Hausgeld in der WEG
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & bundesweit
Das Hausgeld (teilweise auch Wohngeld genannt) stellt die wichtigste laufende finanzielle Verpflichtung der Eigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar.
Dieser Artikel erläutert Eigentümern und potenziellen Käufern einer Eigentumswohnung alle wesentlichen rechtlichen und praktischen Aspekte des Hausgeldes.
Was versteht man unter dem Begriff "Hausgeld"?
Das Hausgeld bezeichnet die monatliche Vorschusszahlung, die Sie als Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft leisten müssen. Obwohl der Begriff "Hausgeld" im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht explizit verwendet wird - dort ist von "Kosten" und "Lasten" die Rede (§ 16 WEG) - hat sich dieser Begriff in der Praxis durchgesetzt.
Gelegentlich wird auch der Begriff "Wohngeld" verwendet, was jedoch zu Verwechslungen mit dem staatlichen Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz führen kann.
Selbst der Bundesgerichtshof verwendet allerdings in neueren Entscheidungen den Begriff "Wohngeld", dennoch ist im allgemeinen Sprachgebrauch die Bezeichnung "Hausgeld" vorzuziehen.
Selbst der Bundesgerichtshof verwendet allerdings in neueren Entscheidungen den Begriff "Wohngeld", dennoch ist im allgemeinen Sprachgebrauch die Bezeichnung "Hausgeld" vorzuziehen.
Das Hausgeld dient zur Deckung aller laufenden Kosten, die mit der Instandhaltung, Instandsetzung, dem Betrieb, der Nutzung sowie der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verbunden sind. Dazu gehören auch die verpflichtenden Beiträge zur Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage).
Welche Kostenarten umfasst das Hausgeld?
Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Kostenarten zusammen, die sich in drei Hauptkategorien einteilen lassen:
1. Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums:
- Versicherungskosten (Gebäude- und Haftpflichtversicherung)
- Kosten für Reinigung und Pflege gemeinschaftlicher Bereiche
- Kosten für Hausmeister und Gartenpflege
- Gemeinschaftliche Versorgungs- und Entsorgungskosten (Strom, Wasser, Abwasser)
- Heizkosten bei Zentralheizung
- Kosten für Müllentsorgung und Straßenreinigung
- Wartungskosten für gemeinschaftliche Anlagen (z.B. Aufzüge)
2. Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage):
- Gesetzlich vorgeschriebene Rücklagen für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
- Wird für größere Reparaturen und Erneuerungen verwendet
- Muss in der Jahresabrechnung gesondert ausgewiesen werden
3. Verwaltungskosten:
- Vergütung für den WEG-Verwalter
- Aufwandsentschädigung für den Verwaltungsbeirat
- Kosten für die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung
- Kosten für die Durchführung von Eigentümerversammlungen
Wichtig: Die Grundsteuer ist nicht Teil des Hausgeldes, obwohl sie zu den Lasten des Grundstücks zählt. Jeder Wohnungseigentümer ist direkter Steuerschuldner für die Grundsteuer seiner Wohneinheit.
Wie wird die Höhe des Hausgeldes bestimmt?
Die Höhe des Hausgeldes wird auf Basis des Wirtschaftsplans festgelegt, den der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr im Voraus aufstellen muss.
Dieser Wirtschaftsplan enthält eine Aufstellung aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft und muss durch Beschluss der Eigentümerversammlung genehmigt werden.
Die tatsächliche Höhe des individuellen Hausgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Größe und Alter des Gebäudes
- Zustand der Immobilie
- Vorhandene Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzug, Schwimmbad, etc.)
- Individuelle Verteilerschlüssel
- Höhe der Erhaltungsrücklage
Aktuell können Eigentümer mit durchschnittlichen Hausgeldzahlungen zwischen ca. 3,00 Euro und 4,50 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung wären das etwa 240,00 Euro bis 360,00 Euro monatlich.
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, die die tatsächlich angefallenen Kosten den gezahlten Vorschüssen gegenüberstellt. Hieraus können sich Nachzahlungen oder Guthaben für die einzelnen Eigentümer ergeben.
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?
Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt nach sogenannten Verteilerschlüsseln.
Nach § 16 WEG ist der grundsätzliche Verteilerschlüssel der Miteigentumsanteil (MEA), der in der Teilungserklärung als Bruchteil (z.B. 150/10.000) ausgewiesen ist.
