Das Halbteilungsprinzip im Maklerrecht: Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Einleitung

Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, zahlt oft eine Maklerprovision von mehreren zehntausend Euro. Bis Ende 2020 war es in weiten Teilen Deutschlands üblich, dass der Käufer diese Provision allein trug, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Seit dem 23. Dezember 2020 ist das anders geregelt. Das sogenannte Halbteilungsprinzip verteilt die Maklerkosten neu und schützt private Käufer davor, die gesamte Provision tragen zu müssen.

In diesem Beitrag erklären wir, was das Halbteilungsprinzip bedeutet, für wen es gilt, welche Formvorschriften Makler beachten müssen und wie der Bundesgerichtshof die Regeln seit 2024 in mehreren Grundsatzurteilen ausgeformt hat – zuletzt mit einer Berliner Entscheidung vom Juli 2026. Am Ende finden Sie praktische Hinweise für Käufer und für Makler.

Überblick

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Verteilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Der Grundsatz: Keine Seite darf mehr als die Hälfte der Provision tragen. Verstößt der Makler dagegen, verliert er seinen Provisionsanspruch vollständig.

Was ist das Halbteilungsprinzip?

Das Halbteilungsprinzip besagt, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses teilen. Der Gesetzgeber hat dazu mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vier neue Vorschriften in das BGB eingefügt. Das Gesetz ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Wichtig: Maßgeblich ist nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Tag, an dem der Maklervertrag geschlossen wurde. Auf Maklerverträge, die vor diesem Stichtag geschlossen wurden, ist nach Art. 229 § 53 EGBGB weiterhin das alte Recht anzuwenden – selbst wenn der Kaufvertrag erst später beim Notar unterzeichnet wird.

Für wen gelten die neuen Regeln?

Die neuen Regeln gelten nicht für jedes Immobiliengeschäft. Sie setzen zwei Voraussetzungen voraus.

Erstens muss es um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gehen. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke sind die §§ 656c und 656d BGB nicht anwendbar.

Zweitens muss der Käufer ein Verbraucher sein. Verbraucher ist nach § 13 BGB, wer ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder seiner gewerblichen noch seiner selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können – also die klassische Privatperson, die für sich selbst kauft. Kauft der Erwerber dagegen gewerblich, etwa als Immobiliengesellschaft oder Projektentwickler (§ 14 BGB), bleibt die Verteilung der Maklerkosten frei verhandelbar (§ 656b BGB). Auf die Eigenschaft des Verkäufers kommt es nicht an. Ob der Makler Unternehmer ist oder nur gelegentlich vermittelt, spielt ebenfalls keine Rolle.

Die Textform: Warum ein mündlicher Maklervertrag nicht mehr genügt

Neben der Kostenverteilung hat die Reform eine Formvorschrift eingeführt. Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses der Textform (§ 126b BGB).

Textform bedeutet: Die Erklärung muss lesbar und dauerhaft festgehalten sein, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht nötig. Eine E-Mail oder ein Telefax genügen. Ein rein mündlich oder durch schlüssiges Verhalten – etwa die bloße Teilnahme an einer Besichtigung – geschlossener Maklervertrag reicht dagegen nicht mehr aus.

Für die Praxis bedeutet dies: Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag unwirksam. Der Makler kann seine Provision dann schon aus diesem Grund nicht verlangen, ganz unabhängig von der Frage der Kostenverteilung.

Der Makler arbeitet für beide Seiten: die Doppeltätigkeit (§ 656c BGB)

Wird der Makler für beide Parteien tätig – lässt er sich also sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision versprechen –, spricht man von Doppeltätigkeit. In diesem Fall darf er die Provision nur verlangen, wenn sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Vereinbart der Makler mit einer Partei, für diese unentgeltlich zu arbeiten, kann er auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Erlässt er einer Seite die Provision, wirkt dieser Erlass zugunsten der anderen Seite, und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden (§ 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB).

Rechenbeispiel: Beträgt die Provision insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer), so entfallen bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro auf jede Seite höchstens 17.850 Euro. Verlangt der Makler vom Käufer auch nur geringfügig mehr als vom Verkäufer, ist der Maklervertrag insgesamt unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB); zu den Folgen sogleich unter „Was passiert bei einem Verstoß?“.

Zulässig ist es, den Makler nacheinander zu beauftragen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden (BGH I ZR 185/22), dass sich der Makler von beiden Seiten je die Hälfte der beabsichtigten Gesamtprovision versprechen lassen darf, auch wenn die beiden Verträge zeitlich nacheinander geschlossen werden.

Nur eine Partei beauftragt den Makler: die Abwälzung (§ 656d BGB)

Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, ist § 656d BGB anwendbar. Eine Vereinbarung, die die andere Seite zur Zahlung oder Erstattung der Provision verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Auftraggeber – meist der Verkäufer – kann also höchstens die Hälfte der Kosten weiterreichen.

