Stimmrechte in der WEG
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & bundesweit
In der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden die wichtigsten Entscheidungen über das Gemeinschafts- und Sondereigentum getroffen.
Doch wie ist das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung geregelt? Wer ist stimmberechtigt und wie werden die Stimmen der Wohnungseigentümer gewichtet? Und wo liegen die Grenzen, wenn die Gemeinschaftsordnung einzelne Eigentümer vom Stimmrecht ausschließen oder ihr Stimmrecht beschränken will?
Ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der WEG keine abweichende Regelung zum Stimmrecht getroffen, gilt das gesetzliche Kopfstimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Anzahl oder Größe der Einheiten, die ihm in der WEG gehören.
Das Kopfstimmrecht soll die Gleichberechtigung aller Wohnungseigentümer gewährleisten und verhindern, dass einzelne Wohnungseigentümer die Gemeinschaft dominieren.
Die Stimmrechtsprinzipien im Überblick: Kopfprinzip, Wertprinzip und Objektprinzip
Gesetzliches Kopfprinzip
Gemäß § 25 Abs. 2 WEG gilt grundsätzlich das Kopfprinzip. Das bedeutet jedoch nicht, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auch anders abstimmen kann. Durch Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist eine andere Verteilung der Stimmrechte möglich. Wohnungseigentümergemeinschaften können die Stimmrechte auch nach dem Wertprinzip oder dem Objektprinzip verteilen.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dies durch eine entsprechende Vereinbarung ausdrücklich geregelt ist. Ein bloßer Beschluss der WEG würde hierfür nicht ausreichen.
Wertprinzip in der WEG
Bei der Stimmverteilung nach dem Wertprinzip richtet sich das Stimmrecht der Wohnungseigentümer nach der Anzahl der Miteigentumsanteile. Die Miteigentumsanteile (MEA) werden in der Teilungserklärung festgelegt und bestimmen sich für die einzelnen Einheiten meist nach der Wohnfläche, dies ist aber nicht zwingend.
Der Unterschied zum Kopfprinzip liegt auf der Hand: Wer eine größere oder mehrere Einheiten besitzt, trägt auch höhere Kosten und Lasten als andere. Vor diesem Hintergrund wird es oft als gerecht empfunden, ihm ein größeres Stimmrecht einzuräumen.
Objektprinzip in der WEG
Beim Objektprinzip hat der Eigentümer für jede Einheit, die ihm gehört, eine Stimme. Jeder Eigentümer hat also so viele Stimmen, wie er Sondereigentumsrechte besitzt.
Auch das Objektprinzip hat Vor- und Nachteile: Wer viele Einheiten besitzt, kann die WEG dominieren. Andererseits ist das Objektprinzip wesentlich einfacher zu berechnen als das Wertprinzip.
Änderung der Stimmrechte
Die Entscheidung über die Stimmrechte liegt zunächst beim teilenden Eigentümer bzw. Bauträger, der die Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet. Grundsätzlich kann die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung von den Wohnungseigentümern nachträglich geändert werden, allerdings nicht durch Beschluss, sondern nur durch eine sogenannte Vereinbarung.
Eine Vereinbarung setzt eine einstimmige Entscheidung aller Eigentümer voraus, außerdem müssen die Unterschriften aller Eigentümer notariell beglaubigt werden. Nur wenn die Vereinbarung als Änderung oder Ergänzung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen wird, gilt sie auch für künftig hinzukommende Eigentümer. Die Eigentümer müssen sich also einig sein und einen gewissen zeitlichen und finanziellen Aufwand betreiben.
Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung genau. Eine nachträgliche Änderung der Stimmrechte ist wegen des Einstimmigkeitsprinzips oft nur schwer durchsetzbar.
Ausübung des Stimmrechts
Das Stimmrecht kann nur derjenige ausüben, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung als Eigentümer der Einheit im Grundbuch eingetragen ist. Sind mehrere Personen Miteigentümer einer Einheit – etwa ein Ehepaar, das eine Eigentumswohnung zu je 1/2 besitzt – müssen sie ihr Stimmrecht einheitlich ausüben.
Dies ist ausdrücklich in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt. Das bedeutet, dass sie sich vorher einigen müssen und gemeinsam nur eine Stimme abgeben können. Eine Teilung dieser einen Stimme ist nicht möglich.
