Die virtuelle Eigentümerversammlung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Liebert & Röth Rechtsanwälte, wir machen WEG-Recht in Berlin & bundesweit
Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10.10.2024 (BGBl. I 2024 Nr. 306, ausgegeben am 16.10.2024) ist am 17. Oktober 2024 der neue § 23 Abs. 1a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft getreten.
Wohnungseigentümergemeinschaften können seitdem mit qualifizierter Mehrheit die rein virtuelle Eigentümerversammlung beschließen – ein Format, das die Reform 2020 (WEMoG) noch ausdrücklich ausgeschlossen hatte. Neben die Präsenzversammlung und die hybride Versammlung tritt damit die rein virtuelle als dritte zulässige Versammlungsform.
Die ersten Beschlüsse nach § 23 Abs. 1a WEG sind bereits gefasst, die ersten Anfechtungsverfahren liegen vor. Der nachfolgende Beitrag stellt die Rechtslage systematisch dar, ordnet die bis Mai 2026 ergangene Rechtsprechung ein und gibt Hinweise zur sicheren Beschlussfassung und Versammlungsleitung.
Drei Versammlungsformate – eine kurze Einordnung
Seit der WEG-Reform 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) kennt das Wohnungseigentumsrecht drei Versammlungsformate:
- Präsenzversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 WEG): Alle Eigentümer und der Verwalter treffen sich an einem körperlich greifbaren Ort. Das ist das klassische, bis 2020 einzig zugelassene Format.
- Hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, seit 01.12.2020): Einzelne Eigentümer dürfen sich per elektronischer Kommunikation in eine Präsenzversammlung zuschalten. Über die Zulassung der Online-Teilnahme entscheidet die Gemeinschaft mit einfachem Mehrheitsbeschluss; mindestens der Verwalter ist als Versammlungsleiter am Versammlungsort körperlich anwesend.
- Virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG, seit 17.10.2024): Die Versammlung findet ohne körperliche Anwesenheit der Eigentümer und des Verwalters am Versammlungsort statt; es gibt keinen Versammlungsraum im klassischen Sinn. Versammlungsort ist das jeweilige digitale Endgerät der Teilnehmer. Die Legitimation setzt eine qualifizierte Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen voraus.
Die drei Formate stehen nebeneinander. Ein Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG hebt einen vorhandenen Hybrid-Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht automatisch auf; das Verhältnis ist im Beschlusswortlaut zu klären.
§ 23 Abs. 1a WEG – der Legitimationsbeschluss im Detail
Wortlaut
„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.”
Qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen
Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Maßstab sind die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen; Enthaltungen zählen nicht mit. Ein Quorum (Mindestbeteiligung) verlangt das Gesetz nicht; die Versammlung ist seit der WEG-Reform 2020 ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG).
Die qualifizierte Mehrheit ist nach Stimmkraft zu berechnen, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. Schweigt diese, gilt das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG); enthält sie eine abweichende Regelung (Objekt- oder Wertprinzip, etwa nach Miteigentumsanteilen), gilt diese auch hier. Das Gesetz macht – anders als bei früheren qualifizierten Mehrheiten – keine zusätzlichen Vorgaben zur Stimmkraft.
Befristung auf höchstens drei Jahre
Der Legitimationsbeschluss gilt für höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach muss die Gemeinschaft neu beschließen, wenn das virtuelle Format fortgeführt werden soll. Die Befristung soll nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 20/9890) zwei Zwecken dienen: Zum einen sollen Erwerber nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Kauf erfolgte Beschlussfassung gebunden sein. Zum anderen soll dem möglichen Meinungswandel einzelner Eigentümer Rechnung getragen werden. Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit der Beschlussfassung, nicht mit der ersten virtuellen Versammlung. Ein Beschluss, der keine Befristung oder einen Zeitraum von über drei Jahren vorsieht, ist insoweit anfechtbar; eine Auslegung als auf drei Jahre begrenzter Beschluss kommt nur in Betracht, wenn der Beschlusswortlaut dies trägt.
Die zwei Alternativen: „stattfindet” und „stattfinden kann”
§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG enthält zwei Beschlussvarianten, die in der Praxis sorgfältig zu unterscheiden sind:
- Alternative 1 („stattfindet”): Der Beschluss legt verbindlich fest, dass die Versammlung im Beschlusszeitraum ausschließlich virtuell stattfindet. Andere Formate sind in diesem Zeitraum ausgeschlossen.
- Alternative 2 („stattfinden kann”): Der Beschluss eröffnet das virtuelle Format, überlässt die Wahl im Einzelfall aber dem pflichtgemäßen Einberufungsermessen – in der Regel des bestellten Verwalters.
