Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG
Liebert & Röth Rechtsanwälte, wir machen WEG-Recht in Berlin & bundesweit
Wer eine Eigentumswohnung verkauft oder kauft, stößt oft auf eine scheinbar bürokratische Hürde:
die Verwalterzustimmung.
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften haben in ihrer Teilungserklärung vereinbart, dass die Veräußerung einer Wohnungseinheit der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Was auf den ersten Blick wie eine Formsache erscheint, kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen und Verkaufsprozesse verzögern oder sogar scheitern lassen.
Durch die große Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 hat sich die rechtliche Situation verändert.
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren wegweisenden Entscheidungen klargestellt, dass die Verwalterzustimmung heute anders zu behandeln ist als noch vor wenigen Jahren.
Für Verkäufer, Käufer und Verwalter gleichermaßen ist es wichtig, die neuen Spielregeln zu kennen, um kostspielige Fehler zu vermeiden.
Dieser Beitrag erläutert Ihnen die rechtlichen Grundlagen der Verwalterzustimmung, die aktuellen Änderungen durch die Rechtsprechung und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für die Praxis.
Was ist die Verwalterzustimmung und wozu dient sie?
Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist eine Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Wohnungseigentümers. Wenn eine solche Beschränkung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde, darf der Eigentümer seine Wohnung nicht einfach verkaufen, ohne dass der Verwalter diesem Verkauf zugestimmt hat.
Der ursprüngliche Schutzzweck dieser Regelung liegt darin, die Wohnungseigentümergemeinschaft vor wirtschaftlich unzuverlässigen oder ungeeigneten neuen Miteigentümern zu schützen. Die Gemeinschaft soll die Möglichkeit haben, den künftigen Erwerber zu prüfen, bevor dieser Teil der Eigentümergemeinschaft wird.
In der Praxis bedeutet dies, dass bei jedem Verkauf einer Eigentumswohnung der Verwalter über den geplanten Eigentümerwechsel informiert werden muss. Der Verwalter prüft dann anhand der ihm vorgelegten Informationen, ob gegen die Person des Erwerbers Bedenken bestehen. Liegen keine wichtigen Gründe für eine Verweigerung vor, muss die Zustimmung erteilt werden.
Die Verwalterzustimmung muss notariell beglaubigt werden und wird dann als Teil der Kaufvertragsunterlagen an das Grundbuchamt übermittelt. Ohne diese Zustimmung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht erfolgen, der Kaufvertrag bleibt also letztlich ohne Wirkung.
Grundlegende Änderungen durch die WEG-Reform 2020
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, hat sich die rechtliche Struktur des Wohnungseigentumsrechts fundamental verändert.
Auch wenn der Wortlaut des § 12 WEG in seinen ersten drei Absätzen weitgehend unverändert blieb, hat sich durch die Systemänderung des gesamten Gesetzes die praktische Anwendung erheblich gewandelt.
Der entscheidende Paradigmenwechsel besteht darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft seit der Reform als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vollrechtsfähige juristische Person geworden ist.
Der Verwalter ist nicht mehr ein eigenständiger Treuhänder, sondern nur noch das ausführende Organ dieser Gemeinschaft. Diese auf den ersten Blick technisch wirkende Änderung hat weitreichende praktische Konsequenzen.
Während der Bundesgerichtshof ursprünglich davon ausging, dass der Verwalter bei der Zustimmung als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird (BGH, 11.10.2012 – V ZB 2/12), hat er nunmehr klargestellt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich der Gemeinschaft obliegt (BGH, 21.07.2023 – V ZR 90/22).
Der Verwalter nimmt keine eigenen Rechte wahr, sondern handelt als Organ der Gemeinschaft.
In § 12 Absatz 4 WEG wurde die frühere ausdrückliche Formulierung über die erforderliche Stimmenmehrheit gestrichen. Nun gelten die allgemeinen Beschlussregeln des § 25 WEG, wonach eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Bedeutsamer ist jedoch, dass die Eigentümer durch Vereinbarung die Möglichkeit zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung per Mehrheitsbeschluss mittlerweile einschränken oder ausschließen können. Dies war vor der Reform nicht möglich.
