Der Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Liebert & Röth: Rechtsanwälte für WEG-Recht Berlin & Bundesweit
Der Verwaltungsbeirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das zentrale Organ der Selbstverwaltung neben dem Verwalter. Er unterstützt und überwacht den Verwalter, prüft den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht, unterzeichnet das Versammlungsprotokoll und vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gegenüber dem Verwalter.
Welche Aufgaben, Rechte und Pflichten der Beirat im Einzelnen hat, wann seine Bestellung sinnvoll ist und welche rechtlichen Fallstricke seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 01.12.2020 und der WEG-Reform mit Wirkung zum 17.10.2024 zu beachten sind, erörtert der vorliegende Beitrag.
Hinweis: Einen umfassenden Überblick über alle wesentlichen Änderungen der Reform des WEG-Rechts bietet der Beitrag WEG-Reform 2020.
Der Beitrag wendet sich an Wohnungseigentümer, WEG-Verwalter und Verwaltungsbeiräte ebenso wie an Kolleginnen und Kollegen, die einen strukturierten Überblick über die seit dem WEMoG ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sowie des Landgerichts Berlin suchen. Die Darstellung berücksichtigt den Stand Mai 2026.
Überblick
Der Verwaltungsbeirat ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr nach Mitgliederzahl gesetzlich vorgegeben. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG überlässt es der Gemeinschaft, die Größe des Beirats flexibel an die Anlage und den Arbeitsaufwand anzupassen. Möglich ist seither auch ein nur einköpfiger Beirat.
Inhaltlich hat der Gesetzgeber dem Beirat eine ausdrückliche Überwachungsfunktion zugewiesen (§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG) und die Haftung unentgeltlich tätiger Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG).
Über die Beiratstätigkeit im engeren Sinne hinaus ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG kraft Gesetzes Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter, sofern nicht ein anderer Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Vertreter bestimmt worden ist. Die Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis sachlich unbeschränkt; eines gesonderten Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Innenverhältnis darf der Beiratsvorsitzende von ihr regelmäßig nur Gebrauch machen, wenn ein legitimierender Beschluss der Gemeinschaft vorliegt.
Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Eigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom Oktober 2024 (im Folgenden: Virtuelle-EV-Gesetz) ist § 23 Abs. 1a WEG in Kraft getreten.
Seit dem 17.10.2024 können die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen Versammlungen in rein virtueller Form für bis zu drei Jahre beschließen. Für den Beirat ergeben sich daraus eine Reihe neuer praktischer Fragen, insbesondere zu Anwesenheit, Protokollunterzeichnung und Reservekompetenz. Diese werden in den jeweiligen Abschnitten aufgegriffen (mehr zur virtuellen Eigentümerversammlung lesen Sie in unserem Beitrag: Die virtuelle Eigentümerversammlung in der Wohnungseigentümergemeinschaft).
Der Verwaltungsbeirat - Gliederung:
Wahl des Verwaltungsbeirates
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nach § 29 Abs. 1 WEG durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen einen Verwaltungsbeirat aus ihrer Mitte wählen. Die Bestellung erfolgt regelmäßig in der ordentlichen Eigentümerversammlung, ist aber auch in einer außerordentlichen Versammlung möglich. Ein Mindest- oder Höchstmaß an Beiratsmitgliedern schreibt das Gesetz nicht vor; ab zwei Mitgliedern ist gemäß § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG zwingend ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Die Bestimmung kann durch die Versammlung selbst oder durch den Beirat in seiner konstituierenden Sitzung erfolgen.
Wählbarkeit – wer darf in den Verwaltungsbeirat?
§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet ausdrücklich an, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats Wohnungseigentümer sein müssen. Nichteigentümer sind als Beiratsmitglied im Grundsatz nicht wählbar.
Der Streit, der sich an dieser scheinbar klaren Formulierung entzündet hat, betrifft die Rechtsfolge einer gleichwohl erfolgten Wahl. Bis zum 30.11.2020 entsprach es einhelliger Rechtsprechung, dass die Bestellung eines Nichteigentümers zum Beirat lediglich anfechtbar sei. Mit Inkrafttreten des WEMoG hat sich der Wortlaut indessen verschoben: § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG spricht seither ausdrücklich davon, dass „Wohnungseigentümer" durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden.
Daraus leiten gewichtige Stimmen in der Literatur und ein Teil der Instanzrechtsprechung ab, dass es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz fehlt, einen Nichteigentümer zum Beirat zu bestellen, mit der Folge der Nichtigkeit des Bestellungsbeschlusses. Andere Stimmen halten daran fest, dass es bei der Anfechtbarkeit verbleibt. Eine höchstrichterliche Klärung steht aus; in der Praxis empfiehlt es sich, die Wahl von Personen ohne Eigentümerstellung schon im Vorfeld zu vermeiden.
Nichtöffentlichkeit der Versammlung und Nichteigentümer im Beirat
Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise die Wahl von Nichteigentümern in den Beirat zulässt – etwa durch eine Öffnungsklausel zugunsten von Familienangehörigen oder Fachleuten – folgt aus der gesetzlichen Vertretungsstruktur eine zweite Hürde: § 24 Abs. 1 WEG geht vom Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung aus. Die Versammlung dient der Willensbildung der Wohnungseigentümer und ist deshalb gegen den Zutritt unbefugter Dritter geschützt.
Ein Nichteigentümer-Beirat hat aus seinem Amt allein kein Recht zur Teilnahme an der gesamten Versammlung. Seine Anwesenheit kann die Anfechtbarkeit aller in der Versammlung gefassten Beschlüsse begründen, sofern sich der Mangel auf die Willensbildung der Eigentümer ausgewirkt haben kann.