Welche Alternative gewählt wird, ist eine Frage der Beschlussfassung und der ordnungsmäßigen Verwaltung. In der WEG-Literatur überwiegt die Auffassung, dass die zweite Alternative in der Regel die rechtssicherere Wahl ist (vgl. Schmidt, Jan-Hendrik, „1a! – die virtuelle Versammlung ist da!“, VDIV-Aktuelles vom 04.11.2024). Beschlüsse nach Alternative 1, die für drei Jahre kategorisch jedes andere Format ausschließen, dürften eher als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung angreifbar sein – insbesondere, wenn der Versammlungsleiter bei eingeschränkter technischer Eignung einzelner Eigentümer nicht ad hoc auf ein hybrides oder Präsenzformat ausweichen kann.
Inhaltliche Mindestvoraussetzung: Vergleichbarkeit der Rechteausübung
§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG verlangt, dass die virtuelle Versammlung „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein” muss. Vergleichbarkeit bedeutet: Jeder Eigentümer muss die in der Präsenzversammlung üblichen Rechte ausüben können – namentlich
- das Teilnahmerecht,
- das Antragsrecht,
- das Rede-, Frage- und Diskussionsrecht,
- das Stimmrecht.
Eine bloße Zuschaltung mit reinem Beobachterstatus oder eine Beschränkung auf Chat-Beiträge erfüllt die Vergleichbarkeitsanforderung nicht. Technisch setzt § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG damit eine vollwertige Audio- und Videokonferenz in Echtzeit voraus, die jedem Teilnehmer eine wechselseitige Kommunikation in beide Richtungen ermöglicht.
Diese Vorgabe wirkt auch auf das hybride Format zurück. Beschlüsse nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, die hybriden Teilnehmern nur eingeschränkte Rechte zubilligen (etwa kein Rederecht, nur Textbeiträge), dürften nach Inkrafttreten des § 23 Abs. 1a WEG zunehmend als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung angreifbar sein.
Anforderungen an den Beschluss – Inhalt und Bestimmtheit
Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG muss hinreichend bestimmt sein. Das verlangt nicht – wie teilweise vertreten – die abschließende Festlegung der Konferenzplattform, der Hard- und Softwarestandards oder der Authentifizierungsverfahren. Die Wahl der konkreten technischen Mittel ist Sache der einberufenden Person (in der Regel des Verwalters) und unterliegt lediglich den allgemeinen Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Diese Auslegung hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung verfestigt (dazu sogleich unter „Aktuelle Rechtsprechung”).
Praktisch sollte der Legitimationsbeschluss aber regeln:
- die Rechtsgrundlage (ausdrückliche Bezugnahme auf § 23 Abs. 1a WEG bzw. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG je nach Format),
- die Befristung (bei § 23 Abs. 1a WEG zwingend; sonst Bezug auf die gesetzliche Höchstdauer von drei Jahren),
- die Alternative (verbindliche Festlegung des virtuellen Formats oder Eröffnung als zusätzliche Option),
- die Reichweite der Rechteausübung (Teilnahme, Antrag, Rede, Frage, Stimme),
- gegebenenfalls die Übertragung von Auswahlentscheidungen über die Plattform auf den Verwalter im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens.
Wegen der unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse – einfache Mehrheit für das hybride Format, qualifizierte Drei-Viertel-Mehrheit für das virtuelle Format – sollten beide Beschlüsse nicht in einem einzigen Beschlussantrag zusammengefasst werden. Auch wenn die erreichte qualifizierte Mehrheit zugleich die einfache Mehrheit erfüllt, sind die Anforderungen an Beschlussformulierung, Auszählung und Versammlungsleitung deutlich höher und für den Versammlungsleiter haftungsrelevant.
Praxisempfehlung:
getrennte Tagesordnungspunkte mit getrennter Abstimmung.
§ 48 Abs. 6 WEG – die Übergangsregelung bis Ende 2028
Wortlaut
„Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.”
Reichweite und Bedeutung
Die Übergangsvorschrift war im Gesetzgebungsverfahren auf Antrag der Koalitionsfraktionen im Rechtsausschuss eingefügt worden. Sie verpflichtet Gemeinschaften, die vor dem 01.01.2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG fassen, bis einschließlich 2028 „mindestens einmal im Jahr” eine Präsenzversammlung durchzuführen. Die Pflicht endet mit Ablauf des Jahres 2028; ab 2029 ist eine durchgehend rein virtuelle Versammlungspraxis ohne Übergangs-Präsenzversammlung zulässig.