Eine besondere praktische Bedeutung hatte die Übergangsregelung des § 48 Absatz 3 WEG. Diese Vorschrift bestimmte, dass Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG bis zum 31. Dezember 2025 ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein mussten.
Eine bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt seither nicht mehr. Diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. Gemeinschaften, die die Nachtragung versäumt haben, riskieren den Verlust der Wirkung der Beschränkung gegenüber künftigen Erwerbern.
Wann darf die Zustimmung verweigert werden?
Die zentrale Frage in der Praxis lautet, unter welchen Voraussetzungen die Verwalterzustimmung verweigert werden darf. Das Gesetz spricht in § 12 Absatz 2 Satz 1 WEG davon, dass die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf. Liegt kein wichtiger Grund vor, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Zustimmung.
Die Rechtsprechung hat über Jahrzehnte ein differenziertes System entwickelt, welche Gründe als wichtig anzusehen sind. Dabei gilt stets, dass die Beweislast für das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei demjenigen liegt, der die Zustimmung verweigert, also bei der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise dem Verwalter.
Als anerkannte wichtige Gründe gelten:
- die offensichtliche Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers. Hierzu zählen etwa die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder ein laufendes Insolvenzverfahren
- auch eine bestimmungswidrige Nutzung des Sondereigentums durch den Erwerber kann ein wichtiger Grund sein (BayObLG, NJW 1973, 152)
- ferner kann die Zustimmung verweigert werden, wenn der Erwerber in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft durch eigenmächtige Umbauten aufgefallen ist (OLG Düsseldorf, 03.11.1992 – 3 Wx 355/91)
- schließlich kann auch eine nachhaltige Störung des Gemeinschaftsfriedens mit bereits erfolgter gerichtlicher Verurteilung einen wichtigen Grund darstellen
Ausdrücklich keine wichtigen Gründe sind dagegen:
- Hausgeldrückstände des Veräußerers (BayObLG, 11.08.1976 – 2 Z 79/76)
- die Bonität des Verkäufers ist nicht maßgeblich, sondern allein die Person des Erwerbers zählt
- ebenso wenig sind persönliche Antipathie, Herkunft, Religion oder Kinderreichtum des Erwerbers zulässige Gründe für eine Verweigerung
- auch ein aus Sicht des Verwalters zu niedriger Kaufpreis rechtfertigt keine Verweigerung
- die Zustimmung darf zudem nicht mit anderen Streitfragen der Gemeinschaft verknüpft werden (BayObLG, NJW-RR 1990, 657)
Der Prüfungsumfang des Verwalters ist begrenzt. Der Verwalter hat keine eigene Recherchepflicht, sondern kann sich auf die vom Veräußerer vorgelegten Informationen stützen.
Der Verwalter ist nicht berechtigt, Einsicht in den Kaufvertrag zu verlangen (BGH, 25.09.2020 – V ZR 300/18). Es genügt, wenn Name und Anschrift des Erwerbers mitgeteilt werden und gegebenenfalls eine Selbstauskunft des Erwerbers vorgelegt wird.
Die Zustimmung muss unverzüglich erteilt werden. Die Rechtsprechung und Literatur gehen davon aus, dass eine Bearbeitungszeit von maximal vierzehn Tagen zumutbar ist. Verzögert der Verwalter die Zustimmung ohne sachlichen Grund, können Schadensersatzansprüche entstehen.
Gegen wen muss die Klage auf Erteilung der Zustimmung gerichtet werden?