Die Praxis hilft sich, indem der Nichteigentümer-Beirat nur für die Phase seines Berichts (etwa zur Belegprüfung) zugelassen wird und im Übrigen den Raum bzw. die virtuelle Sitzung verlässt. Soll der Nichteigentümer-Beirat darüber hinaus teilnehmen, ist ihm regelmäßig eine wirksame Vollmacht durch einen stimmberechtigten Wohnungseigentümer zu erteilen.
Juristische Personen und ihre Repräsentanten
Eine wichtige Klarstellung hat der BGH zur Wählbarkeit juristischer Personen vorgenommen. Mit Urteil vom 04.07.2025 – V ZR 225/24 hat der V. Zivilsenat entschieden, dass auch eine juristische Person, die Wohnungseigentümerin ist, zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden kann. Eine Beschränkung auf natürliche Personen lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Nicht wählbar sind jedoch die gesetzlichen Vertreter oder bevollmächtigten Mitarbeiter dieser juristischen Person, soweit diese nicht selbst Wohnungseigentümer sind und keine abweichende Vereinbarung der Gemeinschaft besteht. Beschlüsse, in denen ein Vertreter oder Mitarbeiter namentlich genannt wird, sind im Zweifel dahin auszulegen, dass die durch ihn vertretene juristische Person bestellt ist. Die Vorinstanz hatte bereits in gleicher Richtung entschieden (LG München I, Urteil vom 20.11.2024 – 1 S 9461/23 WEG).
Die Entscheidung verhält sich ausdrücklich nur zur Wählbarkeit juristischer Personen als solcher; die oben dargestellte Streitfrage zur Rechtsfolge der Wahl eines „echten" Nichteigentümers (Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit) ist damit nicht entschieden.
Praktisch bedeutet das: Wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft etwa eine Stadtwerke-Gesellschaft, eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft oder ein institutioneller Investor zum Beirat gewählt, ist die Wahl wirksam. Die Gesellschaft handelt sodann durch ihre Organe oder Bevollmächtigten. Wer hingegen ohne Eigentümerstellung als „Stellvertreter" der juristischen Person in den Beirat einrücken soll, ist nicht wählbar; die Anfechtungs- oder Nichtigkeitsfolge richtet sich nach dem soeben dargestellten Streit.
Nicht ausdrücklich geklärt ist die Wählbarkeit eines lediglich wirtschaftlichen Eigentümers – etwa eines Käufers, der bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen hat, aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Maßgeblich ist nach dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG die formelle Eigentümerstellung. Eine Bestellung des werdenden Wohnungseigentümers ist daher im Grundsatz nicht möglich, anders allenfalls in der werdenden Eigentümergemeinschaft, in der die werdenden Eigentümer ohnehin den Voll-Eigentümern weitgehend gleichgestellt sind. Veröffentlichte Rechtsprechung zu dieser Konstellation seit dem WEMoG ist bislang nicht ersichtlich.
Bestellung in Mehrhausanlagen und Untergemeinschaften
In Mehrhausanlagen, in denen die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften für die einzelnen Häuser vorsieht, stellt sich die Frage, ob auch für die Untergemeinschaft ein eigener Beirat gewählt werden kann. Die Untergemeinschaft ist nicht rechtsfähig; rechtsfähig ist allein die Gesamtgemeinschaft.
Soweit die Gemeinschaftsordnung „Untergemeinschaftsbeiräten" Aufgaben zuweist, handelt es sich der Sache nach um eine binnenorganisatorische Aufgabenverteilung der Gesamtgemeinschaft. Ein eigenständiger „Beirat der Untergemeinschaft" mit gesetzlichen Aufgaben nach § 29 WEG ist daher nur insoweit denkbar, als die Vereinbarung dies ausdrücklich vorsieht; im Übrigen bleibt es bei einem einheitlichen Beirat der Gesamtgemeinschaft. Wählbar sind in diesem Fall nur die Wohnungseigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft, sofern die Gemeinschaftsordnung dies vorgibt (mehr zum Thema Untergemeinschaften finden Sie in unserem Artikel Untergemeinschaften in der WEG).
Blockwahl
Im Hinblick auf das Wahlverfahren ist anerkannt, dass jedes Beiratsmitglied einzeln zur Wahl zu stellen ist, sofern nicht alle anwesenden Wohnungseigentümer einer Blockwahl zustimmen. Bereits das Kammergericht Berlin hat zu altem Recht entschieden, dass die Verbindung mehrerer Kandidaturen zu einem einheitlichen Wahlakt nur mit Zustimmung aller Eigentümer zulässig ist (KG Berlin, Beschluss vom 29.03.2004 – 24 W 194/02). Diese Linie ist auch nach WEMoG weiter anzuwenden.
Amtszeit und Amtsniederlegung
§ 29 WEG enthält keine zeitliche Beschränkung der Beiratstätigkeit. Wird im Bestellungsbeschluss keine Befristung vorgesehen, läuft das Amt auf unbestimmte Zeit. Aus Gründen der Klarheit empfiehlt sich eine Beschluss-Befristung auf zwei bis drei Jahre mit der Möglichkeit der Wiederwahl.
Jedes Beiratsmitglied kann sein Amt jederzeit durch einseitige Erklärung gegenüber der GdWE oder dem Verwalter niederlegen; ein Grund ist nicht erforderlich.
Erfolgt die Niederlegung zur Unzeit – etwa mitten in der Belegprüfung oder unmittelbar vor einer richtungweisenden Beschlussfassung über eine größere Sanierung – können sich allerdings Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft aus dem Auftragsverhältnis nach §§ 671 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB ergeben; die zu § 671 Abs. 2 BGB entwickelten allgemeinen Grundsätze des Auftragsrechts sind insoweit übertragbar. Veröffentlichte höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zur „Unzeit"-Niederlegung des Beirats seit WEMoG ist nicht ersichtlich.