Hinzu kommt ein Vorleistungserfordernis: Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen eigenen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler dies nachweist (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB).

Tipp für Käufer: Sie müssen als Käufer nicht in Vorleistung treten. Verlangt der Makler die Provision von Ihnen, bevor der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat, dürfen Sie die Zahlung zurückhalten, bis Ihnen der Nachweis vorliegt.

Einsicht in den Vertrag der Gegenseite

Wie soll ein Käufer prüfen, ob beide Seiten gleich viel zahlen, wenn er den Vertrag des Verkäufers gar nicht kennt? Auch dazu hat der Bundesgerichtshof 2024 (BGH I ZR 185/22) Stellung genommen. Bei Doppeltätigkeit trifft den Makler eine Auskunftspflicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB); der Käufer kann außerdem nach § 810 BGB verlangen, den Maklervertrag mit der Verkäuferseite einzusehen. Solange der Makler die Einsicht verweigert, darf der Käufer die Zahlung seiner Provision zurückhalten (§ 273 Abs. 1 BGB). Eine Provisionsklage des Maklers ist dann als derzeit unbegründet abzuweisen.

Was ist ein „Einfamilienhaus“, was eine „Wohnung“?

In der Praxis war lange unklar, welche Objekte genau unter die neuen Regeln fallen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage 2025 (BGH I ZR 32/24) geklärt.

Danach handelt es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Maßgeblich ist der Gesamteindruck. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung oder eine Einliegerwohnung ändert daran nichts. Im entschiedenen Fall enthielt das Haus einen Büroanbau, der rund ein Fünftel der Gesamtfläche ausmachte – der I. Zivilsenat sah das Objekt dennoch als Einfamilienhaus an, weil der Wohnzweck überwog.

In demselben Urteil hat das Gericht außerdem klargestellt, dass das Halbteilungsprinzip auch dann gilt, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter den Makler beauftragt. Im Streitfall hatte die Ehefrau des Eigentümers den Makler mit der Vermarktung betraut. Der Senat hat § 656c BGB entsprechend angewandt: Der Schutz des Verbrauchers vor einer unbilligen Abwälzung der Maklerkosten ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder mit einem Dritten geschlossen wird (Vorinstanzen: LG Düsseldorf 11 O 44/22; OLG Düsseldorf 7 U 243/22).

Aktuelle Entwicklung: die Grenze beim Zweifamilienhaus

Wie weit die weite Auslegung reicht, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) präzisiert – in einem Berliner Verfahren. Angeboten und im Kaufvertrag bezeichnet war ein vermietetes Zweifamilienhaus mit zwei Wohneinheiten, von denen keine untergeordnet war. Erst nach Abschluss des Maklervertrags teilte der Käufer dem Makler mit, dass er das Objekt selbst bewohnen wolle.

Der I. Zivilsenat entschied: Ein solches Objekt ist kein Einfamilienhaus, und der Halbteilungsgrundsatz ist nicht anwendbar. Ergibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht schon aus der Beschaffenheit der Immobilie, muss der Erwerber seinen Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen und dies im Prozess darlegen und beweisen. Eine erst nachträglich offengelegte Nutzungsabsicht genügt nicht. Der Makler behielt daher seinen vollen Provisionsanspruch (Vorinstanzen: LG Berlin II, 29.08.2024 – 85 O 10/23; KG Berlin, 24.04.2025 – 10 U 19/25).

Tipp: Wer ein objektiv als Zwei- oder Mehrfamilienhaus ausgestaltetes Objekt kauft und den Schutz des Halbteilungsprinzips beanspruchen möchte, sollte seine Selbstnutzungsabsicht bereits vor oder bei Abschluss des Maklervertrags in Textform festhalten.

Was passiert bei einem Verstoß? Die Rückforderung der Provision

Verstößt der Makler gegen das Halbteilungsprinzip, ist der Maklervertrag beziehungsweise die Abwälzungsvereinbarung unwirksam. Die Rechtsfolge ist einschneidend: Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig, nicht nur in Höhe des zu viel verlangten Betrags. Eine geltungserhaltende Reduktion auf die zulässige Hälfte findet nicht statt.

Wie weit dieser Schutz reicht, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2025 (BGH I ZR 138/24). Dort hatte allein die Verkäuferin den Makler beauftragt (Maklerlohn 25.000 Euro). Der im Exposé vorgesehene Kaufpreis wurde um 25.000 Euro reduziert; zugleich verpflichteten sich die Käufer, ein Honorar in gleicher Höhe an den Makler zu zahlen – die Verkäuferin selbst zahlte nichts.

