

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