Hier hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die größte praktische Änderung bewirkt. Bis zum 30. November 2020 war in der Rechtsprechung umstritten, ob eine Klage auf Erteilung der Verwalterzustimmung gegen den Verwalter persönlich oder gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten war. Die Praxis war uneinheitlich, viele Gerichte ließen Klagen gegen den Verwalter zu.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun abschließend geklärt (BGH, 21.07.2023 – V ZR 90/22). Eine Klage auf Erteilung der Verwalterzustimmung ist seit dem 1. Dezember 2020 stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht mehr gegen den Verwalter persönlich. Dies gilt ausdrücklich auch für Veräußerungsbeschränkungen, die bereits vor dem Inkrafttreten der Reform vereinbart wurden.
Die Begründung des Bundesgerichtshofs ist konsequent. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Absatz 1 WEG ausschließlich der nunmehr vollrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist lediglich deren Organ und nimmt keine eigenen Rechte wahr. Daher kann auch nur die Gemeinschaft als solche verklagt werden.
Diese Rechtsprechung wurde nochmals bekräftigt und erweitert (BGH, 22.03.2024 – V ZR 141/23). Auch wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorsieht und nicht die Zustimmung des Verwalters, ist die Klage dennoch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Die Prüfung und Erteilung der Zustimmung sei stets eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Für die Praxis bedeutet dies, dass eine gegen den Verwalter persönlich gerichtete Klage abgewiesen wird. Der Kläger muss dann eine neue Klage gegen die richtige Beklagte, nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einreichen. Dies kostet Zeit und Geld, weshalb bereits bei der Klageerhebung auf die richtige Prozesspartei geachtet werden muss.
Der Streitwert einer solchen Klage beträgt in der Regel zwanzig Prozent des Verkaufspreises der Eigentumswohnung (BGH, 18.01.2018 – V ZR 71/17). Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 300.000 Euro beträgt der Streitwert somit 60.000 Euro, was entsprechende Gerichts- und Anwaltskosten nach sich zieht.
Kosten der Verwalterzustimmung und Bearbeitungspauschalen
Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Erteilung der Verwalterzustimmung entstehen, sind ein häufiger Streitpunkt in der Praxis. Es stellt sich zunächst die Frage, wer diese Kosten zu tragen hat und in welcher Höhe sie anfallen dürfen.
Die Kosten der Verwalterzustimmung sind nach der Rechtsprechung Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (OLG Hamm, NJW-RR 1989, 974). Diese Kosten werden grundsätzlich nach § 16 Absatz 2 WEG unter allen Wohnungseigentümern nach dem Verteilungsschlüssel verteilt. Dies erscheint auf den ersten Blick ungerecht, da nur ein einzelner Eigentümer verkauft, aber alle die Kosten tragen sollen.
Die Wohnungseigentümer können jedoch durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschließen. In der Praxis wird häufig vereinbart, dass der veräußernde Eigentümer die Kosten allein zu tragen hat. Eine Abwälzung auf den Erwerber ist dagegen nicht zulässig, da dieser zum Zeitpunkt der Kostenentstehung noch nicht Mitglied der Gemeinschaft ist.
Für die notarielle Beglaubigung der Unterschrift des Verwalters unter die Zustimmungserklärung fällt eine Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Diese beträgt nach Nummer 25100 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 0,2 Gebühren, mindestens zwanzig Euro und höchstens siebzig Euro. Hinzu kommen noch etwa zwanzig Euro für die Übermittlungsgebühr. Kostenschuldner ist grundsätzlich der Verwalter beziehungsweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Auftraggeber der Beglaubigung (LG Düsseldorf, 13.10.2017 – 19 OH 7/17).
Die Bundesnotarkammer hat in ihrer 119. Vertreterversammlung im Jahr 2019 klargestellt, dass die Beitreibung dieser Beglaubigungsgebühren beim Immobilienkäufer berufsrechtlich unzulässig ist, da sie den Anschein der Abhängigkeit des Notars begründen würde. Der Bundesgerichtshof hat dies bestätigt (BGH, 10.09.2020 – V ZB 141/18) und ausgeführt, dass die Beglaubigungsgebühr keine Kosten des Beurkundungsverfahrens nach § 30 Abs. 3 GNotKG darstellt, sodass weder Veräußerer noch Erwerber dafür haften.