Streitstand: Was bedeutet „einstimmiger Beschluss”?
Was § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG mit „einstimmig” meint, ist in der Literatur umstritten. Beide Auffassungen lassen sich auf den Wortlaut stützen, führen aber zu deutlich abweichenden Praxisfolgen.
Auffassung 1 – einstimmiger Mehrheitsbeschluss (Schmidt u. a.): Maßgeblich ist nicht die Zustimmung aller Eigentümer im Sinne einer Vereinbarung nach § 10 WEG, sondern der einstimmige Mehrheitsbeschluss – also ein Beschluss, in dem kein anwesender oder vertretener Wohnungseigentümer mit Nein stimmt. Eine einzige Gegenstimme verhindert den Verzicht; Enthaltungen schaden nicht. Diese Auslegung wird systematisch aus der Stellung der Vorschrift im Beschlussrecht (nicht im Vereinbarungsrecht) und aus der Praxistauglichkeit hergeleitet. Sie ist die in der jüngeren WEG-Literatur überwiegend vertretene Linie (vgl. Schmidt, Jan-Hendrik, „1a! – die virtuelle Versammlung ist da!“, VDIV-Aktuelles vom 04.11.2024).
Auffassung 2 – Allstimmigkeit aller Wohnungseigentümer: Eine in der Literatur ebenfalls vertretene strengere Lesart fordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (also auch der nicht erschienenen). Der Verzicht erhalte damit den Charakter einer Vereinbarung im Sinne von § 10 WEG; Schutzzweck sei der Minderheitenschutz auch jenes Eigentümers, der an der Beschlussfassung nicht teilgenommen hat. Praktische Folge: Der Verzicht ist nahezu nie zu erreichen, sobald auch nur ein Eigentümer fehlt und keine Vollmacht erteilt hat.
Eigene Einordnung: Die erste Auslegung dürfte überzeugen. Hätte der Gesetzgeber die Allstimmigkeit aller Eigentümer im Sinne einer Vereinbarung gewollt, hätte er – wie in §§ 5 Abs. 4, 10 WEG geschehen – den Begriff der „Vereinbarung” verwendet. Die Bezugnahme auf den „Beschluss” zeigt, dass die Regelung im Beschlussrecht verbleiben soll und der Verzicht durch einen in der Versammlung gefassten Beschluss ohne Gegenstimmen herbeigeführt wird. Eine höchstrichterliche Klärung steht aus. In der Beratungspraxis ist beiden Lesarten Rechnung zu tragen, indem im Verzichtsbeschluss eine möglichst breite Zustimmungsbasis dokumentiert wird.
Keine Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit bei Verstoß
§ 48 Abs. 6 Satz 2 WEG stellt ausdrücklich klar: Ein Verstoß gegen die Übergangs-Präsenzpflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Versammlung gefassten Beschlüsse. Wer im Übergangszeitraum 2024–2028 ausschließlich virtuell tagt, riskiert allenfalls die abstrakte Pflicht – die Beschlüsse selbst bleiben wirksam. Welche Bedeutung dieser Vorschrift im Streit über die Verwalterhaftung zukommt, muss sich noch zeigen; die Pflicht richtet sich nach dem Wortlaut an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht an den Verwalter. Eine pflichtwidrige Versäumung der Präsenzversammlung kann gleichwohl in einer Konstellation Bedeutung gewinnen, in der die GdWE den Verwalter in Anspruch nehmen will.
Technische Anforderungen – Was die Plattform leisten muss
Das Gesetz schreibt keine konkreten technischen Standards vor. Aus dem Vergleichbarkeitsgebot (§ 23 Abs. 1a Satz 2 WEG) und den allgemeinen Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung ergeben sich aber konkrete Mindestanforderungen:
- Zwei-Wege-Audio- und Videoverbindung in Echtzeit. Reine Audio- oder Chatlösungen genügen nicht.
- Identifizierbarkeit der Teilnehmer, etwa durch Authentifizierung über E-Mail-Adresse, Klarnamenpflicht oder Zugangscodes.
- Rederecht und Wortmeldungen technisch abbildbar (Handzeichen-Funktion, Wortmeldungsliste).
- Abstimmungsfunktion, die offene oder geheime Abstimmungen ermöglicht und das Ergebnis nachvollziehbar dokumentiert.
- Zumutbare Zugangshürde für die Eigentümer (gängige Endgeräte; keine kostenpflichtigen Spezialapplikationen).