Abberufung und Stimmrechtsausschluss
Die Eigentümerversammlung kann jedes Beiratsmitglied jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen. Ein „wichtiger Grund" ist nur dann erforderlich, wenn die Gemeinschaftsordnung eine feste Mindestbestellzeit ausdrücklich vorsieht.
Bei der regulären, anlasslosen Abberufung darf das betroffene Beiratsmitglied an der Abstimmung mitwirken; sein Stimmrecht ist nicht ausgeschlossen. Anders, wenn die Abberufung auf einen wichtigen Grund gestützt wird, der dem Beiratsmitglied ein konkretes Fehlverhalten anlastet: Hier greift der Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 4 WEG wegen unmittelbarer Interessenkollision.
Bei der Beschlussfassung über die Entlastung des Beirats ist der Betroffene nach § 25 Abs. 4 WEG (analog) ebenfalls vom Stimmrecht ausgeschlossen, weil es um die Geltendmachung oder den Verzicht auf Ansprüche der Gemeinschaft gegen ihn selbst geht; die Linie entspricht der Rechtsprechung zur Stimmrechtsausschluss-Norm und ist auch unter WEMoG fortzuschreiben.
Unterstützung des Verwalters
§ 29 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter „unterstützt und überwacht". Die Ergänzung um das Wort „überwacht" geht auf eine Anregung des Rechtsausschusses zurück. Vorbild war das Aktiengesetz, das in § 111 Abs. 1 AktG dem Aufsichtsrat die Überwachung des Vorstands zuweist.
Anders als der Aufsichtsrat verfügt der Verwaltungsbeirat aber nicht über eigene Einwirkungs- und Sanktionskompetenzen gegenüber dem Verwalter; weder kann er Geschäfte des Verwalters von seiner Zustimmung abhängig machen, noch hat er ein eigenes Abberufungs- oder Vergütungsfestsetzungsrecht. Die Übertragung der aktienrechtlichen Maßstäbe scheidet daher aus.
Die Reichweite der Überwachungspflicht bleibt im Detail umstritten, eine eigenständige BGH-Entscheidung seit Inkrafttreten des WEMoG ist noch nicht ergangen. Maßgeblich ist daher zunächst die Linie, die der BGH zum alten Recht vorgezeichnet hat: Mit Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 hatte der V. Zivilsenat ausdrücklich abgelehnt, aus der unterstützenden Aufgabe eine Pflicht des Beirats abzuleiten, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten anzuhalten. Diese Linie wird auch nach Inkrafttreten des WEMoG vom überwiegenden Teil des Schrifttums fortgeschrieben.
Die Überwachung beschränkt sich danach im Wesentlichen auf eine plausibilisierende Begleitung der Verwaltungstätigkeit, namentlich durch Auskunftsersuchen, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und stichprobenartige Belegkontrollen. Eine umfassende Geschäftsführungs- oder Compliance-Kontrolle ist mit dem Begriff nicht verbunden.
Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG)
Eng mit der Unterstützungs- und Überwachungsfunktion verknüpft ist die in § 9b Abs. 2 WEG geregelte gesetzliche Vertretungsmacht des Beiratsvorsitzenden. Die Vorschrift bestimmt, dass dem Verwalter gegenüber der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt.
Diese Vertretungsmacht ist im Außenverhältnis sachlich unbeschränkt. Der Vorsitzende kann namens der GdWE Erklärungen gegenüber dem Verwalter abgeben – etwa eine Abmahnung, eine außerordentliche Kündigung oder die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aus dem Verwaltervertrag. Eines gesonderten Ermächtigungsbeschlusses bedarf es dafür nicht.
Etwas anderes gilt im Innenverhältnis. Hier darf der Vorsitzende von seiner Vertretungsmacht regelmäßig nur Gebrauch machen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt. Handelt er ohne Beschluss, ist die Erklärung gleichwohl wirksam, der Vorsitzende setzt sich aber Ersatzansprüchen der Gemeinschaft aus, soweit der Gemeinschaft hierdurch ein Schaden entsteht und ihm grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorzuwerfen ist. Höchstrichterlich ist diese Differenzierung noch nicht abschließend ausgeleuchtet; in der Berliner Berufungsrechtsprechung des LG Berlin II wird sie aber überwiegend so gehandhabt. Zur Außenhaftung des Vorsitzenden im Missbrauchsfall siehe unten unter „Haftung – Außenhaftung des Beiratsvorsitzenden".
Wird durch Beschluss ein anderer Wohnungseigentümer zum Vertreter bestimmt, verdrängt dieser den Beiratsvorsitzenden in seiner Vertretungsbefugnis. Praktisch sinnvoll ist die Beschlussvertretung etwa dann, wenn der Beiratsvorsitzende selbst betroffen oder befangen ist oder wenn die Gemeinschaft eine besondere fachliche Vertretung wünscht.
Kontrollfunktion
Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen, bevor über sie beschlossen wird. Der Pflichtenkreis ist damit gegenüber dem alten Recht erweitert worden. Insbesondere ist der seit dem 01.12.2020 in § 28 Abs. 4 WEG vorgeschriebene Vermögensbericht ausdrücklich in die Prüfaufgaben des Beirats einbezogen.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
Der Beirat hat zunächst die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung und die angewandten Verteilungsschlüssel zu überprüfen. Daneben kontrolliert er die sachliche Richtigkeit durch stichprobenartige Belegprüfungen. Eine erschöpfende inhaltliche Prüfung jeder einzelnen Einnahme- und Ausgabeposition ist möglich, aber nicht geschuldet; ausreichend ist eine repräsentative Stichprobenkontrolle. Eine inhaltliche Überprüfung der einzelnen Kostenposition auf richtige Zuordnung ist – jedenfalls bei normalem Verwaltungsumfang – nicht Aufgabe des Beirats; sie obliegt vielmehr der Versammlung selbst.
