Balkonkraftwerke und Wohnungseigentumsrecht
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & bundesweit
Einleitung
Steigende Energiekosten und der Wunsch, selbst etwas für den Klimaschutz zu tun, haben dazu geführt, dass immer mehr Wohnungseigentümer ein sogenanntes Balkonkraftwerk installieren möchten – eine kleine Photovoltaikanlage am Balkon, auf der Dachterrasse oder an einer anderen verfügbaren Fläche der Wohnung.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war das lange ein Streitthema: Durfte ein einzelner Eigentümer ein Balkonkraftwerk anbringen? Brauchte er einen Beschluss? Konnte die Gemeinschaft die Installation verbieten?
Seit dem 17. Oktober 2024 ist die Rechtslage klar: Steckersolargeräte gehören jetzt zu den sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das bedeutet: Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die Installation genehmigt.
Was das für Sie als Wohnungseigentümer konkret bedeutet – und was Sie trotzdem beachten müssen –, erfahren Sie hier.
Die Reform: Was hat sich am 17. Oktober 2024 geändert?
Der Weg zur Gesetzesänderung
Der Gesetzgeber hat in zwei Schritten gehandelt:
Schritt 1 – Das Solarpaket I (Mai 2024): Am 16. Mai 2024 trat das sogenannte Solarpaket I in Kraft. Dieses Gesetz betraf vor allem energierechtliche Vorschriften – etwa die Erhöhung der erlaubten Wechselrichterleistung von 600 auf 800 Watt und die Vereinfachung der Anmeldung. Änderungen am WEG-Recht enthielt es noch nicht.
Schritt 2 – Die WEG-Reform (Oktober 2024): Am 4. Juli 2024 beschloss der Bundestag das „Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen". Nach der Zustimmung des Bundesrates am 27. September 2024 trat die Reform am 17. Oktober 2024 in Kraft.
Was steht jetzt im Gesetz?
§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG lautet seit der Reform:
„Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die (…) 5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen."
Steckersolargeräte reihen sich damit in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen ein, den der Gesetzgeber bereits mit der großen WEG-Reform 2020 eingeführt hat. Privilegiert sind seitdem Maßnahmen, die
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz,
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
dienen. Neu hinzugekommen ist mit der Nr. 5 die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.
Parallel hat der Gesetzgeber auch das Mietrecht angepasst: § 554 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthält nun ebenfalls einen Anspruch des Mieters auf Gestattung der Installation (dazu unten mehr).
Was ist ein Steckersolargerät?
Der Begriff „Steckersolargerät" ist gesetzlich definiert. § 3 Nr. 43 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) beschreibt ein Gerät, das aus folgenden Komponenten besteht:
- einem oder mehreren Solarmodulen,
- einem Wechselrichter,
- einer Anschlussleitung,
- einem Stecker zur Verbindung mit dem Endstromkreis eines Letztverbrauchers.
Wichtig: Die installierte Modulleistung darf insgesamt höchstens 2.000 Watt (peak) betragen. Zusätzlich ist die Wechselrichterleistung auf 800 Voltampere (VA) begrenzt. Geräte, die diese Grenzen überschreiten, fallen nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG und sind als reguläre bauliche Veränderungen zu behandeln.
Der Anspruch auf Genehmigung
Was „privilegierte bauliche Veränderung" bedeutet
Die Aufnahme in den Katalog des § 20 Abs. 2 WEG hat eine klare Rechtsfolge: Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen durchsetzbaren Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen zustimmenden Beschluss fasst. Die Gemeinschaft kann die Installation also nicht mehr einfach mit Mehrheitsbeschluss ablehnen.
Das heißt aber nicht, dass Sie ohne Beschluss installieren dürfen. Das Verfahren bleibt: Antrag → Beschluss → Installation. Wer diesen Weg abkürzt, riskiert den Rückbau (dazu gleich mehr).
Mit dem Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass der bauwillige Eigentümer einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen muss, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.
Das Beschlussverfahren Schritt für Schritt
Wenn Sie ein Steckersolargerät installieren möchten, gehen Sie wie folgt vor:
1. Antrag vorbereiten: Stellen Sie bei der Hausverwaltung einen schriftlichen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes für die nächste Eigentümerversammlung. Der Antrag sollte die geplante Installation beschreiben: Welche Module, welche Leistung, wo genau, wie befestigt? Je genauer, desto besser. Wenn möglich, legen Sie technische Datenblätter und eine Visualisierung bei.
2. Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung entscheidet über Ihren Antrag. Bei privilegierten Maßnahmen beschließt die Versammlung „im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung". Das bedeutet: Sie hat keinen freien Ermessensspielraum, ob sie die Installation erlaubt. Die Versammlung kann aber Vorgaben zur Art und Weise der Ausführung machen – etwa zur Farbe der Module, zur Befestigungsart oder zu einheitlichen Standards für die gesamte Anlage.
3. Bei Ablehnung: Beschlussersetzungsklage: Lehnt die Versammlung Ihren Antrag ohne sachlichen Grund ab oder kommt kein Beschluss zustande, können Sie beim Amtsgericht eine sogenannte Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Das Gericht ersetzt dann den fehlenden Beschluss.
4. Prozessuale Taktik (Widerklage): Sollte ein Eigentümer die Anlage bereits ohne vorherigen Beschluss installiert haben und wird er nunmehr von der Gemeinschaft auf Rückbau in Anspruch genommen, ist prozessual Vorsicht geboten.
Die bloße Einrede der Genehmigungsfähigkeit reicht nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 18.07.2025, Az. V ZR 29/24) nicht aus, um den Beseitigungsanspruch abzuwehren.
In einem solchen Fall sollte der betroffene Eigentümer die Erhebung einer Widerklage auf Beschlussersetzung (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) prüfen, um sein Rechtsschutzziel aktiv zu verfolgen.
Tipp: Die Genehmigung allein durch den Verwalter reicht nicht aus, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine ausdrückliche Ermächtigung des Verwalters für solche Maßnahmen.
Bestehen Sie auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung!
Was die Gemeinschaft vorgeben darf – und was nicht
Die Gemeinschaft darf bei der Genehmigung Auflagen machen, die die konkrete Ausführung betreffen. Denkbar sind etwa Vorgaben zur einheitlichen Farbgebung der Module, zur Montageart oder zur Verkabelung. Diese Auflagen müssen aber verhältnismäßig sein. Sie dürfen nicht dazu führen, dass die Installation faktisch unmöglich wird oder unverhältnismäßig verteuert wird. In einem solchen Fall wäre der Beschluss anfechtbar, weil er den gesetzlichen Anspruch aushöhlt.
Obgleich die Privilegierung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG den grundsätzlichen Anspruch festschreibt, ist die Angemessenheit der baulichen Veränderung im Einzelfall zu wahren.
Denkmalschutz und grundlegende Umgestaltung
Trotz der gesetzlichen Privilegierung findet der Anspruch seine Schranke in § 20 Abs. 4 WEG. Eine bauliche Veränderung darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten.
Besonderheiten gelten für Gebäude, die dem Denkmalschutz unterliegen oder in Erhaltungsgebietssatzungen verortet sind. In diesen Fällen muss neben der WEG-rechtlichen Genehmigung zwingend eine denkmalrechtliche Erlaubnis der zuständigen Behörde eingeholt werden, wobei das öffentliche Interesse am Klimaschutz gegen den Ensembleschutz abzuwägen ist.
Statik und Brandschutz (Grenzen der Angemessenheit)
Die Gemeinschaft kann die Genehmigung von der Vorlage eines statischen Nachweises sowie der Einhaltung brandschutzrechtlicher Vorgaben abhängig machen.
Insbesondere bei Montagen an der Außenfassade oder an älteren Balkonbrüstungen muss die Standsicherheit gewährleistet sein. Zudem sind die Abstandsflächen zu Brandwänden gemäß der jeweiligen Bauordnung (z.B. § 6 BauO Bln) strikt einzuhalten, um eine unzulässige Brandübertragung zu verhindern.
Zu Haftung und Versicherung (Schutz der Gemeinschaft)
Mit der Installation eines Steckersolargeräts übernimmt der ausführende Wohnungseigentümer die alleinige Verkehrssicherungspflicht für die Anlage.
Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, im Gestattungsbeschluss eine Pflicht zur regelmäßigen Wartung sowie den Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung aufzunehmen, die mögliche Schäden durch herabstürzende Komponenten abdeckt.
Zudem sollte der Eigentümer verpflichtet werden, die Installation der Gebäudeversicherung der WEG anzuzeigen, um etwaige Obliegenheitsverletzungen im Versicherungsverhältnis der Gemeinschaft zu vermeiden.
Abgrenzung Sondernutzungsrecht / Gemeinschaftseigentum
Die Installation eines Balkonkraftwerks tangiert regelmäßig das Gemeinschaftseigentum, selbst wenn die Module innerhalb eines Bereichs mit Sondernutzungsrecht (z. B. Balkoninnenraum) angebracht werden.
Da die Befestigung meist am Balkongeländer oder durch Durchdringungen der Fassade erfolgt, steht der Gemeinschaft ein Mitspracherecht bei der Art der Ausführung zu.
Sie kann etwa vorschreiben, dass Klemmvorrichtungen gegenüber Bohrungen vorzuziehen sind, um die Bausubstanz und die Integrität der Wärmedämmung zu schützen.
Wer trägt die Kosten?
Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt grundsätzlich der antragstellende Wohnungseigentümer die Kosten der privilegierten Maßnahme, sofern die Gemeinschaft keine abweichende Regelung beschließt.
Installation ohne Beschluss: Das Rückbaurisiko
Die Praxis zeigt, dass viele Eigentümer ihr Balkonkraftwerk installieren, ohne vorher einen Beschluss herbeizuführen. Das ist riskant. Die Gemeinschaft hat in diesem Fall einen Anspruch auf Beseitigung der Anlage – und zwar auch dann, wenn der Eigentümer an sich einen Anspruch auf Genehmigung gehabt hätte.
Die BGH-Entscheidung vom 18. Juli 2025 (V ZR 29/24)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage am 18. Juli 2025 klargestellt. In dem Fall hatte ein Eigentümer bereits 2004 neun Solarmodule über die gesamte Länge seines Balkons installiert.
Solange die Bepflanzung die Module verdeckte, störte sich niemand daran. Als die Pflanzen zurückgeschnitten wurden, wurde die Anlage von außen sichtbar – und die WEG verlangte den Rückbau.
Der BGH gab der Gemeinschaft recht. Die Kernaussagen:
- Eine von außen sichtbare Solaranlage am Balkon ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG – auch ohne Eingriff in die Bausubstanz.
- Ohne einen gültigen Beschluss der Gemeinschaft ist die Installation rechtswidrig.
- Der Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass die Anlage ja prinzipiell genehmigungsfähig gewesen wäre. Der Anspruch auf Genehmigung muss aktiv durchgesetzt werden – im Zweifel per Widerklage auf Beschlussersetzung.
- Eine Berufung auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) als Einwand gegen den Rückbauanspruch genügt nicht.
Diese Entscheidung macht deutlich: Auch nach der Reform vom Oktober 2024 ersetzt der gesetzliche Anspruch auf Genehmigung nicht den Beschluss selbst. Wer ohne Beschluss installiert, lebt mit dem Risiko einer gerichtlichen Rückbauverpflichtung.
Die Entscheidung betrifft einen Altfall mit einer besonders großflächigen, deutlich sichtbaren Solaranlage; ihre Grundsätze zum Beschlusszwang und zur optischen baulichen Veränderung sind aber auch für heutige Steckersolargeräte von erheblicher Bedeutung.
Weitere Entscheidungen der Instanzgerichte
Neben der BGH-Entscheidung sind einige relevante Urteile zu beachten:
1. Zum WEG-Recht
LG Frankfurt a.M., 06.11.2023, 13 S 54/23 – Entschieden noch vor der Gesetzesänderung. Das Gericht stellte klar, dass eine Analogie zu den damals bereits bestehenden privilegierten Maßnahmen nicht zulässig war. Steckersolargeräte fielen nach altem Recht nicht unter § 20 Abs. 2 WEG. Diese Entscheidung ist durch die Gesetzesänderung überholt, zeigt aber, warum der Gesetzgeber handeln musste.