Verbreitete Konferenzlösungen wie Zoom, Microsoft Teams, Cisco Webex oder spezialisierte Anbieter für WEG-Versammlungen erfüllen die Anforderungen in der Standardkonfiguration. Die Auswahl im Einzelfall obliegt dem Verwalter im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens.
Bricht die Verbindung eines einzelnen Eigentümers während der Versammlung ab und ist die Störung dessen Sphäre zuzurechnen (defekter Internetanschluss, abgelaufener Akku, Bedienfehler), berechtigt dies nicht zur Anfechtung der gefassten Beschlüsse. Anders bei einer plattformseitigen Störung, die die Rechteausübung sämtlicher oder einer relevanten Zahl von Teilnehmern beeinträchtigt: Hier kommt nach den allgemeinen Grundsätzen die Anfechtbarkeit der betroffenen Beschlüsse in Betracht, wenn sich die Störung kausal auf das Ergebnis ausgewirkt hat.
Datenschutz, Nichtöffentlichkeit und Aufzeichnungsverbot
Die virtuelle Versammlung verlagert die Eigentümerversammlung in einen digitalen Raum, in dem personenbezogene Daten – Bild, Ton, Name, Stimmverhalten – fließen. Aus den datenschutzrechtlichen Vorgaben und dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung folgen drei Pflichtenkomplexe.
Erstens: Datenschutzrechtliche Grundlage. Die Datenverarbeitung im Rahmen der virtuellen Versammlung stützt sich typischerweise auf Art. 6 Abs. 1 lit. f DS-GVO (berechtigtes Interesse der GdWE an der Durchführung der gesetzlichen Versammlungsaufgabe). Die GdWE bzw. der Verwalter haben die technischen und organisatorischen Maßnahmen nach Art. 32 DS-GVO zu treffen – insbesondere Zugangskontrolle, Verschlüsselung der Übertragung, gesicherte Authentifizierung. Setzt der Verwalter eine externe Plattform ein, ist ein Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DS-GVO abzuschließen; bei US-Anbietern sind die seit der Schrems-II-Entscheidung des EuGH (Urt. v. 16.07.2020 – C-311/18) verschärften Anforderungen an die Drittlandübermittlung zu beachten.
Zweitens: Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung. Die Eigentümerversammlung ist nach allgemeiner Auffassung nicht öffentlich; Dritte dürfen nicht teilnehmen. Im digitalen Raum bedeutet das: Zugangsdaten dürfen nur den teilnahmeberechtigten Eigentümern und deren wirksam Bevollmächtigten zugeleitet werden. Eine ungesicherte Verteilung des Einwahllinks (etwa per öffentlichem Aushang oder offenem E-Mail-Verteiler) verletzt die Nichtöffentlichkeit und kann formelle Beschlussmängel auslösen. Empfehlenswert sind individualisierte Zugangsdaten oder ein vorgeschalteter Warteraum mit manueller Freigabe durch den Versammlungsleiter.
Drittens: Aufzeichnungsverbot. Die Aufzeichnung der virtuellen Versammlung (Video- oder Tonmitschnitt, Screen-Recording) ist ohne ausdrückliche Einwilligung aller Teilnehmer unzulässig. Maßgeblich ist neben § 22 Kunsturhebergesetz (Recht am eigenen Bild) das allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG). Eine Mehrheitsentscheidung der Versammlung ersetzt die Einwilligung der einzelnen Teilnehmer nicht. Der Versammlungsleiter sollte zu Beginn der Versammlung ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine Aufzeichnung – auch durch einzelne Teilnehmer – untersagt ist; die schriftliche Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG bleibt das maßgebliche Dokumentationsmittel.
Aktuelle Rechtsprechung
Die ersten obergerichtlichen und amtsgerichtlichen Entscheidungen zur Online-Teilnahme und zum Legitimationsbeschluss liegen vor. Eine gefestigte BGH-Linie speziell zu § 23 Abs. 1a WEG existiert noch nicht; der BGH hat sich aber bereits zur Hybridversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG geäußert. Die Maßstäbe lassen sich auf die rein virtuelle Versammlung übertragen, weil das Vergleichbarkeitsgebot in § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG ergebnisorientiert und nicht plattformspezifisch ist.
BGH, Urt. v. 20.09.2024 – V ZR 123/23: Keine Anbietpflicht der Online-Teilnahme bei Hybridversammlung
Der V. Zivilsenat hat in seiner ersten höchstrichterlichen Entscheidung zur Hybridversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG zwei Praxisfragen geklärt, die mittelbar auch für die virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG bedeutsam sind.