Mit der Neuausrichtung der Beschlussgegenstände durch den BGH ist auch der Prüfgegenstand des Beirats neu zu bestimmen. Der BGH hat mit Urteil vom 25.10.2023 – V ZB 9/23 und in der Folgeentscheidung vom 19.07.2024 – V ZR 102/23 klargestellt, dass ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss „über die Genehmigung des Wirtschaftsplans" bzw. „über die Jahresabrechnung" nächstliegend dahin auszulegen ist, dass die Wohnungseigentümer lediglich die Höhe der Vorschüsse beziehungsweise – bei der Jahresabrechnung – nur die sogenannten Abrechnungsspitzen festsetzen. Beschlüsse, die darüber hinausgehen, sind insoweit teilnichtig (so auch LG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.10.2024 – 2-13 S 33/23). Praktisch heißt das: Der Beirat hat die Vorschuss- bzw. Nachforderungsbeträge der Einzelabrechnung zu prüfen und sich nicht auf die Gesamtabrechnung als solche zu beschränken; eine fehlerhafte Abrechnungsspitze ist die zentrale Anfechtungsgrundlage geworden.
Hinzugetreten ist die Prüfung des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 WEG. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Bericht über den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu erstellen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 195/23 klargestellt, dass in der Jahresabrechnung sowohl die tatsächlich geleisteten als auch die nach Beschluss geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Erhaltungsrücklage darzustellen sind.
Eine solche differenzierte Darstellung ist auch für den Vermögensbericht zu fordern, soll der Vermögensbericht seine Steuerungsfunktion erfüllen. Der Beirat sollte den Bericht insbesondere auf Konsistenz mit der Jahresabrechnung, auf Vollständigkeit der ausgewiesenen Forderungen und Verbindlichkeiten sowie auf eine sachgerechte Darstellung der Rücklagen prüfen.
Weiterführende Informationen zu den materiellen Anforderungen finden sich in den Beiträgen zum Wirtschaftsplan, zur Jahresabrechnung und zum Vermögensbericht.
Belegeinsicht und Akteneinsicht
Den Beirat trifft auch die Aufgabe, die für die Prüfung erforderlichen Belege beim Verwalter einzusehen. Der Anspruch auf Einsichtnahme richtet sich gegen die GdWE, ausgeführt wird er durch den Verwalter.
Aufbewahrt werden die Unterlagen häufig nicht beim Verwalter selbst; das LG Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 13.01.2025 klargestellt, dass sich das Einsichtsrecht auch auf Belege erstreckt, die sich beim Steuerberater der Gemeinschaft befinden. Soweit für die Beiratsarbeit Originalbelege benötigt werden, sind diese zur Verfügung zu stellen, weiterführend dazu der Beitrag zur Akteneinsicht in der WEG.
Einberufung Wohnungseigentümerversammlung
§ 24 Abs. 3 WEG verleiht dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats und seinem Stellvertreter eine Reservekompetenz zur Einberufung der Eigentümerversammlung. Diese greift nach dem Wortlaut der Norm in zwei Fallgruppen: wenn der Verwalter fehlt oder wenn er sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen.
Seit der WEMoG-Reform ist die Vorschrift dahin ergänzt worden, dass die Versammlung auch durch einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden kann. Die Einberufungsbefugnis ist und bleibt damit das einzige genuine Sonderrecht des Beiratsvorsitzenden gegenüber der allgemeinen Eigentümerstellung; die Unterzeichnungspflicht aus § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG (dazu sogleich) ist demgegenüber Formerfordernis, nicht „Recht".
Inhaltlich gelten für die Beirats-Einberufung die allgemeinen Anforderungen des § 24 Abs. 4 WEG: Die Einberufung ist in Textform vorzunehmen, die Einberufungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, soweit nicht ein besonders dringender Fall vorliegt. Tagesordnung und Mitteilung des Versammlungsorts sind beizufügen. Aus dem Einberufungsschreiben muss erkennbar sein, dass der Beiratsvorsitzende in dieser Funktion und nicht etwa als einzelner Wohnungseigentümer handelt. Die Voraussetzungen seiner Einberufungskompetenz (Fehlen oder pflichtwidrige Weigerung des Verwalters) sind dabei nachvollziehbar darzulegen; ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nicht ohne Weiteres nichtig, kann aber wegen fehlerhafter Einberufung anfechtbar sein.
Praktisch tritt das Einberufungsrecht in verwalterlosen Gemeinschaften und in Krisensituationen in den Vordergrund. Hier kann der Beiratsvorsitzende die Versammlung einberufen, um die Bestellung eines neuen Verwalters in die Wege zu leiten. Daneben gewinnt es Bedeutung, wenn der Verwalter eine ordentliche Versammlung trotz Aufforderung nicht innerhalb angemessener Frist anberaumt – etwa zur Beratung über streitbefangene Beschlussgegenstände oder über die eigene Abberufung. Die Berliner Praxis hält in diesen Konstellationen üblicherweise eine Frist von vier Wochen für angemessen.
Unterzeichnung Versammlungsprotokoll
§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG verlangt, dass die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom Vorsitzenden der Versammlung, von einem Wohnungseigentümer und – sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – von dessen Vorsitzenden oder dessen Vertreter unterschrieben wird. Die Unterzeichnung dient der Beweissicherung und ist Voraussetzung für die Eintragung in die Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG); zu deren Bedeutung der Beitrag zur Beschluss-Sammlung in der WEG.