AG Hamburg-St. Georg, 12.07.2024, 980b C 37/23 WEG – Die Eigentümerversammlung hatte nachträglich die Genehmigung für ein bereits installiertes Balkonkraftwerk beschlossen. Das Gericht erklärte den Beschluss für ungültig, weil die Eigentümer vorab nicht ausreichend über die Maßnahme informiert worden waren. Der detaillierte Beschlusstext war erst in der Versammlung selbst präsentiert worden. Die Lehre daraus: Eine ordnungsgemäße Vorbereitung der Beschlussfassung – mit allen Unterlagen, rechtzeitig vor der Versammlung – ist unverzichtbar.
2. Zum Mietrecht:
LG Hamburg, 13.12.2024, 311 S 44/24 – Das subjektive Schönheitsempfinden des Vermieters reicht nicht als Ablehnungsgrund. Solange keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen vorliegen, muss die Installation geduldet werden.
AG Köln, 13.12.2024, 208 C 460/23 – Hier ordnete das Gericht den Rückbau an, weil die konkrete Montage ein erhebliches Sicherheitsrisiko bei Unwettern darstellte. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig (Berufung anhängig), zeigt aber, dass die Sicherheit der Installation ein anerkannter Ablehnungsgrund sein kann.
AG Hamburg-Wandsbek, 02.12.2025, 714 C 160/25 – Pauschale Bedenken des Vermieters wie Haftungsrisiken oder optische Beeinträchtigungen reichen nicht für einen Rückbauanspruch. Auch der Anschluss über eine herkömmliche Schuko-Steckdose wurde nicht beanstandet. Auch diese Entscheidung ist nicht rechtskräftig.
Mieter in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Für Mieter hat der Gesetzgeber mit § 554 Abs. 1 BGB einen eigenen Anspruch geschaffen: Mieter können von ihrem Vermieter die Erlaubnis zur Installation eines Steckersolargeräts verlangen.
In Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht dadurch eine doppelte Zustimmungserfordernis: Der Mieter braucht sowohl die Erlaubnis des Vermieters als auch – wenn die Installation das Gemeinschaftseigentum betrifft oder von außen sichtbar ist – einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
In der Praxis bedeutet das: Sprechen Sie als Mieter frühzeitig sowohl mit Ihrem Vermieter als auch mit der Hausverwaltung. Viele Vermieter werden die Erlaubnis erst dann erteilen, wenn der WEG-Beschluss vorliegt. Umgekehrt kann der Vermieter den entsprechenden Antrag bei der Eigentümerversammlung stellen.
Wichtig: Der BGH hat am 21. März 2025 (V ZR 1/24) klargestellt, dass auch vermietende Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen durch ihre Mieter einstehen müssen, wenn sie diese erlauben oder dulden, ohne einen Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen. Vermieter sollten also nicht einfach „mündlich genehmigen", sondern den Beschlussweg einhalten.
Berlinspezifischer Kontext (Förderung SolarPLUS)
Für Eigentümer und Mieter im Land Berlin bietet das Förderprogramm „SolarPLUS" der Investitionsbank Berlin (IBB) zusätzliche Anreize.
Unter bestimmten Voraussetzungen werden Steckersolargeräte bezuschusst, was die Amortisationszeit der Anlage deutlich verkürzen kann.
Es empfiehlt sich, die Förderfähigkeit bereits im Planungsstadium zu prüfen, da Anträge häufig vor der Beschaffung der Komponenten gestellt werden müssen.
Technische und energierechtliche Rahmenbedingungen
Neben dem WEG-Recht gibt es weitere Voraussetzungen, die bei der Installation eines Balkonkraftwerks zu beachten sind. Das Solarpaket I und die neue VDE-Norm vom Dezember 2025 haben hier für erhebliche Klarheit gesorgt.
Leistungsgrenzen
Für ein Steckersolargerät im Sinne des Gesetzes gelten zwei Obergrenzen:
Für die energierechtlichen Sonderregelungen und das vereinfachte Registrierungsregime gelten derzeit insbesondere Grenzen von 2.000 Watt Modulleistung und 800 VA Wechselrichterleistung.
Ob ein darüber hinausgehendes System noch als privilegiertes Steckersolargerät im Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG einzuordnen ist, ist jedenfalls deutlich unsicherer und sollte im Einzelfall gesondert geprüft werden.