„Liegt ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG vor, der den Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ohne Anwesenheit am Versammlungsort ermöglicht, muss der Verwalter weder in der Einladung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen noch unaufgefordert die technischen Zugangsdaten mitteilen.”
Zugleich hat der BGH klargestellt, dass der Eigentümer die Online-Teilnahme aktiv verlangen muss. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten; er ist auch dann nicht zur vorsorglichen Bereitstellung der Online-Teilnahme verpflichtet, wenn ein Eigentümer mitteilt, dass er nicht physisch teilnehmen kann. Die Entscheidung erging zu einer während der Corona-Pandemie unter „2G”-Vorgaben durchgeführten Hybridversammlung, ihre tragenden Aussagen sind aber nicht auf die Pandemiesituation beschränkt.
Für die anwaltliche Beratung folgt daraus: Wer als Eigentümer an einer hybriden oder – entsprechend übertragen – virtuellen Versammlung teilnehmen will, muss sich aktiv um die Zugangsdaten bemühen. Wer dies versäumt und sich anschließend auf eine Verletzung des Teilnahmerechts beruft, dringt damit nicht durch. Die Entscheidung entlastet die Verwaltung von einer aktiven Hinweis- und Aufklärungspflicht in der Einladung; sie ändert nichts daran, dass die Einladung selbst die formalen Anforderungen des § 24 Abs. 4 WEG erfüllen muss.
Hybridversammlung – keine technischen Detailvorgaben im Beschluss erforderlich
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 02.05.2024 – 22 C 50/23 WEG. Das Amtsgericht hatte über die Anfechtung mehrerer Beschlüsse einer Eigentümerversammlung zu entscheiden, in der der Gestattungsbeschluss zur Online-Teilnahme nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG während laufender Versammlung gefasst worden war und einzelne Eigentümer bereits online teilnahmen. Das Gericht hat die Klage bis auf einen anerkannten Punkt abgewiesen und dabei zwei für die Praxis zentrale Aussagen getroffen:
„Im Einklang mit den Vorgaben des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG legt der Beschluss fest, dass die Online-Teilnahme an den nächsten Versammlungen gestattet wird und welche Eigentümerrechte hierbei durch Online-Teilnahme wahrgenommen werden können. Damit wird in hinreichend konkreter Weise eine Entscheidung über das Ob und die hiervon betroffenen Eigentümerrechte getroffen. Weiterer Entscheidungen über die Modalitäten der Teilnahme, insbesondere die Wahl des elektronischen Kommunikationssystems oder Vorgaben zu den technischen Anforderungen an Hard- und Software bedurfte es nicht.”
Erstens muss der Gestattungsbeschluss das „Ob” der Online-Teilnahme und die wahrnehmbaren Eigentümerrechte regeln, nicht aber die konkrete Plattform oder die Hardware-Anforderungen. Zweitens wirken sich formelle Beschlussmängel – etwa die Mitwirkung online zugeschalteter Eigentümer ohne wirksamen Gestattungsbeschluss – nicht zwangsläufig auf das Beschlussergebnis aus; der Anfechtungskläger muss die Kausalität darlegen. Die Entscheidung schließt sich der Linie des AG München (Urt. v. 27.04.2022 – 1292 C 19128/21 WEG) und des LG Frankfurt am Main (Beschl. v. 30.08.2022 – 2-13 S 4/22) an.
LG Frankfurt am Main, Urt. v. 10.10.2024 – 2-13 S 33/23. Das Landgericht hat die im AG-Berlin-Mitte-Urteil vertretene Auffassung in zweiter Instanz bestätigt: Ein Beschluss zur Ermöglichung einer Hybridversammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bedarf keiner spezifischen Vorgaben zur technischen Umsetzung. Die Auswahl der Konferenzplattform und der zugehörigen technischen Modalitäten obliegt der einberufenden Person – typischerweise dem Verwalter – im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens. Eine Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG ist hierfür nicht erforderlich, weil die Auswahl bereits zu den originären Pflichten des Einberufenden gehört. Das LG Frankfurt hat die Revision zum BGH zugelassen; der weitere Verfahrensgang ist abzuwarten.
Die Maßstäbe der vorgenannten Entscheidungen sind auf § 23 Abs. 1a WEG übertragbar. Wenn schon der hybride Gestattungsbeschluss keine technische Detailregelung verlangt, gilt dies erst recht für den virtuellen Gestattungsbeschluss, dessen Vergleichbarkeitsgebot in § 23 Abs. 1a Satz 2 WEG ohnehin einen ergebnisbezogenen, nicht plattformspezifischen Maßstab setzt.