Anwesenheitserfordernis und Folgen fehlender Unterschrift
Der Beirat unterzeichnet nur, wenn sein Vorsitzender oder Stellvertreter auf der Versammlung anwesend war. Fehlten beide, entfällt das Unterzeichnungsgebot des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG hinsichtlich des Beirats. Die Unterschrift ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Beschlüsse, sondern lediglich Formerfordernis der Niederschrift.
Fehlt die Beiratsunterschrift, obwohl der Vorsitzende oder sein Stellvertreter anwesend war, sind die Beschlüsse anfechtbar, sofern sich der Mangel auf die Willensbildung der Eigentümer ausgewirkt haben kann – nicht selten allerdings genügt der Vorwurf nicht, da das Unterzeichnungserfordernis primär Beweisfunktion hat. Weiterführend zur Wirkung des Protokolls der Beitrag zum Protokoll der Eigentümerversammlung.
Hybridversammlung und Online-Teilnahme
Praktisch entscheidende Bedeutung hat die Frage gewonnen, wie die Unterzeichnungspflicht in hybriden und virtuellen Versammlungen erfüllt wird. Den Ausgangspunkt bildet § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, der die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung durch Mehrheitsbeschluss ermöglicht (sogenannter Ermöglichungsbeschluss). Diese Regelung ist seit 01.12.2020 in Kraft und schafft die Grundlage der hybriden Versammlung.
Der BGH hat mit Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 123/23 zwei zentrale Fragen geklärt.
- Erstens: Liegt ein Ermöglichungsbeschluss vor, ist der Verwalter nicht verpflichtet, in der Einladung zur Versammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen oder die für die Online-Teilnahme erforderlichen technischen Einzelheiten mitzuteilen.
- Zweitens: Der Wohnungseigentümer, dem nach Maßgabe eines Ermöglichungsbeschlusses die Online-Teilnahme gestattet ist, muss von seinem Recht auf Online-Teilnahme aktiv Gebrauch machen. Der Verwalter darf das aktive Teilnahmeverlangen abwarten und ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Online-Teilnahme aus eigenem Antrieb anzubieten – auch dann nicht, wenn ein Eigentümer mitteilt, dass er an der Präsenzversammlung nicht teilnehmen könne. Damit ist die Anbieterpflicht von Verwalter und GdWE im Regelfall verneint.
Komplementär hierzu hat das LG Frankfurt am Main mit Urteil vom 10.10.2024 – 2-13 S 33/23 entschieden, dass der Ermöglichungsbeschluss selbst keine konkreten Vorgaben zur technischen Umsetzung enthalten muss. Die technische Umsetzung obliegt dem Einberufenden, der sich an den Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung zu halten hat. Die Kammer hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen; eine BGH-Entscheidung steht aus.
Für die Beiratsarbeit folgt aus beiden Entscheidungen: Wer als Beiratsvorsitzender oder Stellvertreter an einer hybriden Versammlung in Präsenz teilnimmt, unterzeichnet das Protokoll wie bisher. Wer dagegen nur per Online-Teilnahme „anwesend" ist, kann der Schriftform des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG nicht durch bloße Bildschirmpräsenz genügen. Sinnvoll ist eine Vorabverständigung darüber, welcher Wohnungseigentümer die Unterzeichnerfunktion neben Versammlungsleiter und Beirat übernimmt; bei rein virtueller Beiratspräsenz ist eine nachträgliche Unterzeichnung per Boten, qualifizierter elektronischer Signatur nach § 126a BGB oder Übersendung des unterschriebenen Originals praxisüblich. Ein höchstrichterliches Diktum dazu steht aus.
Virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG
Mit dem zum 17.10.2024 in Kraft getretenen § 23 Abs. 1a WEG kann eine rein virtuelle Eigentümerversammlung beschlossen werden. Voraussetzung ist eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre. Übergangsweise ist nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal pro Kalenderjahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern nicht alle Wohnungseigentümer einstimmig auf sie verzichten. Ein Verstoß führt nicht zur Nichtigkeit, kann aber Schadensersatzansprüche begründen. Eine vertiefende Darstellung bietet der Beitrag zur virtuellen Eigentümerversammlung.
Für die Unterzeichnungspflicht des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bedeutet das eine ungelöste Folgefrage: Veröffentlichte Rechtsprechung des BGH zur Form der Unterschrift in der rein virtuellen Versammlung ist bislang nicht ersichtlich. Im Schrifttum werden mehrere Wege diskutiert: die rein digitale Unterschrift mit qualifizierter elektronischer Signatur nach § 126a BGB, die Unterzeichnung auf einer Versammlungskopie an verschiedenen Orten mit anschließender Zusammenführung (umlaufende Unterzeichnung im sogenannten Round-Robin-Verfahren) sowie die Beurkundung in einem hybriden Setting mit Präsenzleitung.
Allen Wegen ist gemeinsam, dass sie die Beweisfunktion der Unterschrift wahren müssen; die Anfechtbarkeit allein wegen fehlender Unterzeichnung ist nach den oben skizzierten Grundsätzen aber regelmäßig nicht gegeben, solange die Versammlung im Übrigen ordnungsgemäß protokolliert wurde. Es bleibt abzuwarten, wie der V. Zivilsenat die Frage entscheidet.