Schuko-Stecker oder Wieland-Stecker?
Lange war umstritten, ob ein Balkonkraftwerk über eine herkömmliche Haushaltssteckdose (Schuko) angeschlossen werden darf oder ob ein spezieller Energiesteckverbinder (Wieland-Stecker) erforderlich ist. Die im Dezember 2025 veröffentlichte VDE-Produktnorm DIN VDE V 0126-95 hat diese Frage geklärt:
- Anschluss über Schuko-Steckdose: Zulässig bei einer Modulleistung von höchstens 960 Watt (peak) und einer Wechselrichterleistung von höchstens 800 VA, wenn bestimmte Schutzmaßnahmen eingehalten werden.
- Anschluss über Energiesteckvorrichtung (z.B. Wieland): Bis zur vollen Modulleistung von 2.000 Watt (peak) möglich.
Die VDE-Norm ist keine gesetzliche Vorschrift, sondern eine technische Regel. Im Streitfall – etwa bei Haftungsfragen nach einem Schadensfall – orientieren sich Gerichte aber regelmäßig an den anerkannten Regeln der Technik. Die Einhaltung der VDE-Norm bietet daher Sicherheit.
Anmeldung im Marktstammdatenregister
Jedes Balkonkraftwerk muss im Marktstammdatenregister (MaStR) der Bundesnetzagentur angemeldet werden. Die Anmeldung erfolgt online und ist seit dem Solarpaket I deutlich vereinfacht worden. Eine gesonderte Anmeldung beim Netzbetreiber ist nicht mehr erforderlich.
Zähler
Wer ein Balkonkraftwerk betreibt und noch über einen alten Ferraris-Zähler (Drehstromzähler) verfügt, darf diesen vorübergehend weiter nutzen. Für qualifizierte Steckersolargeräte im EEG-Sonderregime ist der Betrieb vor dem Zählertausch ausnahmsweise zulässig, wobei der Netzbetreiber die geeignete Messtechnik anschließend bereitstellen muss.
Für Wohnungseigentümer
- Stellen Sie rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung einen schriftlichen Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes.
- Beschreiben Sie die geplante Installation so genau wie möglich: Modultyp, Leistung, Befestigungsart, Montageort. Legen Sie Datenblätter und nach Möglichkeit eine Visualisierung bei.
- Installieren Sie erst nach dem Beschluss. Der Anspruch auf Genehmigung schützt nicht vor dem Rückbauanspruch bei eigenmächtiger Installation.
- Wenn die Gemeinschaft ablehnt oder keinen Beschluss fasst: Lassen Sie sich anwaltlich zur Beschlussersetzungsklage beraten.
- Melden Sie das Gerät im Marktstammdatenregister an.
Für WEG-Verwalter
- Informieren Sie die Eigentümer proaktiv über die neue Rechtslage.
- Entwickeln Sie einheitliche Vorgaben für Balkonkraftwerke in der Anlage – etwa zur Farbe, Montage und Verkabelung. Das verhindert ein uneinheitliches Erscheinungsbild und beugt Streitigkeiten vor.
- Lassen Sie Beschlussvorlagen anwaltlich prüfen, bevor sie zur Abstimmung gestellt werden. Formfehler bei der Beschlussfassung können zur Ungültigkeit führen (vgl. AG Hamburg-St. Georg, 12.07.2024, 980b C 37/23 WEG).
- Klären Sie Versicherungsfragen vorab.
Fazit
Die Reform vom 17. Oktober 2024 gibt Wohnungseigentümern einen gesetzlichen Anspruch auf die Genehmigung von Balkonkraftwerken. An der Pflicht, den ordnungsgemäßen Beschlussweg einzuhalten, hat sich aber nichts geändert. Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) bestätigt, dass eine Installation ohne Beschluss rechtswidrig bleibt – unabhängig davon, ob der Eigentümer einen Anspruch auf den Beschluss gehabt hätte.
In der Praxis heißt das: Spielen Sie mit offenen Karten. Stellen Sie einen ordentlichen Antrag, bereiten Sie die Beschlussfassung sorgfältig vor und installieren Sie erst, wenn der Beschluss vorliegt. Wenn die Gemeinschaft sich sperrt, steht Ihnen der Rechtsweg offen.
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