Der zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG – Ihre Rechte als Wohnungseigentümer
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Zertifizierter Verwalter – worum geht es dabei?
Seit dem 01.12.2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann von seiner Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, der die gesetzlichen Qualifikationsanforderungen erfüllt.
Die Übergangsfrist für sogenannte Altverwalter ist am 01.06.2024 abgelaufen. Wer heute als Verwalter einer WEG bestellt werden soll, muss die Zertifizierung nachweisen können – oder über eine gleichgestellte Qualifikation verfügen. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Beschluss anfechtbar.
Dieser Beitrag erläutert die gesetzlichen Grundlagen, die Voraussetzungen der Zertifizierung, die Ausnahmen für kleine Gemeinschaften und die Rechte, die Ihnen als Eigentümer zustehen.
Gesetzliche Grundlagen: § 19 Abs. 2 Nr. 6 und § 26a WEG
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 22.10.2020 hat zwei Regelungsbereiche geschaffen, die zusammenwirken:
Der Anspruch: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG bestimmt, dass die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Daraus folgt ein individualrechtlicher Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE. Dieser Anspruch ist auf eine entsprechende Beschlussfassung gerichtet – Sie können also verlangen, dass die Eigentümerversammlung über die Bestellung eines zertifizierten Verwalters beschließt.
Die Definition: § 26a Abs. 1 WEG regelt, wer sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Voraussetzung ist eine bestandene Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK), in der rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachgewiesen werden, die für die Tätigkeit als Verwalter erforderlich sind.
Wer darf sich zertifizierter Verwalter nennen?
Die IHK-Prüfung
Die Einzelheiten der Prüfung regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV), die am 17.12.2021 in Kraft getreten ist. Die Prüfung gliedert sich in einen schriftlichen Teil (mindestens 90 Minuten) und einen mündlichen Teil. In beiden Teilen müssen mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt werden.
Die Prüfungsinhalte umfassen vier Bereiche: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen (mit dem Schwerpunkt WEG-Recht), kaufmännische Grundlagen (Buchführung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan) und technische Grundlagen (Erhaltungsplanung, Haustechnik, energetische Sanierung).
Die mündliche Prüfung muss zwingend das Wohnungseigentumsrecht zum Gegenstand haben (§§ 2, 3 ZertVerwV).
Gleichgestellte Qualifikationen nach § 7 ZertVerwV
Die IHK-Prüfung muss nicht ablegen, wer über eine der folgenden Qualifikationen verfügt:
- Befähigung zum Richteramt (Volljuristen)
- Abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau / zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau / zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- Anerkannter Abschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt / Geprüfte Immobilienfachwirtin
- Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Wichtig: Diese Personen benötigen kein gesondertes IHK-Zertifikat. Ihr Berufsabschluss gilt unmittelbar als Nachweis der Sachkunde. Die IHK stellt für gleichgestellte Qualifikationen keine Bescheinigung aus. Der Nachweis erfolgt durch Vorlage des entsprechenden Zeugnisses gegenüber den Wohnungseigentümern.
Was gilt für Verwaltungsunternehmen (GmbH, GmbH & Co. KG)?
In der Praxis wird häufig eine juristische Person – also etwa eine Hausverwaltungs-GmbH – zum Verwalter bestellt. Auch solche Unternehmen können sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, allerdings unter besonderen Voraussetzungen.
Nach § 26a Abs. 2 WEG i.V.m. § 8 ZertVerwV müssen alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder über eine gleichgestellte Qualifikation verfügen. Es reicht also nicht aus, wenn nur der Geschäftsführer zertifiziert ist.
Das Amtsgericht (AG) Wiesbaden hat in einem Urteil vom 08.10.2025 (Az. 922 C 3010/24) den Begriff „unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut" weit ausgelegt. Nach dieser Entscheidung kommt es auf die tatsächliche Tätigkeit an, nicht auf die Funktionsbezeichnung. Auch Mitarbeiter in der WEG-Buchhaltung, die an der Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen beteiligt sind, können davon erfasst sein. Rein administrative Hilfstätigkeiten (Sekretariat, Empfang, Hausmeister) fallen dagegen nicht darunter.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Bei der Auswahl einer neuen Hausverwaltung sollten Sie nicht nur danach fragen, ob das Unternehmen zertifiziert ist, sondern ob die Mitarbeiter, die Ihre Gemeinschaft tatsächlich betreuen, die Voraussetzungen erfüllen.
Die Übergangsfrist: Was galt für Altverwalter?
§ 48 Abs. 4 WEG – abgelaufen seit dem 01.06.2024
Das Gesetz sah für Verwalter, die am 01.12.2020 – dem Tag des Inkrafttretens des WEMoG – bereits für eine Gemeinschaft tätig waren, eine Übergangsfrist vor. Diese Verwalter galten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser konkreten Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Zwei Punkte sind dabei zu beachten:
Die Fiktion war gemeinschaftsbezogen. Sie galt nur gegenüber derjenigen GdWE, bei der der Verwalter am 01.12.2020 bereits bestellt war. Wurde derselbe Verwalter nach dem 01.12.2020 von einer anderen Gemeinschaft neu beauftragt, griff die Übergangsfiktion für diese neue Gemeinschaft nicht.
Die Frist ist abgelaufen. Seit dem 01.06.2024 gibt es keinen pauschalen Bestandsschutz für Altverwalter mehr. Auch wer seit Jahrzehnten als Verwalter tätig ist, muss die Zertifizierung nachweisen oder über eine gleichgestellte Qualifikation verfügen, um den Anforderungen der ordnungsmäßigen Verwaltung zu genügen.