Ausübung des Stimmrechts durch einen Vertreter
Das Stimmrecht kann auch durch einen Bevollmächtigten ausgeübt werden, zum Beispiel durch den Ehepartner, den Verwalter, den Verwaltungsbeirat oder in vielen Fällen auch durch einen Rechtsanwalt.
Häufig ist es so, dass der Käufer einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der nächsten Eigentümerversammlung noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, aber bereits in der Eigentumswohnung wohnt und Wohngeld zahlt. Es ist daher sinnvoll und üblich, den Käufer bereits im Kaufvertrag vom Verkäufer der Einheit zu bevollmächtigen, in der Eigentümerversammlung im Namen des Verkäufers abzustimmen.
Eine entsprechende Vollmacht zur Vertretung in einer Eigentümerversammlung bedarf nach § 25 Abs. 3 WEG zu ihrer Wirksamkeit nur noch der Textform nach § 126b BGB. Die Schriftform ist nicht mehr erforderlich. Der Vertreter kann also auch per Telefax oder per E-Mail bevollmächtigt werden. Eine nur mündliche Bevollmächtigung wäre dagegen nicht ausreichend.
Stimmrechtsbeschränkung durch die Gemeinschaftsordnung
Neben dem vollständigen Stimmrechtsausschluss nach dem Gesetz (dazu unten) gibt es die Möglichkeit, das Stimmrecht durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen zu beschränken. Das betrifft vor allem gemischte Anlagen, in denen neben Wohnungen auch Stellplätze in einer Tiefgarage als eigenständige Teileigentumseinheiten existieren.
Grundsatz: Objektbezogene Beschränkung ist möglich
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 189/24) bestätigt, dass es grundsätzlich zulässig ist, das Stimmrecht der Sondereigentümer durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen zu beschränken. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Beispiel: Eine Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass Eigentümer von Kfz-Stellplätzen in der Tiefgarage nur ein Stimmrecht in „Angelegenheiten der Tiefgarage" haben. Ihr Stimmrecht wird also gegenständlich auf einen bestimmten Bereich eingeschränkt.
Bestimmtheitsgebot: Der Umfang der Beschränkung muss eindeutig sein
Eine solche Beschränkung ist allerdings nur dann wirksam, wenn ihr Umfang eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgeht. Der BGH hat in der genannten Entscheidung V ZR 189/24 klargestellt: Verbleiben bei der gebotenen objektiven Auslegung einer solchen Klausel nicht aufklärbare Zweifel über deren Inhalt, ist die beabsichtigte Einschränkung unwirksam (so bereits BGH, Urteil vom 22. März 2019 – V ZR 298/16).
Der Hintergrund: Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und wird im Grundbuch eingetragen. Sie wirkt daher auch gegenüber Rechtsnachfolgern, also gegenüber späteren Käufern der Einheiten. Deshalb ist sie nicht nach dem subjektiven Willen der ursprünglichen Eigentümer auszulegen, sondern nach dem Wortlaut und dem Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt.
Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (BGH, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19; BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 – V ZR 139/23).
Wichtig: Dies gilt gerade auch für den Umfang des Stimmrechts, weil das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten der Wohnungseigentümer gehört (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019 – V ZR 72/18).
Im Fall des BGH vom 27. Februar 2026 war die Formulierung „Angelegenheiten der Tiefgarage" zu unbestimmt. Der Senat bemängelte, dass sich der Klausel nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen ließ, ob das Stimmrecht auch für Teileigentümer eingeschränkt werden soll, die nicht zugleich Wohnungseigentümer sind. Teileigentum an einem Stellplatz kann isoliert veräußert werden – wer ausschließlich einen Stellplatz besitzt und sonst keine Wohnung in der Anlage, wäre bei einer solchen Klausel von nahezu allen Verbandsentscheidungen ausgeschlossen. Das ist mit dem Grundsatz der mitgliedschaftlichen Beteiligung unvereinbar.
Grenze der Beschränkung: Kernbereiche der Verbandsverwaltung
Selbst wenn eine Stimmrechtsbeschränkung in der Gemeinschaftsordnung klar formuliert wäre, darf sie bestimmte Kernbereiche nicht erfassen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 189/24) entschieden, dass eine Vereinbarung, nach der bestimmte Wohnungs- bzw. Teileigentümer im Hinblick auf die Verwalterbestellung oder die auf Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bezogenen Beschlüsse kein Stimmrecht haben, nach § 134 BGB nichtig ist.