Viele Verwalter verlangen für die Bearbeitung der Verwalterzustimmung eine Sondervergütung. In der Praxis bewegen sich diese Bearbeitungspauschalen üblicherweise zwischen 150 und 300 Euro. Eine solche Sondervergütung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbart ist.
Der Verwalter darf seine Zustimmung nicht von der vorherigen Bezahlung einer solchen Pauschale abhängig machen (OLG Hamm, NJW-RR 1989, 974). Die Erteilung der Zustimmung gehört zu den normalen Verwaltungsaufgaben und ist mit der üblichen Verwaltervergütung abgegolten, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Haftungsrisiken bei Verzögerung oder unrechtmäßiger Verweigerung
Verweigert der Verwalter die Zustimmung ohne wichtigen Grund oder verzögert er deren Erteilung über Gebühr, drohen erhebliche Schadensersatzansprüche. Diese Haftungsrisiken sollten Verwalter keinesfalls unterschätzen.
In einem Fall wurde ein Verwalter zu 10.000 Euro Schadensersatz verurteilt, weil er die Zustimmung drei Monate lang verzögert hatte (OLG Düsseldorf, 24.09.2004 – I-3 Wx 321/04). Der Verkäufer hatte dadurch Zinsverluste erlitten und musste einen Rechtsanwalt einschalten, um die Zustimmung durchzusetzen. Beide Schadenspositionen waren vom Verwalter zu ersetzen.
Als ersatzfähiger Schaden kommen verschiedene Positionen in Betracht. Zunächst sind entgangene Zinsen zu nennen, wenn der Verkäufer den Kaufpreis nicht rechtzeitig anlegen konnte.
Auch zusätzliche Finanzierungskosten des Käufers können ersatzfähig sein, wenn dieser wegen der verzögerten Eigentumsumschreibung länger eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen muss.
Die Kosten für die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung der Zustimmung sind ebenfalls vom Verwalter zu tragen. Schließlich kann auch eine fortlaufende Hausgeldbelastung des Verkäufers nach dem Verkaufsstichtag einen Schaden darstellen, wenn die Umschreibung verzögert wird.
Die Haftung trifft seit der WEG-Reform grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als vollrechtsfähige juristische Person. Der Verwalter haftet persönlich nur dann, wenn ihm ein individuelles Verschulden zur Last fällt und die Gemeinschaft gegen ihn Regress nehmen kann.
In der Praxis wird jedoch häufig auch der Verwalter persönlich in Anspruch genommen, was zu langwierigen Streitigkeiten über die Passivlegitimation führen kann.
Um Haftungsrisiken zu minimieren, sollten Verwalter auf eine zügige Bearbeitung achten und die Frist von vierzehn Tagen keinesfalls überschreiten. Bestehen Zweifel über das Vorliegen eines wichtigen Grundes, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen, bevor die Zustimmung verweigert wird. Eine vorschnelle Verweigerung kann teurer werden als die Kosten einer Rechtsberatung.
Besonderheiten bei fehlendem Verwalter
In manchen Wohnungseigentümergemeinschaften ist kein Verwalter bestellt. Dies kann vorübergehend der Fall sein, wenn ein Verwalter ausgeschieden ist und noch kein neuer bestellt wurde, oder dauerhaft, wenn die Eigentümer beschlossen haben, die Verwaltung selbst zu übernehmen.
Ist kein Verwalter bestellt, kann die erforderliche Zustimmung durch Eigentümerbeschluss ersetzt werden. Ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung reicht aus, um die Zustimmung zur Veräußerung zu erteilen.
In verwalterlosen Gemeinschaften stellt sich jedoch oft das Problem, dass niemand berechtigt ist, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In einem solchen Fall kann ein einzelner Eigentümer beim Wohnungseigentumsgericht beantragen, durch das Gericht ermächtigt zu werden, eine Versammlung zur Verwalterbestellung einzuberufen (AG Nürnberg, 05.11.2024 – 16 C 1668/24 WEG). Bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kann die Zustimmung dann durch Beschluss der Eigentümerversammlung erteilt werden.