In Erinnerung zu rufen ist schließlich, dass der BGH bereits zu rein „pandemiebedingten" Versammlungen klargestellt hat, dass Beschlüsse, die im Wege der Vollmachtslösung mit ausschließlicher Anwesenheit des Verwalters gefasst wurden, nicht nichtig, allenfalls anfechtbar sind (BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23). Die Linie ist weit gefasst; eine Übertragung auf reguläre Konstellationen außerhalb pandemischer Sondersituationen ist allerdings nicht zwingend.
Übertragung weiterer Aufgaben
Über die gesetzlich zugewiesenen Aufgaben hinaus können dem Beirat durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss der Eigentümer weitere Aufgaben übertragen werden. Die zulässige Reichweite einer solchen Aufgabenübertragung bestimmt sich nach der Kompetenzordnung des WEG und ist insbesondere durch die zwingenden Befugnisse des Verwalters aus § 27 WEG begrenzt.
Beschlusskompetenz und Verwalterkompetenzen
Der Beirat darf nicht in Aufgaben hineinwachsen, die dem Verwalter kraft Gesetzes zugewiesen sind. § 27 Abs. 1 WEG umschreibt die unentziehbaren Verwalterkompetenzen für die laufenden Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und für untergeordnete Erhaltungsmaßnahmen. Eine Übertragung dieser Aufgaben auf den Beirat ist ohne Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG ausgeschlossen; § 27 Abs. 2 WEG eröffnet die Möglichkeit, durch Beschluss die Rechte und Pflichten des Verwalters einzuschränken oder zu erweitern – beiratsspezifische Erweiterungen werden hiervon nicht erfasst.
Aus Beschlusskompetenz-Gesichtspunkten ist insbesondere zu beachten, dass kompetenzverlagernde Dauerregelungen, die der Sache nach die innerorganisatorische Aufgabenverteilung der Gemeinschaft umstellen, der Vereinbarung bedürfen. Beispiele sind die Übertragung der Entscheidung über Erhaltungsmaßnahmen oder über die Erteilung von Aufträgen auf den Beirat.
Solche Regelungen scheitern ohne Vereinbarung an fehlender Beschlusskompetenz und sind nichtig. Der BGH hat dies in der Linie zur Kompetenzverlagerung auf den Verwalter klargestellt; das Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 241/23 verlangt für eine wirksame Kompetenzverlagerung die Einhaltung der Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist auf die Konstellation der Beiratsverlagerung sinngemäß zu übertragen.
Vergleichsweise erlaubte Aufgabenübertragungen
Zulässig ist hingegen die Übertragung punktueller Aufgaben, etwa die Mitwirkung bei der Vergabe einzelner Werkleistungen, die Begleitung bestimmter Sanierungsmaßnahmen oder die Einholung von Vergleichsangeboten.
Auch die Übertragung von Hilfsfunktionen bei der Protokollführung, bei der Vorbereitung der Versammlung oder bei der Abwicklung der Beschluss-Sammlung ist beschlussfähig. Die Berliner Praxis hat sich darauf etabliert, derartige Aufgaben durch Einzelbeschluss zu übertragen und das Mandat zeitlich oder gegenständlich zu begrenzen.
AGB-Kontrolle bei vorformulierten Beirats-Befugnissen
Sind Beirats-Befugnisse in einer Gemeinschaftsordnung enthalten, die vom teilenden Eigentümer vorformuliert wurde, unterliegen sie der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln, die dem Beirat eine umfassende Kontrolle über die laufende Geschäftsführung übertragen und damit die gesetzliche Kompetenzordnung des WEG verschieben, sind regelmäßig wegen unangemessener Benachteiligung der späteren Erwerber nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Linie ist nicht in allen Einzelheiten durch höchstrichterliche Rechtsprechung untermauert, kann sich aber auf die allgemeine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle von Teilungserklärungen stützen.
Erweiterte Vertretungsbefugnisse nach § 9b Abs. 2 WEG
Erinnert sei daran, dass die in § 9b Abs. 2 WEG geregelte Vertretungsmacht des Beiratsvorsitzenden gegenüber dem Verwalter nicht „durch Aufgabenübertragung" geschaffen, sondern bereits kraft Gesetzes verliehen ist. Eine Bestätigung dieser Befugnis durch Beschluss ist daher überflüssig, wenn nicht gleichzeitig ein konkretes Geschäft – etwa der Abschluss eines neuen Verwaltervertrags, die Aushandlung einer Vergütungsanpassung oder die Erhebung einer Schadensersatzklage – durch entsprechenden Beschluss legitimiert werden soll. In der Praxis empfiehlt es sich, derartige Geschäfte stets durch Beschluss zu unterlegen, um den Beiratsvorsitzenden im Innenverhältnis abzusichern.
Ersatz von Aufwendungen
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Beirat besteht ein Auftragsverhältnis (§§ 662 ff. BGB). Daraus folgt nach § 670 BGB ein Anspruch jedes Beiratsmitglieds auf Ersatz der Aufwendungen, die es zur Ausführung des Auftrags machen darf. Erfasst sind die typischen Auslagen der Beiratstätigkeit: Porto, Telefon, Kopierkosten, Fahrtkosten, soweit für die Beiratsarbeit erforderlich. Eigene Arbeitszeit ist keine Aufwendung im Sinne der Norm und nicht ersatzfähig.
Pauschalierung und ihre Grenzen
Die Gemeinschaft kann nach allgemeiner Auffassung durch Beschluss eine pauschale Aufwandsentschädigung festsetzen. Voraussetzung ist eine angemessene Pauschalierung, die dem typischen Aufwand der Beiratstätigkeit entspricht. Wo die Pauschale die typischen Aufwendungen deutlich übersteigt, geht sie über den Aufwendungsersatz hinaus und entfaltet Vergütungscharakter. Damit entfällt die Unentgeltlichkeit und – sehr viel folgenschwerer – die Haftungsprivilegierung des § 29 Abs. 3 WEG.