Online-Teilnahme ohne Gestattungsbeschluss kein Per-se-Mangel
LG München I, Beschl. v. 09.08.2023 – 1 S 16489/22 WEG. Das Landgericht hatte einen Sachverhalt zu beurteilen, in dem ein Eigentümer in einer Präsenzversammlung „inoffiziell” per Video zugeschaltet war, ohne dass die Gemeinschaft einen Gestattungsbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst hatte. Sein Stimmrecht hatte er mündlich an den Verwalter übertragen. Angefochten wurde unter anderem ein Sanierungsbeschluss über etwa 65.000 Euro.
Das Landgericht hat die Anfechtung zurückgewiesen: Die Online-Teilnahme eines einzelnen Eigentümers ohne Gestattungsbeschluss begründet weder einen Verstoß gegen das Teilnahmerecht der übrigen Eigentümer noch einen Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit. Die fehlende Vorlage einer schriftlichen Vollmacht ist unschädlich, wenn die übrigen Eigentümer über die Bevollmächtigung in anderer Weise informiert wurden; § 174 BGB ist hier analog anwendbar. Die Entscheidung ist ein wichtiger Praxisbaustein, weil sie die formellen Anforderungen an die Online-Beteiligung nicht überspannt und der Versammlungspraxis pragmatische Wege offenhält. Auf die rein virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG ist sie nur eingeschränkt übertragbar – dort verlangt das Gesetz den Legitimationsbeschluss ausdrücklich –, sie zeigt aber die zurückhaltende Linie der Berufungskammern bei der Annahme formeller Beschlussmängel.
Formelle Beschlussmängel – Anfechtbarkeit statt Nichtigkeit
BGH, Urt. v. 08.03.2024 – V ZR 80/23. Der V. Zivilsenat hat zu einer während der Corona-Pandemie als reine „Vertreterversammlung” durchgeführten Eigentümerversammlung (nur die Verwalterin war anwesend, fünf von 24 Eigentümern hatten Vollmacht erteilt) entschieden, dass die dort gefassten Beschlüsse nicht nichtig sind. Auch die Nichteinladung einzelner Eigentümer führe nach ständiger Senatsrechtsprechung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. Der Senat lässt offen, ob ein solches Verfahren in normalen Zeiten einen Anfechtungsgrund begründet hätte; im konkreten Fall war die Anfechtungsfrist versäumt.
BGH, Urt. v. 02.07.2021 – V ZR 201/20. Der V. Zivilsenat hat klargestellt, dass ein formeller Beschlussmangel nur dann zur Ungültigerklärung eines Beschlusses führt, wenn er sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Den Beweis trifft im ersten Schritt der Anfechtungskläger; eine tatsächliche Vermutung der Kausalität kann je nach Fallgestaltung zu seinen Gunsten greifen.
LG Frankfurt am Main, Urt. v. 13.02.2025 – 2-13 S 71/24. Das Landgericht bekräftigt für Einberufungsmängel die ständige BGH-Linie: Verstöße gegen die Formvorschriften des § 24 WEG sind grundsätzlich nicht zwingender Natur und führen daher regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. Eine Ausnahme nimmt das Landgericht – in Übereinstimmung mit der BGH-Rechtsprechung – für die systematische Verkennung der WEG-Regeln an, etwa wenn ein zur Einberufung nicht Befugter wiederholt und bewusst Versammlungen einberuft.
Für die virtuelle Versammlung folgt daraus: Selbst bei erheblichen formellen Mängeln des Legitimations- oder Sachbeschlusses ist regelmäßig nur die Anfechtbarkeit innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG zu prüfen.
Wer die Anfechtungsfrist versäumt, ist mit dem Mangel präkludiert; Nichtigkeit bleibt die seltene Ausnahme.
Zusammenführung der Rechtsprechungslinie
Aus der bisherigen Rechtsprechung lassen sich für die virtuelle Versammlung drei tragende Aussagen ableiten:
- Der Legitimationsbeschluss muss das „Ob” und die Reichweite der Rechteausübung regeln, nicht die technische Plattform. Die Auswahl der konkreten Konferenzlösung obliegt dem Verwalter im Rahmen seines pflichtgemäßen Ermessens (AG Berlin-Mitte 22 C 50/23 WEG; LG Frankfurt 2-13 S 33/23; AG München 1292 C 19128/21 WEG).
- Der Verwalter trifft keine aktive Anbietpflicht. Wer als Eigentümer online teilnehmen will, muss dies aktiv verlangen (BGH V ZR 123/23).