Der Grund: Das Stimmrecht kann im Hinblick auf Beschlussgegenstände dieser Art nicht rechtswirksam abbedungen werden.
Verwalterbestellung: Es gibt pro Gemeinschaft nur einen Verwalter. Da dessen Bestellung wegen der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung zu den wesentlichen Entscheidungen einer Gemeinschaft gehört, muss jeder Wohnungs- bzw. Teileigentümer daran mitwirken können (BGH, V ZR 189/24, Rn. 15).
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Die Beschlussfassung über Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) und über Nachforderungen anhand der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) muss stets durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen. Teilbeschlüsse einzelner Eigentümergruppen scheiden insoweit aus. Alle Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, über die Zuordnung der voraussichtlichen Gesamtkosten der Gemeinschaft mitzuentscheiden (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 163/20; BGH, V ZR 189/24, Rn. 15).
Das gilt erst recht unter dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG), wonach nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nunmehr nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse entschieden wird. Auch diese Beschlüsse begründen Zahlungspflichten für alle Eigentümer – einschließlich der Stellplatzeigentümer.
Konnex von Kosten und Stimmrecht bei baulichen Maßnahmen
Bei Erhaltungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen außerhalb eines bestimmten Bereichs – etwa außerhalb der Tiefgarage – kann eine objektbezogene Stimmrechtsbeschränkung dagegen im Grundsatz aufrechterhalten werden. Voraussetzung ist aber, dass die Kosten dieser Maßnahmen auch tatsächlich allein von denjenigen Eigentümern getragen werden, die zur Abstimmung berechtigt sind (BGH, V ZR 189/24, Rn. 16).
Tipp: Wer das Stimmrecht bestimmter Eigentümer für einen bestimmten Bereich beschränken will, sollte dies in der Gemeinschaftsordnung klar definieren – mit einer ausdrücklichen Aufzählung der betroffenen Beschlussgegenstände und einer korrespondierenden Kostenverteilung. Allgemeine Formulierungen wie „Angelegenheiten der Tiefgarage" genügen nach der Rechtsprechung des BGH nicht.
Folgen einer unwirksamen Stimmrechtsbeschränkung
Erweist sich eine Stimmrechtsbeschränkung als nichtig, stellt sich die Frage, ob die gesamte Stimmrechtsregelung in der Gemeinschaftsordnung fällt – und die Gemeinschaft damit zum gesetzlichen Kopfprinzip zurückkehrt – oder ob die übrige Regelung bestehen bleibt. Der BGH weist darauf hin, dass dies im Wege der Teilnichtigkeit nach § 139 BGB zu prüfen ist. In der Regel wird das vereinbarte Objektstimmrecht – also eine Stimme pro Einheit, egal ob Wohnung oder Stellplatz – auch ohne die fehlerhafte Einschränkung fortbestehen können (BGH, V ZR 189/24, Rn. 21).
Ausschluss des Stimmrechts kraft Gesetzes
In welchen Fällen hat ein Wohnungseigentümer bereits nach dem Gesetz kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?
Das Stimmrecht gehört zum Kernbereich der elementaren Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 18. Januar 2019 – V ZR 72/18). Ein dauerhafter Ausschluss oder Verzicht oder eine Abspaltung des Stimmrechts von der Eigentumseinheit ist daher nicht möglich.
Das Gesetz kennt allerdings eng begrenzte Stimmrechtsausschlüsse nach § 25 Abs. 4 WEG. Dabei handelt es sich um Fallkonstellationen, die einen schwerwiegenden Interessenkonflikt erwarten lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer darf dann bei den entsprechenden Beschlüssen nicht mitstimmen.
Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einem Wohnungseigentümer
Nach § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Gemeinschaft über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm beschließt.
Beispiel: Eigentümer A ist Inhaber eines Dachdeckerbetriebes und die WEG beschließt über den Abschluss eines Bauvertrages über die Neueindeckung des Daches der Liegenschaft mit A. Der Miteigentümer A ist hier nicht stimmberechtigt.
Wichtig: Die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters ist dagegen kein Rechtsgeschäft im Sinne dieser Vorschrift. Der Eigentümer, der zugleich Verwalter ist, kann deshalb an einem solchen Beschluss mitwirken.
Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer
Der betroffene Wohnungseigentümer, gegen den die WEG einen Rechtsstreit beginnen oder beenden will, ist bei diesem Beschluss ebenfalls nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG).