Diese Sondersituation zeigt, wie wichtig eine funktionierende Verwaltungsstruktur in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Eine verwalterlose Gemeinschaft kann im Einzelfall handlungsfähig sein, stößt aber bei komplexeren Vorgängen wie der Erteilung von Zustimmungen schnell an praktische Grenzen.
Sonderfälle: Schenkung, Erbfall und Zwangsversteigerung
Die Anwendbarkeit des Zustimmungserfordernisses hängt entscheidend vom Wortlaut der Teilungserklärung ab. Nicht jede Eigentumsübertragung unterliegt der Verwalterzustimmung, sondern nur diejenigen, die ausdrücklich im Zustimmungsvorbehalt genannt sind.
Bei der Schenkung kommt es auf die genaue Formulierung an. Sieht die Teilungserklärung die Zustimmung zur Veräußerung vor, ist auch die Schenkung erfasst. Der Begriff der Veräußerung umfasst alle rechtsgeschäftlichen Übertragungen unter Lebenden, also auch die unentgeltliche Schenkung (KG Berlin, 23.10.2012 – 1 W 121/12). Wird dagegen in der Teilungserklärung nur der Verkauf unter Zustimmungsvorbehalt gestellt, ist die Schenkung nicht erfasst, da es sich um unterschiedliche Rechtsbegriffe handelt.
Der Erbfall löst keine Zustimmungspflicht aus. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass die Universalsukzession von Todes wegen gerade keine Veräußerung im Sinne des § 12 WEG darstellt.
Der Erbe tritt kraft Gesetzes in die Rechtsstellung des Erblassers ein, ohne dass es eines rechtsgeschäftlichen Übertragungsakts bedarf. Eine Beschränkung der Testierfreiheit durch einen Zustimmungsvorbehalt wäre auch verfassungsrechtlich bedenklich.
Die Zwangsversteigerung unterliegt dagegen ausdrücklich dem Zustimmungserfordernis, wie § 12 Absatz 3 Satz 2 WEG klarstellt. Der Zuschlagsempfänger im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt das Eigentum nur, wenn die erforderliche Zustimmung vorliegt. Das Gericht holt diese im Laufe des Versteigerungsverfahrens ein.
Eine antizipierte generelle Zustimmung für abstrakt definierte Fälle ist nicht möglich. Das Deutsche Notarinstitut hat in einem Gutachten klargestellt, dass stets eine Einzelfallprüfung der Person des konkreten Erwerbers erforderlich ist. Der Verwalter kann nicht im Voraus pauschal für alle künftigen Veräußerungen an beliebige Personen zustimmen.
Bei der Übertragung an Ehegatten im Rahmen einer Scheidung ist die Zustimmung grundsätzlich erforderlich, sofern die Teilungserklärung keine Freistellungsklausel für nahe Familienangehörige enthält. Manche Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass Übertragungen an Ehepartner, Kinder oder Eltern ohne Zustimmung möglich sind. Fehlt eine solche Klausel, muss auch der geschiedene Ehepartner als Erwerber die Zustimmungshürde nehmen.
Datenschutz und DSGVO-Grenzen bei der Bonitätsprüfung
Die Prüfung der wirtschaftlichen Zuverlässigkeit des Erwerbers durch den Verwalter unterliegt den strengen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung. Dies schränkt den Prüfungsumfang in der Praxis erheblich ein und wird von Kritikern als ein Argument dafür angeführt, dass die Verwalterzustimmung ihren ursprünglichen Schutzzweck kaum noch erfüllen kann.
Als Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten des Erwerbers kommt Art. 6 Abs 1 f DSGVO in Betracht, der die Datenverarbeitung zur Wahrung berechtigter Interessen erlaubt. Hierbei ist jedoch stets eine Interessenabwägung zwischen dem Schutzbedürfnis der Gemeinschaft und den Persönlichkeitsrechten des Erwerbers vorzunehmen.