Das Kammergericht Berlin hat dies bereits zum alten Recht in seinem Beschluss vom 29.03.2004 – 24 W 194/02 entschieden und eine Jahres-„Aufwandsentschädigung" von 500,00 Euro für den Beiratsvorsitzenden als grundsätzlich nicht mehr ordnungsmäßig eingestuft. Die Wertgrenzen sind im Lichte der allgemeinen Preisentwicklung fortzuschreiben; in der Berliner Beratungspraxis wird eine Orientierungsgröße von rund 100,00 bis 150,00 Euro je Beiratsmitglied verbreitet als unproblematisch angesehen. Es handelt sich dabei nicht um einen normativen Grenzwert, sondern um einen empirischen Erfahrungssatz; abweichende Werte sind im Einzelfall zu begründen.
AGB-Kontrolle pauschaler Aufwandsregelungen
Findet sich die Pauschalregelung in einer vorformulierten Gemeinschaftsordnung, unterliegt sie ebenfalls der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Pauschalen, die den Charakter einer verdeckten Vergütung haben, sind nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Auf das Haftungsregime würde dies allerdings nichts verändern: Wirksame Vergütungen, einerlei ob in Pauschal- oder Stundenform, führen unabhängig von ihrer AGB-rechtlichen Behandlung zum Verlust der Privilegierung.
Empfehlung für die Praxis
In der Praxis ist die strikte Trennung von Aufwendungsersatz und Vergütung dringend zu beachten. Wo der Beirat tatsächlich erheblichen zeitlichen Einsatz erbringt – etwa bei der Begleitung umfangreicher Sanierungsprojekte – ist es vorzuziehen, Einzelaufgaben gesondert zu vergüten und sie aus der allgemeinen Beiratstätigkeit auszuklammern, statt die Beirats-Pauschale aufzubauen.
Haftung
§ 29 Abs. 3 WEG bestimmt, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats, sofern sie unentgeltlich tätig sind, nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften. Damit ist der vor dem WEMoG bestehende strenge Haftungsrahmen, der nach allgemeinen Regeln auch einfache Fahrlässigkeit erfasste, deutlich gelockert. Die Haftungsprivilegierung gilt nur für die Beiratstätigkeit als solche, nicht für etwaige sonstige Tätigkeiten desselben Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft.
Maßstab der groben Fahrlässigkeit
Grobe Fahrlässigkeit liegt nach allgemeiner Definition vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt wird und dasjenige unbeachtet bleibt, was im konkreten Fall jedermann hätte einleuchten müssen. Für die Beiratsarbeit ergeben sich daraus überschaubare Risikofelder: die offenkundig unterlassene Kontrolle einer Abweichung beim Verteilungsschlüssel, die wissentliche Hinnahme einer rechnerisch fehlerhaften Abrechnung, das pflichtwidrige Unterlassen einer Stichprobenkontrolle bei augenfälligen Auffälligkeiten. Ob ein bestimmtes Verhalten als grob fahrlässig zu qualifizieren ist, ist dem tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zugewiesen; eine erschöpfende höchstrichterliche Fallgruppenbildung seit dem WEMoG ist bislang nicht ergangen, soweit ersichtlich.
Aktivlegitimation, Beweislast und Innenverhältnis
Anspruchsberechtigt für Schadensersatzansprüche aus pflichtwidriger Beiratstätigkeit ist seit der Reform allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 9a Abs. 2 WEG weist die Ausübung der aus dem gemeinschaftlichen Eigentum erwachsenden Rechte allein der GdWE zu. Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht aktiv legitimiert, Schadensersatzansprüche gegen Beiratsmitglieder eigenständig gerichtlich geltend zu machen.
Die Beweislast für die haftungsbegründenden Tatsachen – Pflichtverletzung, grobe Fahrlässigkeit, Schaden, Kausalität – trägt nach allgemeinen Regeln die Gemeinschaft als Anspruchstellerin. Im Innenverhältnis zwischen Beirat und Eigentümern gilt das Auftragsrecht der §§ 662 ff. BGB. Eine Pflichtenkollision tritt namentlich dann auf, wenn der Beiratsvorsitzende als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter handelt und zugleich seiner Beiratsfunktion nachkommt; in dieser Konstellation ist Sorgfalt geboten, weil sich Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft sowohl aus der Vertreter- als auch aus der Beiratsstellung ergeben können.
Gesamtschuldnerhaftung mehrerer Beiratsmitglieder
Trifft eine Pflichtverletzung mehrere Beiratsmitglieder – etwa, weil eine fehlerhafte gemeinsame Stellungnahme zur Jahresabrechnung abgegeben wurde – haften sie gegenüber der Gemeinschaft als Gesamtschuldner nach §§ 421, 425 BGB. Die GdWE kann die volle Schadenssumme von einem einzelnen Mitglied ihrer Wahl verlangen; das in Anspruch genommene Mitglied muss sich seinen Innenausgleich bei den Mitbeiräten selbst sichern. Eine Kollektivhaftung „des Beirats" als solchem besteht hingegen nicht – Schuldner ist stets das konkrete, pflichtwidrig handelnde Beiratsmitglied persönlich. Bei der Bewertung des individuellen Pflichtenkreises ist die innere Aufgabenverteilung des Beirats (z. B. zugewiesene Belegprüfung durch den Vorsitzenden) zu berücksichtigen.