Rechtskräftige Verurteilung zur Veräußerung
Ist ein Wohnungseigentümer gemäß § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist er gemäß § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG ebenfalls nicht mehr stimmberechtigt. Dieser Fall kommt in der Praxis selten vor. Die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG setzt eine schwerwiegende Pflichtverletzung voraus.
Kein Stimmrechtsausschluss bei Beitragsrückstand
Wichtig: Ein Eigentümer, der mit seinen Hausgeld- oder Beitragszahlungen im Rückstand ist, verliert dadurch nicht sein Stimmrecht. Der BGH hat in seinem Urteil vom 10. Dezember 2010 (V ZR 60/10) klargestellt, dass einem Eigentümer wegen Beitragsverzugs weder das Stimmrecht entzogen noch der Zutritt zur Eigentümerversammlung verwehrt werden darf. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Ermächtigung enthält – eine solche Regelung wäre nach § 134 BGB nichtig, weil sie die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung des Eigentümers in unzulässiger Weise aushöhlt (BGH, V ZR 189/24, Rn. 19 unter Verweis auf BGH, V ZR 60/10).
Missbrauch des Stimmrechts
Kein Wohnungseigentümer darf sein Stimmrecht missbräuchlich ausüben. Ein Stimmrechtsausschluss kommt daher bei rechtsmissbräuchlichem Verhalten in Betracht. Die Hürden sind allerdings hoch. Der BGH hat entschieden, dass ein solcher Stimmrechtsausschluss nur in Ausnahmefällen in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 14. Juli 2017 – V ZR 290/16).
Ein Stimmrechtsausschluss wegen Missbrauchs setzt voraus, dass der Eigentümer sein Stimmrecht gezielt gegen die Interessen der Gemeinschaft einsetzt. Die bloße Blockadehaltung eines Mehrheitseigentümers, der aufgrund seines Stimmgewichts Beschlüsse verhindert, genügt dafür nach der Rechtsprechung in der Regel noch nicht.
Wichtig: Die Prüfung und Bewertung, ob ein Stimmrecht im Einzelfall missbräuchlich ausgeübt wird, obliegt nicht dem Verwalter, sondern dem Gericht. Der Verwalter sollte eine abgegebene Stimme daher grundsätzlich mitzählen und es dem betroffenen Eigentümer überlassen, den Beschluss gegebenenfalls gerichtlich anzufechten.
Kausalität bei fehlerhaftem Stimmrechtsausschluss
Wird bei der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung das Stimmrecht eines Eigentümers zu Unrecht nicht berücksichtigt, führt dies nicht automatisch zur Ungültigkeit des gefassten Beschlusses. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss sich der Fehler auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben – die sogenannte Kausalität (BGH, Urteil vom 2. Juli 2021 – V ZR 201/20).
Das Gericht muss also feststellen, wie viele Stimmen auf die zu Unrecht ausgeschlossenen Eigentümer entfallen wären und ob deren Berücksichtigung das Ergebnis der Abstimmung verändert hätte.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Verstoß so schwerwiegend ist, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds der Gemeinschaft in gravierender Weise ausgehebelt wird. Dann kommt es auf die Kausalität nicht an (BGH, V ZR 189/24, Rn. 19). Ein solcher gravierender Fall lag etwa vor, als einem Eigentümer wegen Beitragsrückstands das gesamte Stimmrecht entzogen und zugleich der Zutritt zur Versammlung verwehrt wurde. Im Fall V ZR 189/24 war diese Schwelle nicht erreicht, weil die betroffenen Stellplatzeigentümer an der Versammlung teilnehmen und ihr Rederecht ausüben konnten – lediglich ihre Stimmen wurden nicht mitgezählt.
Was Sie tun sollten
Wer eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum erwirbt, sollte die Stimmrechtsregelungen in der Teilungserklärung sorgfältig prüfen – insbesondere darauf, ob objektbezogene Beschränkungen bestehen und ob diese nach der Rechtsprechung des BGH (V ZR 189/24) überhaupt wirksam sind.
Wer als Verwalter Beschlüsse auszählt, muss die Grenzen des Stimmrechtsausschlusses kennen: Bei Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwalterbestellung sind sämtliche Eigentümer zu beteiligen.
Und wer als Eigentümer von einer Stimmrechtsbeschränkung betroffen ist, kann prüfen lassen, ob diese wirksam ist – oder ob die Beschlüsse, die ohne seine Stimme gefasst wurden, anfechtbar sind.
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