Ausnahmen für kleine Gemeinschaften in Eigenverwaltung
Für kleine Eigentümergemeinschaften sieht § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG eine Ausnahme vor. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann nur dann verlangt werden, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies fordert – aber nur, wenn sämtliche folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
- Die Gemeinschaft besteht aus weniger als neun Sondereigentumsrechten.
- Ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt (Eigenverwaltung).
- Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen, § 25 Abs. 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Tipp: Die Zählung der Sondereigentumsrechte kann im Einzelfall streitig sein – etwa wenn Stellplätze, Kellerräume oder Teileigentumseinheiten als eigene Sondereigentumsrechte in der Teilungserklärung ausgewiesen sind. Bei Gemeinschaften, die sich an der Grenze von acht oder neun Einheiten bewegen, lohnt eine genaue Prüfung des Aufteilungsplans.
Das AG Hannover hat in einem Urteil vom 23.05.2025 (Az. 483 C 611/24) entschieden, dass ein einzelner Eigentümer einer kleinen Garagenhof-Gemeinschaft die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen kann, wenn die Voraussetzungen der Ausnahme nicht vollständig erfüllt sind. Das Gericht stellte klar, dass weder die geringe Größe der Gemeinschaft noch die Zufriedenheit mit dem bisherigen Verwalter dem Anspruch entgegenstehen. Die gesetzlichen Ausnahmen werden eng ausgelegt.
Was passiert, wenn ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt wird?
Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist nach Ablauf der Übergangsfrist am 01.06.2024 nicht nichtig, aber anfechtbar. Der Bestellungsbeschluss entspricht in diesem Fall nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden.
Wichtig: Die Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht erhoben werden (§ 45 WEG). Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig – auch wenn er inhaltlich nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters lebt dann erst wieder auf, wenn über die Verwalterbestellung erneut zu beschließen ist, etwa bei Ablauf der Bestellungszeit.
Das AG München hat in einem Urteil vom 03.09.2024 (Az. 1293 C 13809/24) entschieden, dass die fehlende Zertifizierung eines vor dem 01.12.2023 bestellten Verwalters allein keinen Abberufungsgrund darstellt. Der Bestandsschutz schützt den laufenden Verwaltervertrag – allerdings muss bei einer Neubestellung oder Verlängerung die Zertifizierung vorliegen.
Weiterbildungspflicht – auch für zertifizierte Verwalter
Die Zertifizierung ersetzt nicht die gesetzliche Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter. Nach § 34c Abs. 2a Gewerbeordnung (GewO) i.V.m. § 15b Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) müssen Verwalter innerhalb von drei Kalenderjahren 20 Stunden Weiterbildung absolvieren.
Diese Pflicht besteht seit 2018 und gilt unabhängig von der Zertifizierung – auch für Personen, die nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind, sofern sie gewerblich als Wohnimmobilienverwalter tätig sind.
Was können Sie als Eigentümer tun?
Wenn Sie Zweifel haben, ob Ihr Verwalter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, stehen Ihnen mehrere Handlungsmöglichkeiten offen:
- Nachweis anfordern: Verlangen Sie vom Verwalter die Vorlage des IHK-Zertifikats oder – bei gleichgestellten Qualifikationen – der entsprechenden Berufsabschlüsse. Bei Verwaltungsunternehmen sollten Sie klären, welche Mitarbeiter Ihre Gemeinschaft betreuen und ob diese die Voraussetzungen erfüllen.
- Tagesordnungspunkt beantragen: Beantragen Sie die Aufnahme des Punktes „Bestellung eines zertifizierten Verwalters" auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung.
- Beschlussantrag vorbereiten: Formulieren Sie einen Beschlussantrag, der die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zum Gegenstand hat. Jeder einzelne Eigentümer hat gegenüber der GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung – dazu gehört seit dem 01.12.2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
- Beschluss anwaltlich prüfen lassen: Wurde ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, sollten Sie die Beschlusslage prüfen lassen. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat (§ 45 WEG). Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig.
- Leistungsklage gegen die GdWE: Lehnt die Eigentümerversammlung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ab, können Sie eine auf ordnungsmäßige Verwaltung gerichtete Leistungsklage gegen die GdWE erheben.
Häufige Fragen (FAQ)
Muss jede WEG einen zertifizierten Verwalter bestellen?
Grundsätzlich ja, seit dem 01.12.2023. Eine Ausnahme besteht nur für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, die sich selbst durch einen Miteigentümer verwalten – und auch dort nur, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangen.
Reicht langjährige Berufserfahrung als Verwalter aus?
Nein. Allein die Berufserfahrung ersetzt weder die IHK-Prüfung noch eine gleichgestellte Qualifikation. Auch Verwalter, die seit Jahrzehnten tätig sind, müssen seit dem 01.06.2024 die Zertifizierung nachweisen.
Kann auch eine GmbH zertifizierter Verwalter sein?
Ja. Voraussetzung ist, dass alle Mitarbeiter, die unmittelbar mit WEG-Verwaltungsaufgaben betraut sind, zertifiziert oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind. Rein administrative Kräfte sind davon ausgenommen.
Ist die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters unwirksam?
Nein. Der Beschluss ist nicht nichtig, aber anfechtbar. Wird die einmonatige Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig.
Was kostet die IHK-Prüfung?
Die Prüfungsgebühren liegen je nach IHK bei etwa 300 bis 400 Euro.
Unser Beratungsangebot
Ob Ihr Verwalter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, ist oft im Einzelfall zu prüfen – bei Verwaltungsunternehmen, bei Berufung auf gleichgestellte Qualifikationen oder wenn die Ausnahme für kleine Gemeinschaften einschlägig sein könnte.
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