- Formelle Beschlussmängel begründen regelmäßig nur Anfechtbarkeit, nicht Nichtigkeit. Die Anfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG ist die entscheidende Barriere; danach treten Beschlüsse in Bestandskraft (BGH V ZR 80/23; BGH V ZR 201/20; LG Frankfurt 2-13 S 71/24).
Einberufungspflicht und Ladungsmängel gelten unverändert
Die formalen Anforderungen an die Einberufung der Versammlung (§ 24 WEG) und an die Konkretisierung der Tagesordnung (§ 23 Abs. 2 WEG) gelten für die virtuelle Versammlung uneingeschränkt. Die Drei-Wochen-Frist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) ist einzuhalten, der Beschlussgegenstand in der Einladung hinreichend konkret zu bezeichnen, der Versammlungsleiter zu bestimmen. Hinzu treten Hinweise zur technischen Plattform und zum Zugangsweg, die zwar nicht den Inhalt des Legitimationsbeschlusses bilden müssen, in der Einladung aber so beschrieben sein sollten, dass jeder Eigentümer ohne weitere Rückfragen teilnehmen kann.
Praxisempfehlungen – Beschlussformulierung und Versammlungsleitung
Für Verwaltungen
- Tagesordnungspunkt vorbereiten. Der Verwalter darf – und sollte – die Legitimierung der virtuellen Versammlung von Amts wegen als Tagesordnungspunkt aufnehmen. Informationsmaterial zur gewählten Plattform und zur Bedienung beilegen, um Hemmschwellen abzubauen.
- Hybride und virtuelle Formate getrennt beschließen. Wegen der unterschiedlichen Mehrheitserfordernisse (einfache Mehrheit für hybrid, drei Viertel der abgegebenen Stimmen für virtuell) sollten die beiden Formate in getrennten Tagesordnungspunkten zur Abstimmung gestellt werden.
- Alternative 2 wählen. In der Regel ist die Variante „stattfinden kann” praxisgerechter als die Variante „stattfindet”. Sie wahrt dem Verwalter den Entscheidungsspielraum, im Einzelfall – bei Stromausfall, defekter Plattform, eingeschränkter technischer Eignung einzelner Eigentümer – auf ein anderes Format auszuweichen.
- Verhältnis zu Altbeschlüssen klären. Existiert in der Gemeinschaft bereits ein Hybrid-Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, sollte der Legitimationsbeschluss nach § 23 Abs. 1a WEG ausdrücklich regeln, ob der Altbeschluss neben dem neuen Beschluss fortbesteht oder ersetzt wird (Zweitbeschluss-Problematik).
- Verwaltervergütung anpassen. Die virtuelle Versammlung verursacht für den Verwalter zusätzlichen Aufwand (Plattformlizenz, technische Vorbereitung, Authentifizierung, Protokollführung im digitalen Format). Eine ergänzende Vergütungsregelung im Verwaltervertrag oder ein flankierender Beschluss nach §§ 18, 19 WEG ist sinnvoll. Die Kosten der virtuellen Versammlung sind im Grundsatz Verwaltungskosten der GdWE – nichts anderes als die Miete eines klassischen Versammlungsraums.
- Übergangs-Präsenzpflicht im Blick behalten. Bis einschließlich 2028 ist mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, soweit nicht einstimmig auf sie verzichtet wird. Die Pflicht endet zum 31.12.2028. Beschlüsse einer virtuellen Versammlung sind bei Verstoß zwar nicht anfechtbar oder nichtig; die Pflicht als solche bleibt aber bestehen und sollte dokumentiert eingehalten werden.
- Wiedervorlage drei Jahre. Der Legitimationsbeschluss wirkt höchstens drei Jahre. Die Verwaltung sollte den Beschluss intern mit einer Wiedervorlagefrist (etwa 30 Monate nach Beschlussfassung) versehen, um die Neufassung rechtzeitig vorzubereiten.
Für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte
- Stimmrechtsvollmacht prüfen. Wer an der virtuellen Versammlung nicht teilnehmen will oder kann, sollte rechtzeitig eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht mit konkreter Weisung erteilen.
- Nein-Stimme bei der Verzichtsabstimmung. Wer den Verzicht auf die obligatorische Präsenzversammlung bis 2028 verhindern möchte, muss aktiv mit Nein stimmen – sei es in der Versammlung, sei es per Vollmacht mit Weisung. Eine einzige Nein-Stimme verhindert den einstimmigen Mehrheitsbeschluss im Sinne der überwiegenden Auslegung des § 48 Abs. 6 Satz 1 WEG; nach der strengeren Auslegung scheitert der Verzicht ohnehin, wenn auch nur ein Eigentümer fehlt und keine Vollmacht erteilt hat.