Außenhaftung des Beiratsvorsitzenden
Eine eigenständige Risikoebene betrifft das Außenhandeln des Beiratsvorsitzenden im Rahmen seiner Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 2 WEG. Übt der Vorsitzende seine gesetzliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis aus, ist die Erklärung gegenüber dem Verwalter wirksam, auch wenn ihm im Innenverhältnis ein legitimierender Beschluss fehlt; die Vertretungsmacht aus § 9b Abs. 2 WEG ist insoweit unbeschränkt. Eine Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht nach § 179 BGB scheidet daher im Regelfall aus.
In Betracht kommt sie allenfalls in Missbrauchskonstellationen, namentlich beim kollusiven Zusammenwirken des Vorsitzenden mit dem Verwalter zu Lasten der Gemeinschaft oder beim evidenten Vollmachtsmissbrauch, den der Verwalter positiv erkennt. Im Übrigen bleibt es bei der Innenhaftung des Vorsitzenden gegenüber der Gemeinschaft nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB i. V. m. dem Auftragsverhältnis nach §§ 662 ff. BGB. Höchstrichterlich ist die Konstellation in der WEG-Praxis noch nicht abschließend ausgeleuchtet.
Entlastung und ihre Wirkung
Die Eigentümerversammlung kann den Beirat durch Beschluss entlasten. Die Entlastung wirkt als negatives Schuldanerkenntnis; Ansprüche, die der Eigentümerversammlung bei Beschlussfassung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären, sind danach ausgeschlossen. Unbekannte Ansprüche bleiben bestehen. Ein Entlastungsbeschluss kann selbst rechtswidrig sein – etwa wenn der Beirat nachweislich pflichtwidrig gehandelt hat – und in diesem Fall anfechtbar; eine Linie, die der BGH in Anschluss an seine frühere Rechtsprechung beibehält.
Haftpflichtversicherung für Verwaltungsbeiräte
Trotz der Privilegierung des § 29 Abs. 3 WEG bleibt der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung zugunsten der Beiratsmitglieder ein praktisch wichtiges Instrument. Sie schließt die Lücke, die die Privilegierung nicht abdeckt – Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sind regelmäßig versicherbar, und die Gemeinschaft hat im Schadensfall ein leistungsfähiges Gegenüber. Die Prämienlast trägt die Gemeinschaft als Auftraggeber.
Beschluss zur Prämienübernahme
Der Beschluss über den Abschluss einer Haftpflichtversicherung zugunsten des Beirats und über die Übernahme der Prämien durch die Gemeinschaft entspricht nach allgemeiner Auffassung ordnungsmäßiger Verwaltung. Diese Linie hat der BGH bereits zu altem Recht bestätigt; sie wird im Schrifttum auch nach WEMoG unter Berücksichtigung der Haftungsabsenkung weitergeführt. Möglich ist sowohl die Versicherung einzelner namentlich genannter Beiräte als auch eine generelle Beirats-Versicherung, die die jeweils amtierenden Mitglieder umfasst.
D&O- versus Beirats-Haftpflicht
Von der klassischen Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abzugrenzen ist die sogenannte D&O-Versicherung (Directors and Officers Liability Insurance). Sie ist im aktienrechtlichen Kontext entwickelt worden und auf die Risikolage gewerblicher Organmitglieder zugeschnitten. Eine Übertragung auf den WEG-Beirat ist möglich, in der Praxis aber selten anzutreffen; die typische „WEG-Beiratsversicherung" der einschlägigen Versicherer bietet einen passgenaueren Schutz zu deutlich geringeren Prämien.
Marktentwicklung der Prämien
Mit der Haftungsabsenkung war die Erwartung verbunden, dass die Versicherungsprämien für Beirats-Haftpflichtversicherungen spürbar sinken würden. Die tatsächliche Marktentwicklung ist differenzierter: Bei reinen Beiratspolicen ohne D&O-Komponente sind die Prämien stabil geblieben oder leicht gesunken, im Bereich kombinierter Beirats- und Verwalter-Policen, die zugleich Verwalter-Haftungsrisiken abdecken, sind sie wegen der höheren Schadenslast im Verwalter-Segment stabil geblieben. Belastbare bundesweite Marktstatistiken sind nicht öffentlich verfügbar; eine konsolidierte Erhebung der Verbände der Versicherungswirtschaft wäre wünschenswert.
Entlastung als praktische Falle bei bestehender Versicherung
Eine in der Praxis häufig übersehene Konstellation bildet die Wechselwirkung zwischen Entlastungsbeschluss und Versicherungsdeckung. Die Entlastung des Beirats wirkt als negatives Schuldanerkenntnis: Schadensersatzansprüche, die der Eigentümerversammlung bei Beschlussfassung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen wären, erlöschen unwiederbringlich.
Existiert in dieser Konstellation eine Beirats-Haftpflichtversicherung, verliert die Gemeinschaft mit dem Entlastungsbeschluss zugleich ihren wirtschaftlich greifbaren Anspruchsgegner: Da kein durchsetzbarer Schadensersatzanspruch gegen den Beirat mehr besteht, wird die Versicherung von ihrer Leistungspflicht frei. Die Entlastung „entlastet" damit im Ergebnis nicht nur das Beiratsmitglied, sondern auch den prämienfinanzierten Versicherer – zu Lasten der Gemeinschaft. Vor einem Entlastungsbeschluss sollten erkennbare Pflichtverletzungen und mögliche Versicherungsfälle daher konkret geprüft und gegebenenfalls von der Entlastung ausdrücklich ausgenommen werden.
Empfehlung
Es empfiehlt sich, die bestehende Beirats-Haftpflichtversicherung in regelmäßigen Abständen – nicht seltener als alle drei Jahre – auf Höhe der Deckungssumme, Selbstbehalt und Prämienangemessenheit zu überprüfen. Ein Beschluss zur Prämienübernahme sollte im Falle eines Versichererwechsels jeweils erneut gefasst werden.
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