In der Praxis werden jedoch häufig verschiedene Verteilerschlüssel angewendet, je nach Art der Kosten:
- Miteigentumsanteil: Standardmäßig für die meisten Kosten und die Erhaltungsrücklage
- Verbrauchsbasierte Verteilung: Für individuell erfassbare Kosten wie Wasser oder Heizung (nach Heizkostenverordnung verpflichtend)
- Pro Wohneinheit: Häufig für Verwaltungskosten oder Kabelanschluss
- Nach Wohn- oder Nutzfläche: Alternative zum Miteigentumsanteil
- Nach Personenzahl: Selten, aber für bestimmte verbrauchsabhängige Kosten möglich
Die genauen Verteilerschlüssel sind in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt.
Seit der WEG-Reform 2007 kann die Umstellung auf verbrauchsbasierte Abrechnung auch durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen.
Welche rechtlichen Grundlagen regeln die Hausgeldzahlungen?
Die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes ergibt sich aus verschiedenen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG):
- § 16 Abs. 2 und 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten der Instandhaltung, Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen entsprechend dem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen.
- § 27 Abs. 1 WEG: Der Verwalter ist berechtigt, Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
- § 28 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan Vorauszahlungen zu leisten.
- § 28 Abs. 3 WEG: Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
Die Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht. Nach der Rechtsprechung besteht aufgrund der Unbenutzbarkeit einer Wohnung kein "Minderungsrecht" bezüglich des Hausgeldes.
Was passiert bei Zahlungsverweigerung oder -unfähigkeit?
Wenn ein Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht nachkommt, stehen der Gemeinschaft verschiedene Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung:
- Persönliches Gespräch: Der Verwalter sollte zunächst das Gespräch mit dem säumigen Eigentümer suchen, um die Gründe für den Zahlungsausfall zu erfragen und eine außergerichtliche Lösung zu finden.
- Mahnung: Bleibt das Gespräch erfolglos, folgt eine formelle schriftliche Mahnung.
- Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage: Ist auch die Mahnung erfolglos, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband gemäß § 10 Abs. 7 WEG ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten oder direkt Klage erheben.
- Zwangsvollstreckung: Nach Erhalt eines Vollstreckungstitels kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden.
Wichtig zu wissen: Zuständig für Zahlungsansprüche der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer ist gemäß § 43 WEG das Amtsgericht.
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, nicht die einzelnen Eigentümer.
Bei nachgewiesener Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers müssen die ausgefallenen Beträge im Verhältnis der Eigentumsanteile auf die verbleibenden Eigentümer umgelegt werden.
In begrenztem Umfang kann dafür auch auf die Erhaltungsrücklage zurückgegriffen werden, sofern diese dadurch nicht unangemessen verkürzt wird.
Kann das Hausgeld auf Mieter umgelegt werden?
Als vermietender Eigentümer können Sie nicht das gesamte Hausgeld auf Ihren Mieter umlegen. Es gilt folgende Unterscheidung:
Umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes:
- Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV)
- Dazu gehören: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hauswart, Gebäudeversicherung, etc.
Nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgeldes:
- Erhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten der WEG
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Voraussetzung für die Umlegung der Betriebskosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Ist diese vorhanden, können Sie als vermietender Eigentümer die umlagefähigen Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Wie verhält es sich bei Eigentümerwechsel mit dem Hausgeld?
Bei einem Eigentümerwechsel während des laufenden Wirtschaftsjahres gelten folgende Grundsätze:
- Für laufende Hausgeldzahlungen ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlungen verantwortlich.
- Für Sonderumlagen gilt: Der Erwerber haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht der Beschlussfassung.
- Bei Jahresabrechnungen: Der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 178/19) hat den sogenannten "Vorrang der Jahresabrechnung" bekräftigt.
- Wird eine Jahresabrechnung für ungültig erklärt, steht den Eigentümern kein Bereicherungsausgleich zu, sondern ein Anspruch auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung - auch wenn zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel stattgefunden hat.
- Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, im Kaufvertrag klare Regelungen zur Abgrenzung der Hausgeldverpflichtungen zwischen Verkäufer und Käufer zu treffen.
Hausgeld als wesentlicher Bestandteil der Eigentümerverantwortung
Das Hausgeld ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Wohnungseigentums und dient der finanziellen Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Wohnungseigentümer sollten Sie sich frühzeitig mit den Grundlagen der Hausgeldzahlungen vertraut machen und diese bei Ihrer finanziellen Planung angemessen berücksichtigen.
Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten bezüglich des Hausgeldes empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. Die Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht und speziell zum Hausgeld entwickelt sich kontinuierlich weiter, so dass eine rechtliche Beratung im Einzelfall sinnvoll ist.
Denken Sie daran: Eine funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft basiert auf der zuverlässigen Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen aller Eigentümer.
Das pünktliche Zahlen des Hausgeldes ist daher nicht nur eine rechtliche Pflicht, sondern auch ein wichtiger Beitrag zum harmonischen Zusammenleben in der Gemeinschaft.
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