Der Senat sah darin eine unzulässige Abwälzung: § 656d BGB erfasst jede vertragliche Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Provisionsanspruch gegen die Nicht-Auftraggeberseite begründet wird. Weil die Verkäuferin nicht mindestens in gleicher Höhe verpflichtet blieb, war die Vereinbarung insgesamt nichtig. Die Käufer konnten den gezahlten Betrag nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB in voller Höhe zurückfordern (Vorinstanzen: LG Bonn, 19.09.2023 – 15 O 88/23; OLG Köln, 27.06.2024 – 24 U 132/23).

Umgehungsversuche und ihre Grenzen

Das Halbteilungsprinzip ist zwingendes Recht und lässt sich nicht durch Vertragsgestaltung umgehen.

Die häufigste Umgehungsvariante ist die oben dargestellte Kaufpreisminderung: Der Kaufpreis wird um den Provisionsbetrag gesenkt, und der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, ein „Honorar“ in gleicher Höhe unmittelbar an den Makler zu zahlen. Nach dem Urteil I ZR 138/24 ist das eine nach § 656d BGB nichtige Abwälzung.

Vorsicht ist auch bei Reservierungsgebühren geboten, mit denen ein Objekt gegen Zahlung befristet vom Markt genommen wird. Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil 2023 (BGH I ZR 113/22) entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr den Kunden unangemessen benachteiligt und unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil ihr keine echte Gegenleistung gegenübersteht. Solche Gebühren dürfen nicht dazu dienen, die Provisionsverteilung zu unterlaufen. Die Einzelheiten behandeln wir im Beitrag zur Reservierungsvereinbarung im Maklerrecht.

Schließlich ändert auch die Zwischenschaltung eines Dritten auf Verkäuferseite – etwa eines Ehegatten oder einer Gesellschaft – nichts an der Anwendbarkeit der Vorschriften (BGH I ZR 32/24). Bei online geschlossenen Maklerverträgen treten Widerrufs- und Formfragen hinzu, die wir im Beitrag zum Maklervertrag im Online-Abschluss darstellen.

Praktische Hinweise

Für Käufer:

• Prüfen Sie, ob ein Maklervertrag in Textform mit Ihnen zustande gekommen ist – ohne Textform besteht kein Provisionsanspruch.
• Klären Sie, ob der Makler nur für Sie, nur für den Verkäufer oder für beide Seiten tätig war.
• Bei Doppeltätigkeit darf Ihr Anteil den des Verkäufers nicht übersteigen. Verlangen Sie notfalls Einsicht in den Maklervertrag der Verkäuferseite und halten Sie bis dahin die Zahlung zurück.
• Bei einseitiger Beauftragung durch den Verkäufer müssen Sie höchstens die Hälfte tragen – und erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
• Haben Sie zu viel oder zu früh gezahlt, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen. Lassen Sie dies prüfen.

Für Makler:

• Schließen Sie Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser stets in Textform.
• Vereinbaren Sie bei Doppeltätigkeit mit beiden Seiten Provisionen in gleicher Höhe.
• Reichen Sie bei einseitiger Beauftragung höchstens die Hälfte der Kosten weiter und beachten Sie das Vorleistungserfordernis des § 656d BGB.
• Verzichten Sie auf Kaufpreis-Modelle und Reservierungsgebühren, die den Käufer wirtschaftlich allein belasten.
• Dokumentieren Sie bei Objekten, die nicht offensichtlich Einfamilienhäuser sind, ob und wann der Käufer seine Selbstnutzung offengelegt hat.

Fazit

Das Halbteilungsprinzip hat die Stellung privater Immobilienkäufer gestärkt und die Anforderungen an die Vertragsgestaltung des Maklers erhöht. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seit 2024 legt den Begriff des Einfamilienhauses weit aus – ein untergeordneter Büroanbau schadet nicht, und auch die Beauftragung durch einen Dritten führt nicht aus der Regelung heraus. Bei den Rechtsfolgen ist der Senat dagegen streng: Jede unmittelbare oder mittelbare Abwälzung über die Hälfte hinaus ist insgesamt nichtig, und der Käufer kann die volle Provision zurückverlangen. Die Berliner Entscheidung von Juli 2026 setzt eine Grenze: Beim objektiven Zwei- oder Mehrfamilienhaus muss der Käufer seine Selbstnutzung rechtzeitig offenlegen.

Für Käufer lohnt sich deshalb die Prüfung jeder geforderten Provision. Für Makler gilt: Wer Textform, Gleichbehandlung, Vorleistungserfordernis und Transparenz beachtet, sichert seinen Provisionsanspruch – wer sie missachtet, riskiert ihn in voller Höhe.

Bei Fragen zum Halbteilungsprinzip oder bei der Prüfung einer Maklerprovision stehen wir Ihnen als auf das Maklerrecht spezialisierte Rechtsanwälte gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine auf Ihren Fall zugeschnittene rechtliche Einschätzung.

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