Pauschale Bonitätsabfragen bei jedem Erwerb sind datenschutzrechtlich nicht zulässig. Der Verwalter darf eine Bonitätsprüfung nur dann durchführen, wenn ein konkreter, begründeter Anlass dafür besteht. Liegen keine Anhaltspunkte für eine mangelnde Zahlungsfähigkeit vor, ist eine Auskunftseinholung bei Wirtschaftsauskunfteien unverhältnismäßig.
Der Verwalter hat keine eigene Recherchepflicht. Zweckmäßig ist es in der Praxis, dass der Veräußerer vom Erwerber eine Selbstauskunft und die Einwilligung zur Bonitätsprüfung einholt. Diese Unterlagen kann der Verwalter dann als Grundlage für seine Entscheidung heranziehen. Der Verwalter muss den Erwerber nach Art. 13 DSGVO über die Datenverarbeitung informieren und das Prinzip der Datenminimierung beachten. Es dürfen nur diejenigen Daten erhoben werden, die für die Prüfung tatsächlich erforderlich sind.
Diese datenschutzrechtlichen Einschränkungen haben in der Fachliteratur zu zunehmender Kritik an der Verwalterzustimmung geführt. Wenn der Verwalter die Bonität des Erwerbers faktisch nicht mehr überprüfen kann, verliert die Zustimmung ihre eigentliche Schutzfunktion. Zudem führt in der Regel ohnehin die finanzierende Bank eine umfassende Bonitätsprüfung durch, sodass das Risiko eines zahlungsunfähigen Erwerbers in den meisten Fällen bereits anderweitig ausgeschlossen ist.
Fortwirkung der Zustimmung bei Verwalterwechsel
Eine praktisch wichtige Frage ist, ob eine einmal erteilte Verwalterzustimmung auch dann noch wirksam ist, wenn der Verwalter zwischenzeitlich ausgeschieden ist. Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht (BGH, 11.10.2012 – V ZB 2/12).
Die einmal erteilte Zustimmung bleibt auch nach Ende der Verwalterbestellung wirksam. Der Verwalter nehme bei der Zustimmung kein eigenes Recht wahr, sondern werde als Organ der Gemeinschaft tätig. Das Grundbuchamt sei nicht berechtigt, von Amts wegen zu prüfen, ob der Verwalter zum Zeitpunkt des Umschreibungsantrags noch im Amt war.
Diese Rechtsprechung wurde bestätigt (BGH, 13.06.2013 – V ZB 94/12).
Im konkreten Fall hatte die Verwalterin am 15. Dezember 2010 zugestimmt, ihre Bestellungszeit endete aber bereits zum 31. Dezember 2010. Der Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt ging erst im April 2011 ein. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Zustimmung dennoch wirksam blieb und die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden konnte.
Für die Praxis bedeutet dies Rechtssicherheit. Verkäufer und Käufer müssen sich keine Sorgen machen, wenn zwischen der Erteilung der Zustimmung und der Eigentumsumschreibung ein Verwalterwechsel stattfindet. Die einmal erteilte Zustimmung behält ihre Wirksamkeit. Dies gilt auch dann, wenn mehrere Monate zwischen Zustimmung und Umschreibung liegen.
Unwiderruflichkeit der erteilten Zustimmung
Der Bundesgerichtshof hat wichtige Grundsätze zur Widerruflichkeit der Verwalterzustimmung aufgestellt (BGH, 06.12.2018 – V ZB 134/17; BGH, 06.12.2018 – V ZB 139/17). Die erteilte Verwalterzustimmung wird unwiderruflich, sobald das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, also der Kaufvertrag, wirksam geworden ist.
Die Zustimmung bezieht sich sowohl auf den Kaufvertrag als auch auf die Auflassung, also die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung. Der Verwalter kann die Zustimmung nur einheitlich für beide Rechtsgeschäfte erklären, nicht etwa nur für eines von beiden. Vor Abschluss des Kaufvertrags bleibt die Zustimmung nach § 183 BGB widerruflich. Der Verwalter kann seine Zusage also noch zurücknehmen, solange der Vertrag noch nicht geschlossen ist.