- Online-Teilnahme aktiv verlangen. Nach der Rechtsprechung des BGH (V ZR 123/23) muss der Eigentümer, der online teilnehmen will, dies bei der Verwaltung anzeigen. Eine pauschale Erwartung, der Verwalter werde die Online-Teilnahme von sich aus anbieten oder die Einwahldaten ungefragt mitteilen, besteht nicht.
- Technische Mindestausstattung sichern. Wer als Eigentümer wirksam mitbestimmen will, muss die Zugangsmöglichkeit zur virtuellen Versammlung sicherstellen. Technische Störungen aus der eigenen Sphäre berechtigen nicht zur Anfechtung der Beschlüsse.
- Anfechtungsfristen wahren. Die einmonatige Anfechtungsfrist (§ 45 Satz 1 WEG) gilt auch für virtuelle Versammlungen. Wer Bedenken gegen den Legitimationsbeschluss oder gegen Sachbeschlüsse hat, sollte rechtzeitig Anfechtungsklage erheben – andernfalls droht Präklusion (BGH, Urt. v. 08.03.2024 – V ZR 80/23).
Berliner Praxis – was bedeutet das für Wohnungseigentümergemeinschaften in Berlin?
Das WEG ist Bundesrecht; die Regelungen zur virtuellen Versammlung gelten in Berlin ohne Modifikationen. Zuständig für Beschlussanfechtungen ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG der allgemeine Gerichtsstand der GdWE – in Berlin in erster Instanz das jeweils belegene Amtsgericht (für Berlin Mitte etwa das AG Mitte, für Tempelhof-Schöneberg das AG Schöneberg). Berufungsinstanz ist das Landgericht Berlin II, das in den Berufungskammern für WEG-Sachen zentralisiert entscheidet.
Mit dem AG Berlin-Mitte, Urt. v. 02.05.2024 – 22 C 50/23 WEG, liegt bereits eine für den Berliner Gerichtsbezirk einschlägige Entscheidung vor, die die Linie des LG Frankfurt am Main aufgreift und für den Geltungsbereich des AG Mitte bestätigt. Eine eigenständige Berliner Linie der Berufungsinstanz zu § 23 Abs. 1a WEG ist noch nicht erkennbar; im Verfahren des LG Frankfurt am Main (Urt. v. 10.10.2024 – 2-13 S 33/23) ist die Revision zugelassen, so dass eine grundsätzliche BGH-Klärung in den nächsten zwei Jahren zu erwarten ist. Bis dahin werden die Berliner Amtsgerichte und das LG Berlin II die Linie des AG Berlin-Mitte und der Frankfurter Kammern voraussichtlich fortschreiben.
Fazit
Mit § 23 Abs. 1a WEG steht Wohnungseigentümergemeinschaften erstmals die rein virtuelle Versammlung als gleichwertiges Format zur Verfügung. Das Format wird sich in zahlreichen Gemeinschaften – insbesondere bei überregionaler Eigentümerstruktur und in kleineren Gemeinschaften mit geringem Versammlungsaufwand – durchsetzen. Die qualifizierte Drei-Viertel-Mehrheit ist eine ernsthafte Hürde, aber kein unüberwindbares Hindernis. Die ersten instanzgerichtlichen Entscheidungen sowie die BGH-Entscheidung vom 20.09.2024 (V ZR 123/23) bestätigen, dass die Anforderungen an die Bestimmtheit des Legitimationsbeschlusses und an die Pflichten des Verwalters nicht überspannt werden dürfen und dass formelle Beschlussmängel regelmäßig nur Anfechtungs- und nicht Nichtigkeitsfolgen auslösen.
Für die anwaltliche Beratung von Verwaltungen, Verwaltungsbeiräten und einzelnen Eigentümern bleibt der zentrale Hebel die Beschlussvorbereitung: Ein klar formulierter, in seinen Mehrheiten richtig dimensionierter und in seinen Rechten vollständig abgebildeter Legitimationsbeschluss ist der beste Schutz gegen Anfechtungsverfahren. Wo die Beschlussfassung sauber ist, hat die virtuelle Versammlung in der Praxis eine hohe Bestandskraft.
Für individuelle Beratung zur Beschlussvorbereitung, zur Anfechtung von in virtuellen Versammlungen gefassten Beschlüssen oder zur Anpassung des Verwaltervertrags stehen wir Ihnen als auf das WEG-Recht spezialisierte Kanzlei gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine auf Ihren Fall zugeschnittene rechtliche Einschätzung.
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