Sobald jedoch der Kaufvertrag notariell beurkundet und damit wirksam geworden ist, wird die Zustimmung unwiderruflich. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Verkäufer seine vertragliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung auch erfüllen können muss. Würde der Verwalter die Zustimmung nach Vertragsschluss widerrufen können, wäre der Verkäufer vertragsbrüchig, ohne dass er dies zu vertreten hätte.
Diese Rechtsprechung schützt die Interessen des Verkäufers und schafft Rechtssicherheit. Sobald der Kaufvertrag geschlossen ist, kann sich niemand mehr auf einen nachträglichen Widerruf der Zustimmung berufen. Für Verwalter bedeutet dies, dass sie sich vor Erteilung der Zustimmung genau überlegen müssen, ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt. Eine nachträgliche Korrektur ist nicht mehr möglich.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG ist ein komplexes Rechtsinstitut, das durch die Reform von 2020 und die nachfolgende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erhebliche Änderungen erfahren hat. Für die Praxis lassen sich folgende Kernpunkte festhalten:
- Seit dem 1. Dezember 2020 ist bei gerichtlicher Durchsetzung der Zustimmung ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die richtige Beklagte, nicht mehr der Verwalter persönlich. Dies gilt auch für alle Altvereinbarungen. Eine Klage gegen den Verwalter wird abgewiesen und muss dann neu gegen die Gemeinschaft eingereicht werden, was Zeit und Kosten verursacht.
- Die Frist des § 48 Abs. 3 WEG für die ausdrückliche Grundbucheintragung von Veräußerungsbeschränkungen ist am 31. Dezember 2025 abgelaufen. Gemeinschaften, die die Nachtragung versäumt haben, verlieren die Wirkung der Beschränkung gegenüber künftigen Erwerbern. Eine dringende Prüfung durch jede Gemeinschaft ist erforderlich.
- Der Prüfungsumfang des Verwalters ist durch die Datenschutz-Grundverordnung erheblich eingeschränkt. Pauschale Bonitätsprüfungen sind nicht zulässig, sondern nur bei konkretem Anlass. Dies mindert den ursprünglichen Schutzzweck der Verwalterzustimmung erheblich.
- Für verkaufswillige Eigentümer empfiehlt es sich, frühzeitig den Verwalter zu kontaktieren und die erforderlichen Unterlagen zum Erwerber vorzulegen. Die Zustimmung sollte möglichst bereits vor Abschluss des Kaufvertrags eingeholt werden, um Verzögerungen zu vermeiden. Verweigert der Verwalter die Zustimmung oder verzögert er sie ohne sachlichen Grund, sollte umgehend rechtlicher Rat eingeholt werden, da Schadensersatzansprüche entstehen können.
- Für Verwalter gilt es, die vierzehntägige Bearbeitungsfrist einzuhalten und die Zustimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zu verweigern. Die Beweislast für den wichtigen Grund liegt bei der Gemeinschaft. Bei Zweifeln sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor die Zustimmung verweigert wird, da erhebliche Haftungsrisiken bestehen.
- Wohnungseigentümergemeinschaften sollten prüfen, ob die Verwalterzustimmung in ihrer Teilungserklärung angesichts der Datenschutzprobleme und der parallelen Bonitätsprüfung durch Banken noch zeitgemäß ist. Eine Aufhebung der Beschränkung durch Mehrheitsbeschluss nach § 12 Abs. 4 WEG ist möglich, sollte aber wohlüberlegt sein, da eine Wiedereinführung nur durch einstimmige Vereinbarung erfolgen kann.
Bei Fragen zur Verwalterzustimmung in Ihrer Eigentümergemeinschaft oder bei Problemen im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Als auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei kennen wir die rechtlichen Fallstricke und helfen Ihnen, praxistaugliche Lösungen zu finden.
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